Die 10 wichtigsten Urteile für Mieter

1. Betriebskostenabrechnung: Einjährige Frist ist einzuhalten

Der Bundesgerichtshof hat in einem richtungsweisenden Urteil von 2008 (Az. VIII ZR 84/07) die Rechte von Mietern bei der Betriebskostenabrechnung gestärkt. Vermieter müssen demnach die einjährige Abrechnungsfrist zwingend einhalten, auch wenn die ursprüngliche Abrechnung fehlerhaft oder unverständlich war. Nach Ablauf einer Abrechnungsperiode haben Vermieter exakt zwölf Monate Zeit, um die Betriebskostenabrechnung dem Mieter zuzustellen. Diese strikte Fristsetzung dient laut BGH der Rechtssicherheit und schützt Mieter vor verspäteten Nachforderungen.

2. Eigenbedarfskündigung: Nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich

Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter unterliegt strengen rechtlichen Anforderungen. Das Amtsgericht Leonberg (Az. 8 C 34/19) entschied, dass der Vermieter den Eigenbedarf konkret nachweisen und die einziehende Person namentlich benennen muss. Eine pauschale Begründung ist nicht ausreichend für eine rechtskräftige Kündigung.

Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Laut einem Urteil des Amtsgerichts Coesfeld (Az. 4 C 156/19) vom Oktober 2019 umfasst dieser nicht nur Umzugskosten und mögliche doppelte Mietbelastungen, sondern auch potenzielle Mietdifferenzen zur neuen Wohnung.

3. Heizkostenabrechnung: Tatsächliche Wohnfläche ist entscheidend

Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil vom 18. Juli 2018 (Az. VIII ZR 220/17) entschieden, dass bei der Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche die tatsächliche Quadratmeterzahl maßgeblich ist. Vermieter müssen demnach die reale Wohnungsgröße zugrunde legen, nicht die möglicherweise abweichende Angabe im Mietvertrag. Mit dieser Entscheidung korrigierte der BGH seine frühere Rechtsprechung (Urteil vom 31. Oktober 2007, Az. VIII ZR 261/06) und stärkte die Position der Mieter bei Abrechnungsfragen. Mieter können nun eine Korrektur der Abrechnung verlangen, wenn diese auf einer falschen Wohnflächenangabe basiert.

4. Mieterhöhung: Sachverständigengutachten als zulässige Begründung

Die Möglichkeiten zur Begründung einer Mieterhöhung wurden durch den Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 16. Mai 2018 (Az. VIII ZR 190/17) erweitert. Neben dem Mietspiegel und Vergleichswohnungen können Vermieter nun auch ein Sachverständigengutachten als Grundlage heranziehen. Dieses muss hinreichende Argumente für die Mietsteigerung enthalten. Die Entscheidung gibt Vermietern mehr Flexibilität bei der Begründung von Mieterhöhungen, wobei Mieter weiterhin das Recht haben, der Erhöhung zu widersprechen und sie prüfen zu lassen.

5. Schönheitsreparaturen: Kostenteilung bei unrenovierten Wohnungen

Mieter und Vermieter müssen die Kosten für Schönheitsreparaturen in unrenoviert übernommenen Wohnungen zu gleichen Teilen tragen. Dies entschied der Bundesgerichtshof in zwei wegweisenden Urteilen vom 8. Juli 2020 (Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Demnach können Mieter Renovierungen fordern, wenn sich der Zustand der Wohnung wesentlich verschlechtert und der Mietvertrag keine Einzugsrenovierungsklausel enthält. Da solche Arbeiten den Wohnungszustand über das Einzugsniveau hinaus verbessern, soll eine hälftige Kostenteilung einen fairen Interessenausgleich zwischen den Mietparteien schaffen.

6. Rauchmelder-Einbau: Mieter zur Duldung verpflichtet

Die Rauchmelderpflicht ist in den meisten Bundesländern gesetzlich verankert. Die Landesbauordnungen regeln detailliert, in welchen Räumen diese Geräte installiert werden müssen. Ein Urteil des Amtsgerichts Augsburg vom 2018 (Az. C 5317/17) stärkt die Position der Vermieter in dieser Frage: Mieter sind verpflichtet, den Einbau von Rauchwarnmeldern zu dulden. Verweigert ein Mieter den Zugang zur Wohnung für die Installation, kann dies sogar einen Kündigungsgrund darstellen.

7. Übergabeprotokoll: Schutz für Mieter bei Auszug und Kaution

Das Übergabeprotokoll bei Auszug dient als entscheidendes Beweisdokument für den Wohnungszustand. Eine Entscheidung des Amtsgerichts Pforzheim (Az. 6 C 105/04) hat die Bedeutung dieses Dokuments untermauert: Vermieter können nach dem Auszug nur Schäden geltend machen, die im Übergabeprotokoll dokumentiert sind. Übersehene Mängel können nicht nachträglich zur Einbehaltung der Mietkaution führen.

8. Eigeninitiative bei Reparaturen: Mieter tragen Kostenrisiko

Mängel in der Mietwohnung zu beheben, fällt grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Doch wer vorschnell selbst einen Handwerker beauftragt, kann auf den Kosten sitzen bleiben. Der Bundesgerichtshof hat 2008 in einem richtungsweisenden Urteil (Az. VIII ZR 222/06) die Grenzen der Eigeninitiative von Mietern klar abgesteckt:

• Mieter müssen Mängel zunächst dem Vermieter melden.
• Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zur Behebung zu.
• Nur bei Verzug des Vermieters oder bei dringenden Fällen dürfen Mieter selbst handeln.

Beauftragt ein Mieter voreilig einen Fachbetrieb, ohne diese Voraussetzungen zu beachten, kann er die Kosten nicht automatisch auf den Vermieter abwälzen.

9. Lebenslanges Wohnrecht: Bindend auch bei Eigentümerwechsel

Verfügt ein Mieter in einer Immobilie über ein lebenslanges Wohnrecht, hat dieses auch dann noch Bestand, wenn das Objekt den Besitzer wechselt. Wie der Bundesgerichtshof im November 2018 feststellte (Az. VIII Zivilrecht 109/18), ist es dem neuen Eigentümer in einem solchen Fall nicht möglich, der Mietpartei ordentlich zu kündigen. Dies gilt auch für Eigenbedarf. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur auflösen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen erheblich verletzt.

10. Mietkaution: Rückzahlungen nicht immer innerhalb von sechs Monaten

Grundsätzlich muss der Vermieter die vom Mieter angezahlte Kaution spätestens sechs Monate nach Vertragsende zurückzahlen. Das Landgericht München stellte in einem Urteil (Az. 31 S 11267/17) jedoch klar, dass unter bestimmten Voraussetzungen auch eine spätere Rückzahlung rechtens ist. Eine solche Situation liegt beispielsweise vor, wenn der Eigentümer die Betriebskosten unverschuldet erst zu einem späteren Zeitpunkt abrechnen kann.