Kredit für den Hauskauf: Wie Sie eine sichere und günstige Hauskauf-Finanzierung aufstellen

Wer seinen Traum vom Eigenheim erfüllen und einen Kredit für die Hauskauf-Finanzierung aufnehmen will, hat erst viele Fragen zu klären. Auf Verivox.de finden Sie eine Einleitung und können diverse Finanzierungsrechner nutzen, um die Eckdaten für Ihren Hauskauf zu untersuchen. Stehen die Daten zum Darlehen fest, können Sie eine Anfrage an die Baufinanzierungs-Experten von Verivox stellen, die Hunderte von Banken und Sparkassen untersuchen und das günstigste unverbindliche Angebot für Sie aussuchen.

Baufinanzierung  

Ob Hauskauf, Bauvorhaben oder der Erwerb einer Wohnung: Wer sich eine Immobilie anschaffen will, kommt selten ohne einer Baufinanzierung aus. Bei dieser Art Finanzierung wird die Immobilie mit einer Grundschuld, seltener Hypothek, belegt und dient als Sicherheit für den Kreditgeber.

Eigenkapital

Nur wenige Banken bieten jedoch eine Baufinanzierung an, die den gesamten Kaufpreis abdeckt. Käufer müssen einen gewissen Anteil aus Eigenkapital bezahlen können. Meistens wird 20 Prozent zuzüglich Erwerbsnebenkosten verlangt. Die Nebenkosten variieren stark, als grober Richtwert werden oft weitere 10 Prozent des Kaufpreises genommen.

Wer nicht gerade 30 Prozent der Kaufsumme auf dem Tagesgeldkonto zur Verfügung hat, kann auch andere Quellen für Eigenkapital nutzen, etwa Bausparguthaben, Arbeitgeber- und Verwandtendarlehen oder Kapitallebens- und Rentenversicherungen, die an die Bank abgetreten werden können.

Zinsbindung

Da es bei einer Baufinanzierung um sehr hohe Summen handelt, wird sie normalerweise über mehrere Jahrzehnte getilgt. Doch im Gegensatz zu einem Ratenkredit muss die Zinsbindung nicht von Anfang an für die gesamte Laufzeit festgelegt werden. Meist vereinbaren Bank und Kreditnehmer eine Zinsbindungsfrist von 5 bis 20 Jahren. Läuft sie aus, verhandeln sie erneut über den Zinssatz ausgehend von der aktuellen Marktlage. Je länger die Zinsbindung gewählt wird, umso höher fällt der Zinssatz aus, aber umso sicherer ist die Tilgung. Ausschlaggebend für die Wahl der Zinsbindung sollte das Zinsniveau sein: Je niedriger der Zinssatz ausfällt, umso länger sollte er festgeschrieben werden.

Aber auch wenn die Bauzinsen relativ hoch angesiedelt sind, gilt es, die konjunkturellen Entwicklungen zu berücksichtigen: Liegt eine überdurchschnittlich hohe Inflation vor, besteht die Gefahr weiterer Zinserhöhungen und eine längere Sollzinsbindung kann sich lohnen.

Auch wenn die Bauzinsen nicht direkt vom Leitzins der Zentralbank beeinflusst werden, sondern stärker von der Umlaufrendite der Pfandbriefe, hat der Leitzins durchaus Auswirkungen auf das Hypothekenzinsniveau. Bei einer sinkenden Inflationsrate kann ein Erwerber durchaus davon ausgehen, dass auch die Zinsen für die Baufinanzierung mittelfristig nachgeben. Im Fall einer steigenden Inflation ist umgekehrt auch mit einem Anstieg der Zinsen zu rechnen. Verlangt der Markt ein recht hohes Zinsniveau, gibt aber gleichzeitig ein sehr volatiles Bild ab, empfiehlt sich der Abschluss einer Baufinanzierung mit variablem Zins. Bei einem mittleren Zinsniveau mit Potenzial nach unten bietet ein Cap-Darlehen mit Zinsobergrenze eine Lösung, um sich gegen steigende Hypothekenzinsen abzusichern, gleichzeitig aber in den Genuss von Zinssenkungen zu kommen.

Anschlussfinanzierung: Restschuld finanzieren

Eine Baufinanzierung läuft häufig über 25 Jahre oder mehr. In den seltensten Fällen besteht über die gesamte Dauer eine Zinsbindung. Läuft die Zinsbindungsfrist zum ersten Mal aus, muss meist für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung aufgenommen werden. Kreditnehmer haben die Wahl, sie bei der alten Bank abzuschließen oder den Anbieter zu wechseln.

Um gute Angebote zu finden, sollten Kreditnehmer rechtzeitig vor Ende der Zinsbindungsfrist aktiv werden. Einige der finanzierenden Banken schicken das Angebot für die Anschlussfinanzierung so spät, dass keine Zeit mehr bleibt, sich am Markt umzuschauen.

Viele scheuen auch, die Anschlussfinanzierung über ein anderes Institut durchzuführen, um Kosten für die Grundschuldlöschung und Neubestellung der Grundschuld zu vermeiden. Die Finanzinstitute begnügen sich in diesem Fall aber auch mit einer notariell beglaubigten Abtretung der Grundschuld zugunsten der neuen finanzierenden Bank. Damit entfällt, bis auf den Weg zum Notar, der gesamte Arbeitsaufwand. Die Kosten sind ebenfalls deutlich geringer.

