Die Kostenverteilung von Schönheitsreparaturen zwischen Vermieter und Mieter führt immer wieder zu juristischen Auseinandersetzungen. Zunächst aber stellt sich die Frage: Was sind Schönheitsreparaturen und wie grenzen sie sich gegenüber anderen Reparaturen ab?

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Schönheitsreparaturen: Definition
  3. Unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen
  4. Rechte des Vermieters
  5. Verwandte Themen
  6. Weiterführende Links
  7. Rechtsschutzversicherung - Jetzt Tarife vergleichen!

Das Wichtigste in Kürze

  • Schönheitsreparaturen bezeichnen kleine Renovierungsarbeiten in Mietwohnungen.
  • Viele Formulierungen in Mietverträgen sind juristisch haltlos und entbinden den Mieter von der Verpflichtung.
  • Starre Fristen zur Durchführung von Renovierungsarbeiten sind ebenso wenig zulässig wie die Vorgabe, in welchen Farben die Wohnung gestrichen werden soll.

Schönheitsreparaturen: Definition

Eine Schönheitsreparatur wird nicht notwendig, weil ein Gegenstand, beispielsweise das Waschbecken, nicht mehr funktionsfähig ist. Schönheitsreparaturen beseitigen vielmehr Abnutzungserscheinungen an der Mietsache. Dazu zählen unter anderem

  • Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decken
  • Streichen von Holzfußböden, Heizkörpern und Heizungsrohren
  • Streichen der Innentüren
  • Streichen von Holzfenstern und Außentüren von innen

Im Grunde sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Allerdings ist es zulässig, diese im Rahmen der Kleinreparaturklausel auf den Mieter abzuwälzen. Keine Schönheitsreparaturen und damit ganz klar Sache des Vermieters sind

  • Abschleifen des Parketts
  • Austausch verwohnter Teppichböden
  • Streichen der Fußleisten
  • Beseitigung von Rissen in Wand und Decke

Die Kleinreparaturklausel

Unter die Kleinreparaturklausel fallen Reparaturen an Gegenständen in der Mietsache, auf die der Mieter häufig und regelmäßig Zugriff hat, beispielsweise Steckdosen, Rollläden oder Waschbecken. Die im Mietvertrag festgehaltene Kleinreparaturklausel, der zufolge der Mieter die Kosten trägt, muss auch eine Obergrenze, zwischen 100 Euro und 150 Euro je Reparatur, sowie eine Maximierung von üblicherweise sechs bis acht Prozent der Jahresmiete enthalten.

Unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen

Manche Vermieter versuchen, unrenovierte Wohnungen zu übergeben und den neuen Mieter für die Renovierungskosten aufkommen zu lassen. Dies ist nicht zulässig, so der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2015 (Az.: VIII ZR 185/14). Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, muss nie renovieren.

Eine weitere unwirksame Klausel lautet, dass der Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen fachmännisch ausführen zu lassen. Laut BGH hat der Mieter das Recht, die Reparaturen selbst vorzunehmen (VIII ZR 294/09).

Fristen zur Renovierung nicht zulässig

Einige Mietverträge sehen feste bestimmte zeitliche Abstände vor, in denen die einzelnen Räume renoviert werden müssen. Diese Vorgaben sind juristisch nicht haltbar, da die Abnutzung von Wohnraum sehr individuell ist. Die Klausel ist unwirksam. Im Fall eines kettenrauchenden Rentners, der den ganzen Tag zu Hause verbringt, muss öfter gestrichen werden als bei einem nicht rauchenden Wochenendheimfahrer, der sich tagsüber zwölf Stunden im Büro aufhält. „Bei Bedarf“ hat als Klausel im Mietvertrag noch am ehesten Bestand. Es gilt, dass nur flexible zeitliche Vorgaben rechtsgültig sind.

Mieter können über Farbgestaltung selbst entscheiden

Darüber hinaus kann der Vermieter auch nicht vorschreiben, in welchen Farben die Wände gestrichen werden sollen. Ebenso ungültig ist die sogenannte Tapetenklausel, die vorsieht, dass der Mieter bei Auszug alle Tapeten von den Wänden zu entfernen hat. Ausnahme bilden Fototapeten. Sofern die Tapeten nicht in sehr von der Norm abweichenden Farben gestrichen wurden, muss der Mieter, so die Wohnung nicht abgewohnt ist, auch nicht Streichen beim Auszug.

Rechte des Vermieters

Auch wenn der BGH immer wieder zugunsten der Mieter urteilt, haben Vermieter in Bezug auf Schönheitsreparaturen durchaus Rechte. Zum einen besteht Recht, Schönheitsreparaturen in den Verantwortungsbereich des Mieters auszulagern.

Vermieter haben auch das Recht darauf, dass der Mieter bei Auszug eine renovierte Wohnung übergibt, wenn die Renovierungsklauseln im Mietvertrag rechtsgültig waren. Sieht der Mietvertrag zeitlich flexibel Schönheitsreparaturen in der Wohnung vor, die der Mieter jedoch während der Mietdauer nicht vorgenommen hat, muss er die Schönheitsreparaturen spätestens beim Auszug durchführen oder durchführen lassen.

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