Immobilie beleihen: jetzt Wert von Immobilien berechnen 

Was versteht man unter der Beleihung einer Immobilie

Bei der Finanzierung einer Immobilie beansprucht die kreditgebende Bank im Regelfall die Eintragung einer Grundschuld. Diese gewährt der Bank den Zugriff auf die Immobilie, damit sie bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Zwangsversteigerung veranlassen und den Erlös für die Tilgung der verbliebenen Schulden verwenden kann.

Die Eintragung der Grundschuld zu Gunsten des Kreditgebers bezeichnet man auch als Beleihung. Wie hoch die Beleihung ist, hängt von der Höhe des Darlehens im Verhältnis zum Immobilienwert ab. Ist beispielsweise die Immobilie 400.000 Euro wert und beträgt das grundschuldbesicherte Darlehen 300.000 Euro, spricht man von einer Beleihung von 75 Prozent.

Wie hoch kann man eine Immobilie beleihen?

In rechtlicher Hinsicht gibt es keine Obergrenze, wenn Kreditnehmer ihr Haus oder ihre Wohnung beleihen möchte. Allerdings ziehen Banken in der Praxis gewisse Grenzen, wenn es um die Höhe der Beleihung geht.

Beleihung beeinflusst den Zinssatz

Je höher die Beleihung im Verhältnis zum Immobilienwert, umso höhere Zinsen muss der Kreditnehmer für sein Darlehen bezahlen. Grund dafür ist, dass bei hohen Beleihungen für die Bank das Risiko steigt, im Falle einer Zwangsversteigerung auf einem Teil der Schulden sitzen zu bleiben, wenn diese nicht in vollem Umfang vom Versteigerungserlös gedeckt sind.

Daher gilt eine Beleihung bis 60 Prozent des Immobilienwertes als "erstrangig" und ist mit besonders günstigen Zinsen verbunden. Je nach Bank können Kreditnehmer auch bis zu einer Beleihung von 80 bis 90 Prozent noch Kredite ohne Risikoaufschlag erhalten. Bei höheren Beleihungen erhebt die Bank häufig einen höheren Zins, der den Risikoaufschlag enthält.

Liegt der Kreditbedarf über dem Wert der Immobilie, beleiht die Bank im Regelfall maximal 100 Prozent des Immobilienwertes. Darüber hinausgehende Kreditbeträge sind nicht durch Sicherheiten gedeckt. Allerdings ist es in der Praxis schwierig, ohne zusätzliche Sicherheiten ein Immobiliendarlehen zu erhalten, das höher ist als der Wert der damit finanzierten Immobilie.

Muss die Immobilie schuldenfrei sein, um sie beleihen zu können?

Wer eine Immobilie erwirbt, kann beim Kauf eine schuldenfreie Wohnung oder ein schuldenfreies Haus beleihen. Doch wenn einige Jahre später größere Sanierungsmaßnahmen anstehen, kann es vorkommen, dass der Eigentümer eine neue Finanzierung benötigt, obwohl das bisherige Darlehen noch nicht ganz abgezahlt ist.

In solchen Fällen ist eine Beleihung der Immobilie durchaus möglich, auch wenn noch Restschulden vorhanden sind. Voraussetzung ist, dass zwischen dem aktuellen Kreditsaldo und dem Immobilienwert ausreichend Spielraum für die neue Beleihung besteht.

Erfolgt die Finanzierung bei der Bank, die auch das ursprüngliche Darlehen bereitgestellt hat, kann diese die bestehenden Grundschulden nutzen, wenn die Summe aus Restschuld und Neufinanzierung den Grundschuldbetrag nicht übersteigt. Bei höheren Darlehen oder bei der Kreditaufnahme bei einem anderen Kreditinstitut ist der Eintrag einer zusätzlichen Grundschuld erforderlich.

Kann ich mein Haus oder meine Wohnung trotz Schufa beleihen?

Die Beleihung einer Immobilie dient als Kreditsicherheit, ersetzt jedoch nicht die Bonitätsprüfung durch die Bank. Dazu zählt auch die Einholung einer Schufa-Auskunft. Wenn diese Negativmerkmale enthält, wird es für Kreditsuchende schwierig, ein Darlehen zu erhalten.

