Mietminderung: Wann dürfen Sie die Miete kürzen?

Wann ist eine Mietminderung erlaubt?

Grundsätzlich haben Sie als Mieter das Recht zur Mietminderung, wenn Mängel in der Wohnung Ihre vertragsgemäße Nutzung beeinträchtigen. Die rechtliche Grundlage dafür ist Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Folgende Voraussetzungen müssen dabei erfüllt sein:

• Der Mangel bestand nicht, als der Mietvertrag geschlossen wurde, oder er war Ihnen zu dem Zeitpunkt nicht bekannt.
• Sie als Mieter sind nicht für den Mangel verantwortlich.
• Sie haben den Vermieter über das Problem informiert.

Auf den Punkt gebracht: Wenn Sie als Mieter die Wohnung oder das Haus nicht so nutzen können, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde, und wenn Ihr Vermieter nicht dafür sorgt, dass die Mängel beseitigt werden, haben Sie das Recht, die Miete zu kürzen.

Häufige Gründe für Mietminderungen und Minderungsquoten

Heizungsprobleme

• Kompletter Ausfall im Winter: bis 100 Prozent Mietminderung
• Teilausfall/unzureichende Heizleistung: 10 bis 50 Prozent Mietminderung

Wasserschäden

• Unbewohnbarkeit: bis 100 Prozent
• Einzelne Räume betroffen: 20 bis 50 Prozent

Schimmelpilz

• Mehrere Räume: 50 bis 80 Prozent
• Einzelne Bereiche: 10 bis 25 Prozent

Lärmbelästigung

• Dauerlärm: bis 50 Prozent
• Gelegentliche Störungen: 5 bis 15 Prozent

Quelle: Eigene Recherche in Mietminderungstabellen

Die genaue Minderungsquote hängt vom Einzelfall ab und richtet sich nach dem Ausmaß der Mängel. In den zahlreichen Gerichtsurteilen gibt es keine einheitlichen Angaben, welche Minderungsquoten jeweils angemessen sind.

Wann ist keine Mietminderung möglich?

Nicht alles, was Sie als Mieter oder Mieterin stört, ist rechtlich gesehen ein Grund für Mietminderung. Bei folgenden Problemen haben Gerichte eine Kürzung abgelehnt:

• Kinderlärm beim Nachbarn
• Gelegentlicher Lärm von Haustieren (zum Beispiel Hundegebell)
• Tropfender Wasserhahn
• Einzelne defekte Steckdose
• Einmaliger Wassereintritt im Keller
• Durch Kondenswasser verfärbtes Parkett
• Schäden durch unsachgemäße Nutzung
• Mängel durch eigenes Verschulden

Höhe der Mietminderung: Um wie viel Prozent darf ich die Miete kürzen?

Eine Mietminderung muss immer dem jeweiligen Mietmangel entsprechen.

Mieter und Vermieter können sich anhand von Mietminderungstabellen orientieren. Das sind Übersichten verschiedener Gerichtsurteile zur Mietminderung. Eine offizielle Tabelle gibt es nicht, Rechtsanwälte und Mietervereine führen aber entsprechende Listen mit Beispielfällen.

Zur Beurteilung sollten beide Parteien den Ist-Zustand der Mietsache mit dem im Mietvertrag festgehaltenen Soll-Zustand der Mietsache vergleichen.

Was wird gemindert: Kaltmiete oder Warmmiete?

Laut Bundesgerichtshof (BGH) dient die Bruttomiete als Grundlage für die Berechnung einer Mietminderung. Die Nebenkosten (Heizkosten und Betriebskostenvorauszahlung) sind demnach inbegriffen.

Mietminderung berechnen: So geht‘s

So berechnen Sie die Minderung für einen ganzen Monat:

Bruttowarmmiete × Minderungsprozentsatz = Ihr Minderungsbetrag

Beispiel: Ihre Bruttowarmmiete beträgt 1.045 Euro im Monat und Sie dürfen 15 Prozent mindern.

Die Rechnung lautet: 1.045 Euro × 15 % = 156,75 Euro Mietminderung

Besteht der Mangel nur einige Tage, wird die Berechnung etwas kniffliger:

1. Ermitteln Sie den monatlichen Minderungsbetrag wie oben
2. Multiplizieren Sie ihn mit den Tagen des Mangels
3. Teilen Sie durch die Anzahl der Monatstage

Beispiel: Die Minderung pro Monat beträgt 156,75 Euro. Der Mangel besteht 12 Tage im November (30 Tage).

