Mieteinnahmen versteuern: Tipps & Tricks

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Wohneigentum mit Mieteinnahmen gilt als der „Kaiserweg“ der Kapitalanlage und Altersversorgung. Aber wie bei Dividenden und realisierten Kursgewinnen bei Wertpapieren muss ein Immobilienbesitzer auch die Mieteinnahmen versteuern. Dabei sind allerdings einige Dinge zu beachten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer Mieteinnahmen versteuern muss, kann diese um bestimmte Aufwendungen kürzen.
  • Wichtigste Positionen sind AfA (Absetzung für Abnutzungen) und Zinsaufwand.
  • Der Erhaltungsaufwand kann bis zu einer Höhe von 4.000 Euro einmalig oder über fünf Jahre verteilt geltend gemacht werden.
  • Für denkmalgeschützte Objekte und Mietwohnungsneubau gilt eine Sonder-AfA

Steuerlast bei Immobilienkauf senken

Bevor ein Vermieter seine Mieteinnahmen versteuern muss, ist in der Regel zunächst der Erwerb einer Immobilie notwendig. Fahrtkosten, die durch Besichtigungstermine anfallen, können ebenso steuerlich geltend gemacht werden wie die Maklercourtage. Hat der Verkäufer das geeignete Objekt gefunden, kommt es zum Kaufvertrag und zur Zahlung der Grundsteuer. Allerdings muss man hier zwischen den sofort abzugsfähigen Kosten und den Kosten, die über die Abschreibung geltend gemacht werden, unterscheiden.

Grunderwerbsteuer, das Honorar für den Notar und die Maklerkosten werden dem Kaufpreis zugerechnet und über die Jahre abgeschrieben. Lediglich die Aufwendungen für die Bestellung der Grundschuld können im Jahr der Anschaffung geltend gemacht werden. Beträgt der Kaufpreis 300.000 Euro und die Erwerbsnebenkosten belaufen sich auf 30.000 Euro, gilt als spätere Abschreibungsgrundlage eine Summe von 330.000 Euro.

Eine Grundschuld wird notwendig, wenn die Immobilie durch eine Bank finanziert wurde. Bei Finanzierungen wird häufig ein Disagio oder Damnum genutzt. Gemäß einem Urteil des Bundesfinanzgerichtshofes (BFH-Urteil vom 8.3.2016, IX R 38/14) kann ein Disagio auch in Höhe von zehn Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgesetzt werden. Damit widersprach der BFH einem Rundschreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl. 2003 I S. 546), in dem die sofortige Abzugsfähigkeit auf fünf Prozent beschränkt wurde.

Wer seine Wohnung selbst vermieten möchte, kann alle Aufwendungen, Kosten für Anzeigen oder Fahrten zur Wohnung aufgrund von Besichtigungsterminen in der Steuererklärung angeben. Gleiches gilt auch für die Maklercourtage, wenn der Vermieter einen Makler beauftragt und die Kosten gemäß Verursacherprinzip trägt.

Die Mieteinnahmen in der Steuererklärung

Während im Jahr der Anschaffung einige Kostenfaktoren die Steuerlast senken, wird es in den Jahren der Vermietung ruhiger. Alle Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung einer Immobilie werden in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) zur Steuererklärung erfasst.

Zunächst einmal trägt der Vermieter die Höhe der vereinnahmten Kaltmiete ein. Diesen Mietertrag kann er um die Werbungskosten mindern. Dazu zählen die nicht umlagefähigen Nebenkosten, weitere Kosten in Zusammenhang mit der Vermietung und die Abschreibung.

Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten zählen

Hinsichtlich der Kosten für Sanierung und Renovierung bieten sich zwei Möglichkeiten der steuerlichen Absetzbarkeit an, sofern die Handwerkerkosten 4.000 Euro nicht übersteigen.

  1. Der Eigentümer kann den Betrag in einer Summe als Erhaltungsaufwand steuerlich anrechnen lassen.
  2. Er kann die Kosten in gleichen Beträgen auf fünf Jahre verteilen.

In die Werbungskosten fließt auch die Abschreibung (AfA) hinein. Diese beträgt für Neubauten und Bestandsimmobilien mit Herstellungsjahr nach 1924 einheitlich zwei Prozent für die Dauer von 50 Jahren. Bei dem erwähnten Rechenbeispiel zur AfA mit einer Summe von 330.000 Euro mindert die AfA den steuerpflichtigen Mietertrag jährlich um 16.500 Euro.

Für Immobilien mit einem Baujahr vor 1925 gilt eine lineare AfA von 2,5 Prozent für die Dauer von 40 Jahren.

Sonder-AfA für neue Mietwohnungen

Wurde für Mietwohnungen nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 ein Bauantrag gestellt, profitiert der Vermieter von einer Sonder-AfA. Diese beträgt zusätzlich fünf Prozent für die Dauer von vier Jahren. Allerdings ist die AfA auf 2.000 Euro je Quadratmeter begrenzt. Die Umsetzung der Sonder-AfA ist in Ballungsgebieten schwierig, da der Anschaffungspreis nicht mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter betragen darf.

Abschreibung auf Denkmalschutz

Denkmalgeschützte Objekte üben einen besonderen Reiz aus. Da der Erhaltungsaufwand für diese Immobilien überdurchschnittlich hoch ausfällt, bietet der Gesetzgeber eine Sonder-AfA bei Denkmalschutz. Die Anschaffungskosten, die in Zusammenhang mit Denkmalschutz stehen, können über die Dauer von acht Jahren mit neun Prozent angesetzt werden. Für die folgenden vier Jahre sind noch einmal sieben Prozent möglich.

Die Zinsen und weitere Werbungskosten

Einen nicht zu unterschätzenden Kostenfaktor stellen die Zinsaufwendungen dar. Diese kann der Vermieter in voller Höhe gegen die Mieteinnahmen gegenrechnen.

Wer ein gesondertes Konto für die Vermietung angelegt hat, kann die Kontoführungsgebühren ebenfalls steuerlich geltend machen. Gleiches gilt für Porto, wenn es in Zusammenhang mit der Wohnung zu Briefwechsel kommt. Ist ein Gespräch vor Ort mit dem Mieter notwendig oder die Fahrt zur Eigentümerversammlung fällt an, kann der Vermieter die Fahrtkosten ebenfalls steuermindernd geltend machen.

Für eine ganz klassische Vermietung ohne Sonder-AfA sähen die Einträge für die Anlage V folgendermaßen aus:

Kaltmiete

./. AfA

./. Nicht umlagefähige Nebenkosten

./. Zinsaufwand

./. sonstige Werbungskosten

= steuerpflichtiger Mietertrag