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Bauen und kaufen: Worauf man bei der Kalkulation achten sollte

Bildquelle: ©Adobe Stock / Text: Verivox

Wer ein Haus kauft oder baut, kann das häufig nicht aus Eigenmitteln leisten und benötigt eine Finanzierung. Viele Banken und Kreditinstitute bieten dafür Darlehen an. Die Zinsen für Immobilienkredite sind im historischen Vergleich aktuell immer noch sehr niedrig. Für angehende Eigenheimbesitzer ist die Situation also günstig, sie sollten dies für ihr Vorhaben nutzen. Allerdings gilt es, die Rate und das gewünschte Darlehensvolumen umsichtig zu kalkulieren.

Günstige Baufinanzierung finden

Die Zinsentwicklung bedenken: Grundsätzlich sollten Immobilienkäufer und Bauherren gut abschätzen, ob sie finanziell in der Lage sind, in Zukunft auch eine höhere Rate für ihr Darlehen zu zahlen. Denn nach Ablauf der Zinsbindung für den Kredit könnten die Zinsen für Immobilienkredite gestiegen sein. Sie sollten also überlegen, ob sie sich zutrauen, in Zukunft auch eine höhere Belastung zu tragen – etwa mit einem höheren Gehalt oder Ersparnissen.

Lange Zinsbindung, hohe Tilgung: Mit einer langfristigen Zinsbindung oder einer hohen Tilgung kann man sich gegen das Risiko eines zukünftigen Zinsanstiegs absichern. Größtmögliche Sicherheit bieten zum Beispiel Volltilgerdarlehen. Solche Darlehen sind am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt.

Der solide Kassensturz zuerst: Um zuvor herauszufinden, wie viel Geld im Monat für eine Darlehensrate zur Verfügung steht, ist ein Kassensturz vonnöten. Angehende Immobilienbesitzer sollten sämtliche Einnahmen von mindestens einem Jahr auflisten und alle Ausgaben abziehen. Was übrig bleibt, kann für die Finanzierung genutzt werden.

Die Kaufnebenkosten im Blick behalten

Bei der Baufinanzierung steht zunächst der Kaufpreis für das Eigenheim im Vordergrund – doch das ist nicht alles. Sie dürfen den Umfang der Kaufnebenkosten nicht unterschätzen. Diese können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen.

Grunderwerbsteuer: Beim Erwerb einer Immobilie fällt immer eine Grunderwerbsteuer an. Deren Höhe wird von den einzelnen Bundesländern festgelegt. Sie variiert je nach Standort zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme.

Notar- und Grundbuchkosten: Weitere Nebenkosten fallen für die Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar und für die Übertragung des Eigentums im Grundbuch an. Als Richtwert gilt, dass rund 2 Prozent des Kaufpreises dafür reserviert werden sollten.

Maklergebühr: Wird die Immobilie über einen Makler erworben, muss dessen Courtage ebenfalls berücksichtigt werden. Je nach regionalen Gepflogenheiten sind dafür zwischen 3 und 7 Prozent (zuzüglich Mehrwertsteuer) des Kaufpreises zu veranschlagen.

Renovierung & Umzug: Beim Erwerb eines gebrauchten Eigenheims fallen meist einige Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten an, deren finanzieller Aufwand in die Baufinanzierung mit einfließen sollte. Auch an die Umzugskosten sollte gedacht werden. Je nach Umfang des Hausrats und der Entfernung zum neuen Wohnort kann der Umzug unterschiedlich hohe Kosten verursachen.

Grundsätzlich gilt: Die Nebenkosten hängen vom Immobilienpreis ab, denn je teurer das Objekt ist, desto höher die Nebenkosten. Jede Baufinanzierung sollte demnach so aufgebaut sein, dass damit nicht nur der Kauf- oder Baupreis der Immobilie, sondern auch die Summe der Nebenkosten abgedeckt ist – so können teure Nachfinanzierungen vermieden werden.

Die richtige Tilgungsstrategie

Immobilienkäufer oder Bauherren sollten bei den Tilgungsoptionen in ihren Darlehensverträgen drei wesentliche Gesichtspunkte nicht außer Acht lassen:

Höhe der anfänglichen Tilgung: Je niedriger die Zinsen, umso mehr Spielraum bleibt für eine höhere und damit auch schnellere Tilgung. Derzeit ist eine Mindesttilgung von jährlich zwei Prozent der Darlehenssumme empfehlenswert. Das Darlehen sollte möglichst bis zum Rentenalter abbezahlt sein, deshalb ist oft auch eine noch höhere Tilgung sinnvoll, vor allem, wenn Bauherren und Käufer schon etwas älter sind.

Sondertilgungen: Bei vielen Kreditinstituten ist heute eine kostenlose Sondertilgung von 5 oder sogar 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr möglich. Mit einer solchen außerplanmäßigen Sondertilgung, etwa durch freiwerdende Ersparnisse, lässt sich die Strecke bis zur Schuldenfreiheit wirksam verkürzen. Jede einzelne Sondertilgung hat direkten Einfluss auf die Höhe der Restschuld sowie auf die Gesamtdauer der Darlehenslaufzeit.

Tilgungssatzwechsel: Manche Banken bieten die Option, ohne Extragebühren die Höhe des Tilgungsanteils und damit der Monatsrate zu verändern. Das ist zum Beispiel zwei- oder auch dreimal während der Zinsbindung möglich. Das bietet die Möglichkeit, von Beginn an auf eine möglichst hohe Tilgung setzen zu können und sich gleichzeitig offenzuhalten, bei einem finanziellen Engpass die Rate zu reduzieren. Sinnvoll ist dann, einen Tilgungssatzwechsel vorzunehmen. Falls eine dauerhafte Steigerung der persönlichen Einnahmen eintritt, dann macht es aber ebenso Sinn, den Tilgungssatz zu erhöhen.