Mietrendite

Verschiedene Betrachtungsweisen der Mietrendite

Bevor ein Immobilienerwerber den Kaufvertrag unterschreibt, wird er im Fall der Fremdvermietung natürlich die Mietrendite ermitteln. Bei der Mietrendite unterscheiden Anleger zwischen der Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und Gesamtkapitalrendite.

Die Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite setzt den Mietertrag in Relation zum Kaufpreis. Die mathematische Ermittlung der Bruttomietrendite ergibt sich aus Jahresbruttomieteinnahmen / Kaufpreis * 100. Allerdings ist diese Größe nicht sonderlich aussagekräftig, kann bei ausschließlicher Betrachtung sogar zu einer Fehlentscheidung führen. Wesentlich präziser stellt sich die Nettomietrendite dar.

Die Nettomietrendite

Die Nettomietrendite berücksichtigt nicht nur die Bruttomiete und den Kaufpreis, sondern auch die Erwerbsnebenkosten und die Kosten, welche der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann, die nicht-umlagefähigen Nebenkosten. In den Kaufpreis fließen bei der Nettomietberechnung mit ein:

• Maklercourtage
• Grunderwerbsteuer
• Gebühren für Notar und Gericht
• Gutachterkosten
• Eventuelle Sanierungsarbeiten

Je nach Bundesland können sich diese Erwerbsnebenkosten bis auf 15 Prozent des Kaufpreises summieren.

Die Miete selbst muss um die folgenden Positionen bereinigt werden:

• Aufwendungen für den Verwalter
• Nicht umlagefähige Nebenkosten wie Instandhaltungsrücklage
• Mietausfall bei Leerstand
• Kosten für Renovierungen

Daraus ergibt sich folgende Formel:

• (Bruttomiete – nicht-umlagefähige Nebenkosten) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) * 100 = Nettomietrendite

Ab wann lohnt sich die Mietrendite? Erwerber einer Eigentumswohnung können sich an einer einfachen Kennziffer orientieren. Die Nettomietrendite sollte mindestens vier Prozent betragen. Bei älteren Immobilien sollte sie nicht unter sechs Prozent liegen.

Mietrendite bei Gewerbeimmobilien

Für Gewerbeimmobilien gelten etwas andere Größen. Das Risiko des längeren Leerstandes sowie die kürzeren Kündigungsfristen sollten mit einer Risikoprämie in den Mietzins einfließen. Das Unternehmen PWC, eine der größten Steuer- und Unternehmensberatungsgesellschaften der Welt, beziffert die Nettomietrendite für eine risikoarme Lage beim Einzelhandel mit 4,18 Prozent in München und mit 7,5 Prozent für eine "Risikolage" wie Magdeburg.

Dem jeweiligen Prozentsatz ist ein Multiplikator zugeordnet. Mit diesem Multiplikator lässt sich ermitteln, welchen Kaufpreis das Objekt nicht übersteigen sollte. Bei einer Nettomietrendite von vier Prozent greift ein Multiplikator von 25. Mit diesem Multiplikator wird die Nettomiete multipliziert. Bei einer Nettomiete von 10.000 Euro sollte der Kaufpreis 250.000 Euro nicht übersteigen.

In einer Risikolage greift bei einer Nettomietrendite von sechs Prozent ein Multiplikator von 16,7. Daraus ergibt sich bei einer Nettomiete von 10.000 Euro ein maximaler Kaufpreis von 167.000 Euro. Allerdings darf nicht vergessen werden, dass eine übergroße Nachfrage nach Immobilien oder ein zusammengebrochener Markt zu einer Verzerrung der Multiplikatoren führen.

Die Eigenkapitalrendite

Wird ein Objekt vollständig aus Eigenmitteln bezahlt, stellt sich die Frage der Eigenkapitalrendite, welche der Kaufpreis erwirtschaftet. Allerdings bezieht die Eigenkapitalrendite bei der Kaufpreisermittlung auch noch sogenannte Opportunitätskosten mit ein. Dabei handelt es sich um den fiktiven Ertrag, den der Käufer erzielt hätte, würde er sein Geld in Wertpapiere investieren. Der Gesamtkaufpreis ergibt sich folglich aus

• Kaufpreis inklusive Nebenkosten + Opportunitätskosten = Bruttokaufpreis.

Erfolgt der Erwerb im Rahmen einer Finanzierung, muss die Bruttomiete noch um den Zinsaufwand für das Darlehen bereinigt werden.

Hohe Zinsen oder ein hoher Darlehnsanteil führen zwangsläufig zu einer verminderten Mietrendite. Als Faustformel gilt, dass die Nettomietrendite über dem effektiven Jahreszinssatz liegen sollte, damit das Investment rentabel ist.

Die Gesamtkapitalrendite

Die Gesamtkapitalrendite, auf Englisch "Return on Investment" (ROI), gibt Auskunft darüber, ab wann ein bestimmter Fremdkapitaleinsatz unrentabel wird. Im Rahmen der Gesamtkapitalrendite schlagen sich auch die Abschreibungen auf das Objekt nieder. Wurde der Kaufpreis ganz oder teilweise finanziert, ermittelt sich die Nettomiete aus

• Bruttomiete – nicht-umlagefähige Nebenkosten – Finanzierungszinsen – Abschreibung = Nettomiete.

Angenommen, die Bruttomiete beträgt 10.000 Euro, auf die Nebenkosten fallen 1.000 Euro an, auf die Zinsen 2.000 Euro und auf die Abschreibung 1.000 Euro, läuft die Nettomiete mit 6.000 Euro aus. Mathematisch sieht die Ermittlung wie folgt aus:

• Gesamtkapitalrendite = Nettomiete / Gesamtkapital * 100

Lag der Kaufpreis einschließlich aller Nebenkosten bei 200.000 Euro, beläuft sich die Gesamtkapitalrendite auf 6.000 / 200.000 * 100 = 3%.

Bedeutung der Mietrendite

Die höchstmögliche Mietrendite ist nicht immer die beste. Das Mietausfallrisiko muss zum Beispiel ebenfalls beachtet werden. Fehlen die Mieter, bricht auch die Mietrendite weg.

Im Rahmen eines "normalen" Immobilienumfeldes finden sich in Regionen mit solidem Wirtschaftswachstum und stabiler Bevölkerungsgröße häufig niedrigere Mietrenditen als in Regionen, welche durch eine schwache Wirtschaftsstruktur und Fluktuation geprägt sind.

Vor diesem Hintergrund sollte die Beurteilung einer Immobilie als Investitionsobjekt nicht nur anhand der Mietrendite, sondern auch unter steuerlichen Aspekten und der strukturellen Betrachtung des Standortes erfolgen. Dies gilt vor allem aus dem Grund, dass es sich bei Immobilien üblicherweise um mittel- bis langfristige Geldanlagen handelt.