Immobilienkredit – im Vergleich Top-Zinsen sichern!

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Zinsentwicklung

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Wie genau funktionieren Immobilienkredite?

Ein Immobilienkredit wird normalerweise als ein durch eine Grundschuld oder Hypothek abgesichertes Annuitätendarlehen vergeben.Der Jahreszins ist für mehrere Jahre gebunden (festgeschrieben), das heißt, er bleibt gleich. Bei Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche beziehungsweise jährliche Rate (Annuität) aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Die Rate bleibt über den Zeitraum der Zinsfestschreibung konstant. Mit jeder Tilgung verringert sich die Restschuld. Dadurch sinkt der Zinsanteil an der nächsten Rate und der Anteil der Tilgung steigt. Endet die Zinsbindung, wird für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung zu einem neuen Sollzins abgeschlossen.

Immobilienkredit und Grundschuld

Die Banken verleihen Geld nur gegen Sicherheit. Sicherheit erhält die Bank durch die Bestellung einer Grundschuld auf die Immobilie. Die Grundschuld wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Eine weitere Sicherheit ergibt sich für die Bank daraus, dass ein Objekt nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze beliehen wird. Diese liegt je nach Bank bei 60 Prozent des Kaufpreises. Braucht der Bauherr ein größeres Darlehen, verteuert sich der Zinssatz. Der Rest des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten werden normalerweise über Eigenkapital und Bausparverträge finanziert.

Eigenkapital ist das beste Fundament

Im Idealfall sollte das Eigenkapital circa 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich sämtlicher Nebenkosten, also rund 30 Prozent der Gesamtkosten betragen. Zwar werden in Einzelfällen auch 100 Prozent des Kaufpreises finanziert. Doch mit jedem geliehenen Euro steigt die finanzielle Belastung und damit das Risiko, sich unter Umständen finanziell zu übernehmen. Wegen des höheren Risikos verlangen Banken bei geringerem Eigenkapitalanteil auch einen höheren Sollzins. Umgekehrt ist jeder Euro, für den keine Zinsen zu zahlen sind, verdientes Geld. Vor allem muss die Belastung auf den Lebensunterhalt des Bauherrn und seiner Familie abgestellt sein.

Zinsen in Niedrigzinsphasen möglichst lange festschreiben

Für Immobilienkredite ist außerdem die Dauer der Zinsbindung wichtig. Damit wird festgelegt, für welchen Zeitraum der vereinbarte Zinssatz gilt. In dieser Zeit ist er unveränderlich, die Belastung für den Kreditnehmer bleibt also gleich. Erst mit Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist wird neu verhandelt. Liegt der neue Zinssatz höher als der ursprüngliche, kann auf den Kreditnehmer eine höhere Belastung zukommen – je nachdem, wie hoch die verbleibende Restschuld ist. Insoweit ist es empfehlenswert, in einer Niedrigzinsphase eine möglichst lange Zinsfestschreibung zu vereinbaren.

Immobilienkredit umschulden

Der Vorteil einer langen Zinsbindung: Nach zehn Jahren kann jeder Immobilienkredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung beendet und umgeschuldet werden, auch wenn die Zinsbindung noch läuft. Sollten die Zinsen in der Zwischenzeit weiter gesunken sein, können Bauherren davon profitieren. Bei steigenden Zinsen können sie aber den günstigen gebundenen Zinssatz behalten. 

Läuft die Zinsbindung aus, kann der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung abschließen – entweder als Prolongation bei derselben Bank oder als Umschuldung bei einer anderen. In beiden Fällen wird der Jahreszins neu berechnet. Diese Gelegenheit können Bauherren nutzen, um einen günstigeren Angebot zu finden.

Sondertilgungsrecht für den Immobilienkredit vereinbaren

Solange der Zinssatz festgeschrieben ist, muss die Tilgungsrate konstant bleiben. Will der Bauherr den Kredit schneller oder sogar komplett in einer Summe zurückzahlen, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Deshalb ist es vorteilhaft, ein Sondertilgungsrecht zu vereinbaren und beispielsweise die Einkommensteuererstattung oder eine kleine Erbschaft dazu zu verwenden, das Darlehen schneller zu tilgen und damit Zinsen einzusparen.

Zinsen und Gebühren für Immobilienkredite vergleichen

Beim Immobilienkredit-Vergleich achten Bauherren in erster Linie auf den effektiven Jahreszins. Dieser beinhaltet nicht nur den Sollzins, sondern ebenso etwaige Gebühren sowie die Tilgungsverrechnung. Doch Bereitstellungszinsen werden nicht einberechnet. Diese Zinsen fallen an, wenn das Immobiliendarlehen nicht in einer Summe fällig wird, sondern über mehrere Monate verteilt ausgezahlt wird. Für manche Bauherren lohnt es sich also, besonders auf Angebote zu achten, die bis zu 12 bereitstellungszinsfreie Monate beinhalten.

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