Hausrecht

Historische Merkmale des Hausrechts

Im Mittelalter waren die Optionen, die sich aus dem Hausrecht ergaben, noch sehr viel umfassender als heute. So hatte der Hausherr die absolute Schirmgewalt über das Haus, Grundstück und sonstige Gebäude. Schirmgewalt bedeutete, dass er seine Töchter verheiraten durfte, leibeigene Mitbewohner verkaufen und die beim Ehebruch ertappte Ehefrau töten durfte.

Die im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegten Rahmenbedingungen für das Hausrecht gehen nicht ganz so weit.

Das Hausrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)

Das Hausrecht ist insbesondere bei gemieteten Immobilien in den Paragrafen 858 ff., 903 und 1004 BGB geregelt. Es bezieht sich nicht nur auf Immobilien selbst, sondern auf die Nutzung von Eigentum insgesamt – auch wenn dieses Dritten zeitweise zur Nutzung überlassen wurde.

Das Hausrecht bei der Mietwohnung

Das Hausrecht ist besonders relevant bei Mietwohnungen, da hier oft Unklarheiten darüber bestehen, welche Rechte der Mieter gegenüber dem Vermieter hat. Grundsätzlich gilt: Innerhalb der angemieteten Wohnung entscheidet der Mieter allein, wer Zutritt erhält. Ein Vermieter darf die Wohnung nur betreten, wenn der Mieter dies ausdrücklich erlaubt. Das gilt auch für Hausmeister oder Verwalter. Unbefugtes Betreten, etwa durch Nutzung eines Zweitschlüssels während der Abwesenheit des Mieters, stellt Hausfriedensbruch nach Paragraf 123 StGB dar. Der Mieter kann in einem solchen Fall die Schlösser austauschen oder sogar das Mietverhältnis kündigen.

Rechte des Mieters bei Wohnungsbegehung

Der Vermieter darf die Wohnung nur betreten, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, zum Beispiel für eine Neuvermietung oder notwendige Instandhaltungsmaßnahmen. In jedem Fall muss er den Termin mit angemessener Frist im Voraus ankündigen. Das Hausrecht erlaubt dem Mieter, selbst zu entscheiden, ob und wann ein Vermieter oder Dritter die Wohnung betreten darf.

Hausrecht in gemeinschaftlichen Bereichen

Das Hausrecht bezieht sich nicht nur auf die Wohnung selbst, sondern auch auf die Zugänge. Das Treppenhaus gehört zwar dem Vermieter, der Mieter muss es jedoch frei nutzen können, um zu seiner Wohnung zu gelangen. Der Vermieter darf nicht bestimmen, wer Besucher empfangen darf, außer bei Personen, die zuvor als Störer bekannt waren.

Gestaltungsfreiheit in der Wohnung

Zum Hausrecht gehört auch die freie Gestaltung der Wohnung. Der Mieter entscheidet eigenständig über Möbel, Tapeten, Teppiche oder Gardinen und kann für seine Wohnung eigene Regeln festlegen, zum Beispiel ob Besucher ihre Schuhe ausziehen sollen. Der Vermieter darf in diese persönliche Gestaltungsfreiheit nicht eingreifen. Vorgaben wie "kein Besuch nach 22 Uhr" sind unzulässig. Gäste dürfen sich im Rahmen üblicher Regeln bis zu mehreren Wochen in der Wohnung aufhalten, ohne dass der Vermieter dies verbieten kann. Einschränkungen durch den Vermieter sind nur zulässig, wenn sie vertraglich eindeutig geregelt oder gesetzlich vorgeschrieben sind.

Hausrecht – Schutz der Wohnung auch durch das Grundgesetz

Die Wohnung steht nicht nur durch das Bürgerliche Gesetzbuch, sondern auch durch das Grundgesetz unter besonderem Schutz. Artikel 13 Absatz 1 GG stellt klar: "Die Wohnung ist unverletzlich." Ein Betreten ohne Zustimmung des Bewohners ist nur mit richterlicher Anordnung oder bei Gefahr im Verzug erlaubt. Diese Regelung schützt die Privatsphäre der Bewohner und sichert ihre räumliche Unabhängigkeit.

Wie lässt sich das Hausrecht durchsetzen?

Wenn jemand das Hausrecht missachtet, gibt es mehrere Stufen, wie Sie aktiv werden können:

1. Aufforderung zum Verlassen
   Zunächst sollten Sie die betreffende Person freundlich, aber bestimmt darauf hinweisen, dass sie das Grundstück oder die Wohnung verlassen soll. Manchmal reicht das schon aus, damit der Konflikt gelöst wird.
2. Hausverbot schriftlich und nachweisbar aussprechen
   Wenn das mündliche Verbot nicht wirkt oder häufiger Verstöße vorkommen, ist es sinnvoll, ein Hausverbot schriftlich auszusprechen. Damit haben Sie einen Nachweis – besonders wichtig, wenn später ein Strafverfahren oder eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch relevant wird.
3. Polizei einschalten / Hausfriedensbruch anzeigen
   Verweigert eine Person trotz Aufforderung den Rückzug, kann Hausfriedensbruch vorliegen: Paragraf 123 StGB besagt, dass das widerrechtliche Eindringen oder Verweilen ohne Befugnis strafbar ist. Sie dürfen dann die Polizei rufen oder Anzeige erstatten, damit das Recht durchgesetzt wird.
4. Beweissicherung ist wichtig
   Legen Sie fest, wer wann und wie verwarnt wurde. Zeugen, Fotos oder schriftliche Dokumente (z. B. Hausverbotsschreiben) helfen Ihnen, Ihre Position zu stärken.