Hausrecht

Historische Merkmale des Hausrechts

Im Mittelalter waren die Optionen, die sich aus dem Hausrecht ergaben, noch sehr viel umfassender als heute. So hatte der Hausherr die absolute Schirmgewalt über das Haus, Grundstück und sonstige Gebäude. Schirmgewalt bedeutete, dass er seine Töchter verheiraten durfte, leibeigene Mitbewohner verkaufen und die beim Ehebruch ertappte Ehefrau töten durfte.

Die im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegten Rahmenbedingungen für das Hausrecht gehen nicht ganz so weit.

Das Hausrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)

Das Hausrecht, vor allem in Bezug auf gemietete Immobilien, ist in den Paragrafen 858 ff., 903, 1004 BGB geregelt. Dabei geht es allerdings nicht explizit um Immobiliennutzung, sondern um die Nutzung von Eigentum, auch wenn es Dritten zum Gebrauch überlassen wurde.

Das Hausrecht bei der Mietwohnung

Am spannendsten beim Hausrecht ist die Interpretation der Gesetzeslage bei Mietwohnungen. Hier kommt es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten, was für den Vermieter zulässig ist und was nicht.

Die Gesetzeslage ist dabei eindeutig. Der Mieter hat das alleinige Hausrecht in der angemieteten Wohnung. Der Vermieter darf die vermietete Wohnung nur betreten, wenn der Mieter dies gestattet. Die Nutzung eines Zweitschlüssels ist untersagt. Verschafft sich der Vermieter mit einem Zweitschlüssel während der Abwesenheit des Mieters Zutritt zu der Wohnung, begeht er Hausfriedensbruch.

Hausfriedensbruch wiederum stellt eine Straftat gemäß Paragraf 123 Strafgesetzbuch (StGB) dar. Strafbar macht sich, wer sich ohne Erlaubnis in einer fremden Wohnung oder Büro oder sonstigen Räumlichkeiten aufhält und diese auch nach Aufforderung nicht verlässt. Dem Besitzer der Räumlichkeiten steht daraus folgend das Recht zu, den Eindringling unter Gewaltanwendung aus den Räumlichkeiten zu entfernen (Paragraf 32 StGB, Notwehr).

Der Mieter hat im Fall, dass der Vermieter Zweitschlüssel nutzt, das Recht, entweder die Schlösser auszutauschen oder das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung zu kündigen. Diese Rechtsgrundlage greift nicht nur im Fall des Vermieters, sondern gilt auch für den Hausmeister und den Verwalter. Es ist einzig Sache des Mieters zu entscheiden, wem er Zutritt zu seiner Wohnung gewährt und wem nicht.

Allerdings hat der Vermieter das Recht zur Wohnungsbegehung, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Dies wäre beispielsweise bei einer Neuvermietung der Fall. Allerdings muss er dem Mieter den Besuch mit einer ausreichend langen Frist im Vorfeld ankündigen.

Das Hausrecht gilt im Fall einer Mietwohnung auch nicht nur für die Wohnung selbst, sondern auch für die Zugänge. Das Treppenhaus ist zwar „Hoheitsgebiet“ des Vermieters, allerdings muss es der Mieter nutzen können, um zu seiner Wohnung zu gelangen. Der Vermieter hat nicht das Recht zu entscheiden, wer das Haus betreten darf und wer nicht, um einen Mieter zu besuchen. Einzige Ausnahme ist, wenn eine Person im Vorfeld bereits als Störer im Haus wohnte und der Mietvertrag gekündigt wurde.

Das Hausrecht des Mieters bezieht sich aber nicht nur auf die Entscheidung, wem er Zutritt gewährt und wem nicht. Das Hausrecht schließt auch die freie Gestaltungsmöglichkeit der Wohnung in Bezug auf Möbel, Gardinen, Tapeten oder Teppichen mit ein.

Hausrecht – Schutz der Wohnung auch durch das Grundgesetz

Die Wohnung, losgelöst von anderen Räumlichkeiten, steht darüber hinaus auch unter dem Schutz des Artikels 13, Abs. 1 Grundgesetz: „Die Wohnung ist unverletzlich.“ Einzig eine richterliche Anordnung oder Gefahr im Verzug erlauben den Zutritt ohne Genehmigung des Bewohners.

Das Hausrecht dient nicht nur dazu, den Zugang zu Räumlichkeiten oder den Aufenthalt dort zu regeln. Das Hausrecht ist auch als Lebens- und Gestaltungsrecht einzustufen. Der Bewohner einer Wohnung kann auf der Grundlage des Hausrechts entscheiden, ob Besucher die Schuhe ausziehen müssen, an Sonn- und Feiertagen bestimmte Kleiderordnungen befolgen müssen, um die Wohnung zu betreten, oder wie die Einrichtung erfolgt.

Der Vermieter hat auch nicht das Recht, Einschränkungen im Gestaltungsrecht für die Wohnung, beispielsweise kein Besuch nach 22 Uhr, abzuverlangen. Solange sich der Besuch an die allgemeinen Regeln hält, darf er bis zu vier oder sechs Wochen in der Wohnung verweilen, ohne dass der Vermieter Einsprüche geltend machen kann.