Forward-Darlehen

Die Hoffnung bei einer Anschlussfinanzierung ist natürlich, dass die monatliche Rate künftig aufgrund der bereits erfolgten Tilgung niedriger ausfällt. Wenn aber die Zinsen zwischenzeitlich steigen, kann auch die Rate steigen. Befindet sich der Kapitalmarkt in einem Aufwärtstrend, bietet sich dem Kreditnehmer die Option, die Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen zu den aktuellen – voraussichtlich günstigeren – Konditionen zu sichern. Diese spezielle Art der Baufinanzierung kann meist mit einer Vorlaufzeit von bis zu 36 Monaten abgeschlossen werden. Diese Sicherheit lassen sich die Anbieter durch etwas höhere Bauzinsen bezahlen. Bei einem volatilen Markt sollte von Forward-Darlehen allerdings genommen werden, da auch bei fallenden Zinsen der Hauskredit zu den vereinbarten Konditionen abgenommen werden muss. Andernfalls drohen Kosten für die Nichtabnahme.

Die Tilgung: Tilgungssatz anpassen und Sondertilgungen vornehmen

Bei einer Erhöhung des Vermögens – etwa einer außerordentlichen Bonuszahlung – können Bauherren eine Sondertilgung leisten. Dadurch wird die Restschuld gesenkt und das Darlehen früher getilgt, was die Kosten der Immobilienfinanzierung senkt.

Doch nicht alle Kreditgeber bieten die Möglichkeit der Sondertilgung – im schlimmsten Fall wird eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt. Die maximale Höhe fällt ebenfalls von Bank zu Bank unterschiedlich aus, doch mehr als zehn Prozent Sondertilgung auf die Restschuld findet sich jedoch kaum am Markt.

Ähnlich verhält es sich bei einem Wechsel der Tilgungshöhe. Einige Banken erlauben es während der Zinsbindung nicht, den Tilgungssatz zu ändern. Andere erlauben es ohne Gebühren, die Dritten berechnen dafür Kosten. Wer ein stark schwankendes Einkommen hat, sollte sich daher auf Angebote fokussieren, die den Tilgungssatz ohne Restriktionen ändern lassen.

Andere Möglichkeiten der Hauskauf-Finanzierung

Andere Arten von Darlehen werden beim Hauskauf meist als Ergänzung zur Baufinanzierung benutzt. Dazu gehört zum einen die KfW-Finanzierung. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zahlreiche Förderprogramme für den Hauskauf, den Hausbau und die Modernisierung. Einen detaillierten Überblick finden Sie unter: KfW-Darlehen und Förderprogramme.

Eine weitere Möglichkeit der Immobilienfinanzierung stellen Bausparverträge dar. Ein Bausparvertrag kombiniert das Sparen mit einem Darlehen. Weitere Informationen finden Sie unter:

Endfällige Darlehen

Endfällige Darlehen werden meist gegen eine Lebensversicherung abgeschlossen, die an die Bank abgetreten wurde. Der Darlehensnehmer zahlt nur die Zinsen an die Bank, die Tilgung erfolgt am Ende der Versicherungslaufzeit durch die Lebensversicherung. Gerade bei Fremdvermietung war dieses Modell ursprünglich durch die gleichbleibend hohen Zinsen und damit Werbungskosten interessant. Wegen der Aufhebung des Steuerprivilegs bei Lebensversicherungen und den extrem niedrigen Garantiezins haben endfällige Darlehen jedoch stark an Popularität verloren und rechnen sich auch bei Fremdvermietung kaum noch. Dazu kommt, dass bei niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt die Ablaufleistung unsicher wird.

Alternativ zu Lebensversicherungen können endfällige Darlehen beispielsweise auch gegen Anleihen aufgenommen werden. In diesem Fall werden die Wertpapiere ebenfalls abgetreten, die Tilgung erfolgt mit Rückzahlung des Anleihebetrages durch den Emittenten. Diese Variante kann sinnvoll sein, wenn der Zinssatz der Anleihen deutlich über dem Hauskredit-Zinssatz liegt. Eine weitere Variante wäre beispielsweise eine endfällige Finanzierung, der ein Sparplan in einen offenen Immobilienfonds gegenübersteht. In diesem Fall darf der Kreditnehmer allerdings nicht vergessen, den Sparplan zwei Jahre vor Fälligkeit des Darlehens zu kündigen, da die Restriktionen bei offenen Immobilienfonds eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren vorsehen. Die Ratenzahlung muss dann zwei Jahre vor Fälligkeit enden.

Hauskauf oder Mieten?                              

Die meisten Deutschen träumen von einer eigenen Immobilie, gerade auch als Altersvorsorge. Dennoch liegt die Quote der Eigenheim-Besitzer in Deutschland unter dem europäischen Durchschnitt. Im Jahr 2012 war die Bundesrepublik mit 53 Prozent auf dem vorletzten Platz vor der Schweiz. Ob sich für Sie eher die Immobilienfinanzierung oder das Mieten lohnt, können Sie mit dem folgenden Rechner herausfinden.

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