Je nachdem, um welche Art des Schufa-Eintrags es sich handelt und wie sich die aktuelle finanzielle Situation darstellt, sollten Kreditsuchende persönlich mit einem Kreditberater über ihr Anliegen sprechen. Bei niedriger Beleihung, gutem Einkommen und zwischenzeitlich geklärten finanziellen Verhältnissen ist es möglich, trotz Schufa-Eintrag ein Immobiliendarlehen zu erhalten.

Funktioniert die Beleihung auch bei der Kapitalbeschaffung für andere Zwecke?

Die Beleihung der Immobilie ist nicht nur beim Kauf oder einer größeren Sanierung möglich. Auch für andere Zwecke der Kapitalbeschaffung lässt sich die Immobilie beleihen, weil die Grundschuld nicht an einen bestimmten Verwendungszweck gebunden ist. So können Hauseigentümer beispielsweise für die Finanzierung einer Ferienimmobilie im Ausland ihr schuldenfreies Eigenheim beleihen, um ein zinsgünstiges Darlehen zu erhalten.

Haus beleihen für Kinder oder Eltern

Die Beleihung einer Immobilie ist nicht nur für die eigene Kapitalbeschaffung, sondern auch für die Unterstützung von Familienmitgliedern möglich. Zwei Beispiele:

• Eltern können durch die Beleihung ihres schuldenfreien Eigenheims ihren Kindern bei der Finanzierung ihrer Immobilie helfen, weil dadurch die Bank eine zusätzliche Sicherheit erhält und den Darlehenszins vergünstigen kann.
• Umgekehrt können auch Kinder für ihre bereits in Rente befindlichen Eltern den Zugang zu einer Finanzierung erleichtern, indem sie eine Grundschuld auf ihre eigene Immobilie zur Verfügung stellen.

Bei solchen Maßnahmen sollten Immobilieneigentümer jedoch beachten, dass sie durch die Beleihung ihrer Immobilie für den Kredit ihrer Eltern bzw. Kinder mithaften.

Können Senioren und Rentner ihre Immobilie beleihen?

Ob ältere Kreditnehmer ihre Immobilie beleihen können, hängt von den Bestimmungen der finanzierenden Bank ab. Während manche Geldinstitute bei der Kreditvergabe eine Obergrenze für das Alter des Kreditnehmers haben, gewähren andere Banken auch älteren Kreditnehmern ein grundschuldbesichertes Darlehen.

Ausschlaggebend ist letztendlich die Werthaltigkeit der Immobilie in Verbindung mit der Bonität des Kreditnehmers. Handelt es sich beispielsweise um ein gut vermietetes und schuldenfreies Mehrfamilienhaus, ist in begrenztem Umfang auch die Beleihung im Rentenalter oftmals möglich.

Haus beleihen für Kinder oder Eltern

Die Beleihung einer Immobilie ist nicht nur für die eigene Kapitalbeschaffung, sondern auch für die Unterstützung von Familienmitgliedern möglich. Zwei Beispiele:

• Eltern können durch die Beleihung ihres schuldenfreien Eigenheims ihren Kindern bei der Finanzierung ihrer Immobilie helfen, weil dadurch die Bank eine zusätzliche Sicherheit erhält und den Darlehenszins vergünstigen kann.
• Umgekehrt können auch Kinder für ihre bereits in Rente befindlichen Eltern den Zugang zu einer Finanzierung erleichtern, indem sie eine Grundschuld auf ihre eigene Immobilie zur Verfügung stellen.

Bei solchen Maßnahmen sollten Immobilieneigentümer jedoch beachten, dass sie durch die Beleihung ihrer Immobilie für den Kredit ihrer Eltern bzw. Kinder mithaften.

Können Senioren und Rentner ihre Immobilie beleihen?

Ob ältere Kreditnehmer ihre Immobilie beleihen können, hängt von den Bestimmungen der finanzierenden Bank ab. Während manche Geldinstitute bei der Kreditvergabe eine Obergrenze für das Alter des Kreditnehmers haben, gewähren andere Banken auch älteren Kreditnehmern ein grundschuldbesichertes Darlehen.

Ausschlaggebend ist letztendlich die Werthaltigkeit der Immobilie in Verbindung mit der Bonität des Kreditnehmers. Handelt es sich beispielsweise um ein gut vermietetes und schuldenfreies Mehrfamilienhaus, ist in begrenztem Umfang auch die Beleihung im Rentenalter oftmals möglich.