Baufinanzierung: Zinsen in Deutschland nur europäisches Mittelmaß

Ralph Wefer

Director Communications - Banking & Insurance

Stand: 08.09.2025

Bildquelle: ©Adobe Stock / Text: Verivox

Heidelberg. Bei der Zinslast für Immobilienkredite bewegt sich Deutschland im europäischen Vergleich nur im Mittelfeld. Durchschnittlich 3,57 Prozent Zinsen mussten deutsche Immobilienkäufer im ersten Quartal des laufenden Jahres für ihre Baukredite bezahlen. Damit sind Baufinanzierungen in Deutschland 25 Prozent teurer als im günstigsten Land Spanien. Und das, obwohl die Konditionen für die Refinanzierung ihrer Kredite für hiesige Geldhäuser besonders günstig sind. Das zeigt eine aktuelle Verivox-Analyse, für die das Vergleichsportal Zinsdaten des europäischen Hypothekenverbands EMF ausgewertet hat.

Deutschland nur auf Platz 9 von 17 Ländern

"Ebenso wie die Renditen für Staatsanleihen sind auch die Pfandbriefrenditen und damit die Refinanzierungskosten der Banken in bonitätsstarken Ländern wie Deutschland besonders niedrig", sagt Oliver Maier, Geschäftsführer der Verivox Finanzvergleich GmbH. "Trotzdem sind die Bauzinsen für Verbraucher auch in mehreren Ländern mit deutlich schwächerem Rating niedriger als hierzulande."

In acht von insgesamt 17 ausgewerteten Ländern sind die Bauzinsen niedriger als in Deutschland. Am günstigsten sind Immobilienkredite mit einem Durchschnittszins von 2,85 Prozent in Spanien. Deutsche Häuslebauer müssen für ihre Baufinanzierung im Schnitt 25 Prozent höhere Zinskosten schultern – und das, obwohl Deutschland bei der Bonitätseinstufung durch die Rating-Agentur Fitch die Bestnote "AAA" erhält. Spaniens Bonität wird im Gegensatz dazu sechs Stufen schwächer mit der dem Rating "A-" bewertet.

Neben Spanien weisen die Statistiken der EMF (European Mortgage Federation) auch für Belgien, Finnland, Frankreich, Schweden, Italien, Portugal und Dänemark niedrigere Durchschnittszinsen als in Deutschland aus.

Baukredite in Spanien sind meist Volltilger

Wie viel Zinsen Verbraucherinnen und Verbraucher in einem Land durchschnittlich bezahlen müssen, hängt nicht nur von der Bonität des jeweiligen Landes und den daraus resultierenden Refinanzierungsbedingungen ab. Darüber hinaus haben auch unterschiedliche Eigenkapitalquoten, die durchschnittlichen Kreditlaufzeiten, regulatorische Besonderheiten in den einzelnen Märkten und zahlreiche weitere Faktoren Einfluss auf den Zins.

"Anders als in Deutschland werden festverzinsliche Baukredite in Spanien in aller Regel innerhalb der vereinbarten Laufzeit komplett abbezahlt", erklärt Oliver Maier. "Solche sogenannten Volltilgerdarlehen sind auch in Deutschland wesentlich günstiger als Kredite, bei denen am Ende der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld offen ist."

Deutsches Sonderkündigungsrecht führt zu höheren Zinssätzen

In mehreren Ländern mit niedrigeren Durchschnittszinsen ist zudem der Anteil von Krediten mit mehr als 10 Jahren Zinsbindungsfrist sehr groß. In Spanien machen diese 71 Prozent des gesamten Neugeschäfts aus, in Belgien sogar 94 Prozent und in Frankreich 89 Prozent.

"In Deutschland haben private Darlehensnehmer nach 10 Jahren ein einseitiges Sonderkündigungsrecht und können ihren Baukredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung umschulden. Bei einer günstigen Zinsentwicklung profitieren Verbraucher von dieser Regelung, aber sie verschiebt das Zinsänderungsrisiko einseitig zu Lasten der Kreditinstitute. Das gleichen diese durch einen tendenziell höheren Zinssatz aus", so Oliver Maier.

In Polen ist Baugeld am teuersten

In acht der 17 von der EMF untersuchten Länder sind Immobilienkredite teurer als in Deutschland. Die höchsten Zinsen müssen mit durchschnittlich 7,60 Prozent die Polen bezahlen. Auch in Ungarn (6,61 Prozent) und Rumänien (5,88 Prozent) zahlen Immobilienkäufer im Schnitt sehr hohe Zinsen.

Alle drei Länder verfügen über ein deutlich schwächeres Bonitäts-Rating als Deutschland. Außerdem gehören sie nicht zur europäischen Währungsgemeinschaft. Mit 5 bis 6,5 Prozent liegen die Leitzinsen in allen drei Staaten deutlich über dem Zins-Niveau in der Euro-Zone.

Methodik

Für die Analyse wurden Daten des europäischen Hypothekenverbands European Mortgage Federation (EMF) zu den neu abgeschlossenen Immobilienkrediten im ersten Quartal 2025 ausgewertet, die von der EMF am 31. Juli veröffentlicht wurden.