Also rechnen Sie: 156,75 Euro × 12 ÷ 30 = 62,70 Euro Mietminderung

Hinweis: Es gibt keine pauschalen Vorgaben für die Höhe der Mietminderung. Auch die Mietminderungstabellen bieten nur eine grobe Orientierung. Jeder Fall wird individuell bewertet. Oft entscheidet das Gericht über die angemessene Kürzung der Miete.

Mietminderung geltend machen: So gehen Sie vor

Das Vorgehen bei einer Mietminderung hängt von der Art des Mangels ab. Bei einem Rohrbruch informieren Sie den Vermieter natürlich sofort, statt den Schaden über längere Zeit zu dokumentieren. Bei Baulärm durch eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück bringt es nichts, wenn Sie eine 14-Tage-Frist setzen, da der Vermieter dieses Problem nicht selbst lösen kann.

Die folgenden Schritte dienen Ihnen als Orientierung für die meisten Fälle:

1. Bei akuten Problemen: Sofort handeln

Rohrbruch, Heizungsausfall, Stromausfall?

• Informieren Sie den Vermieter sofort telefonisch, per WhatsApp oder per E-Mail.
• Dokumentieren Sie parallel den Schaden.

2. Mangel sorgfältig dokumentieren

Halten Sie wichtige Eckdaten in einem einfachen Protokoll fest:

• Wann und wo ist der Mangel aufgetreten?
• Wie zeigt er sich (Schimmel, Lärm, Wasserschaden oder ähnliches)?
• Welche Auswirkungen hat er auf Ihre Wohnqualität?

Belegen Sie die Mängel, zum Beispiel durch Fotos und Videos, Messwerte (etwa Lautstärke, Temperatur) oder Zeugenaussagen von Nachbarn.

3. Mängelanzeige versenden

Eine ordnungsgemäße Mängelanzeige ist die Grundvoraussetzung für jede Mietminderung. Beschreiben Sie den Mangel darin so präzise wie möglich und fügen Sie Ihre Nachweise bei.

Das gehört außerdem in die Mängelanzeige:

• eine angemessene Frist für den Vermieter, um den Mangel zu beseitigen
• die Ankündigung, dass Sie Ihre Miete ab sofort unter Vorbehalt zahlen

Versenden Sie die Anzeige mit Nachweis, zum Beispiel per Einschreiben, Einwurf-Einschreiben oder durch persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung.

Was bedeutet "unter Vorbehalt"? Sie zahlen die volle Miete weiter, sichern sich aber das Recht, rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige eine Mietminderung geltend zu machen. Wird der Mangel nicht behoben, können Sie die zu viel gezahlte Miete für vergangene Monate zurückfordern. Eine konkrete Minderungsquote müssen Sie noch nicht nennen.

4. Frist abwarten

• Der Vermieter kümmert sich und beseitigt die Mängel. Dann ist das Problem hier gelöst.
• Sollte die Frist ablaufen, ohne dass der Vermieter reagiert und den Schaden behebt, dürfen Sie die Miete kürzen.

5. Mietzahlung anpassen

• Reduzieren Sie Ihre Mietzahlung auf den geminderten Betrag.
• Achten Sie darauf, dass die Höhe der Mietminderung angemessen ist.
• Passen Sie Dauerauftrag oder Überweisung entsprechend an.

Die unter Vorbehalt gezahlten Mietbeträge können Sie nach Mangelbehebung zurückfordern. Weigert sich der Vermieter, hilft ein Rechtsanwalt – oder ein Gericht entscheidet.

Achtung – Verwirkung vermeiden: Die Zahlung unter Vorbehalt kann nicht ewig dauern. Handeln Sie innerhalb von etwa sechs Monaten nach der Vorbehaltserklärung, sonst verlieren Sie Ihr Minderungsrecht.

Professionelle Unterstützung bei Mietminderungen

Das Mietrecht ist komplex und birgt viele Risiken, die für Sie teuer werden können. Zu hohe Mietminderungen können zu Nachzahlungen oder sogar zur Kündigung führen.

Holen Sie sich daher fachkundige Hilfe, um Ihre Mieterrechte durchzusetzen:

• Mieterverein/-bund: Erste Beratung oft kostenlos für Mitglieder
• Fachanwalt für Mietrecht: Individuelle Beratung und Vertretung vor Gericht
• Verbraucherzentrale: Unabhängige Beratung zu Mieterrechten

Auch eine Rechtsschutzversicherung kann helfen, da sie die Kosten für anwaltliche Beratung und eventuelle Gerichtsverfahren übernimmt.

Unsicher, was für Sie besser ist? Unser Ratgeber Mieterverein oder Rechtsschutzversicherung bringt Klarheit.