Altbausanierung: Welche Kosten kommen auf mich zu?

Worauf sollte ich bei der Altbausanierung achten?

Wer ein altes Haus als Eigenheim erwirbt, freut sich über einen günstigen Kaufpreis. Doch zu den Erwerbskosten kommen je nach Zustand des Hauses noch weitere Investitionen für die Sanierung hinzu. Vor der Kaufentscheidung sollten Sie insbesondere die folgenden Bestandteile des Hauses prüfen:

• Dach. Sowohl die Dacheindeckung als auch – falls überhaupt vorhanden – die darunter liegende Dämmung können bei älteren Gebäuden sanierungsbedürftig sein.
• Fassade. Zeigen sich an der Fassade Risse oder abgeplatzte Stellen, ist häufig eine Sanierung des Außenputzes erforderlich. Dabei gilt: Wird der Außenputz komplett erneuert, ist laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) das Anbringen einer Fassadendämmung Pflicht.
• Fenster und Außentüren. Wenn Fenster und Außentüren keine Isolierverglasung vorweisen können, sollten sie ausgetauscht werden. Das senkt nicht nur die Energiekosten, sondern reduziert auch das Risiko von Schimmelbildung in den Innenräumen.
• Sanitär und Wasser. Neben der Sanierungsbedürftigkeit von Bad und WC sollte auch der Zustand der Wasserleitungen unter die Lupe genommen werden. Unter Umständen kann es notwendig sein, diese im Zuge der Sanierung komplett zu erneuern.
• Elektroinstallation. Bei alten Wohngebäuden entspricht womöglich die Elektroinstallation nicht mehr den aktuellen Sicherheitsvorschriften.
• Heizung. Ist das Haus noch mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestattet, ist mittelfristig die Umstellung auf einen erneuerbaren Energieträger – in der Regel eine Wärmepumpen- oder Pelletheizung – erforderlich. Diese Investition kann mit weiteren Maßnahmen wie dem Austausch von Heizkörpern verbunden sein.
• Energetische Sanierung. Bei Häusern mit hohem Energieverbrauch ist die energetische Sanierung sinnvoll. Je nach baulichem Zustand können schon Einzelmaßnahmen wie die Dämmung des Daches bzw. der obersten Geschossdecke, der Austausch veralteter Fenster oder die Dämmung von nicht isolierten Rolladenkästen den Energieverbrauch erheblich senken.

Besonderheiten beim Denkmalschutz

Während die Sanierung von nicht denkmalgeschützten Gebäuden unproblematisch ist, so lange der Bauherr die Rahmenbedingungen des örtlichen Bebauungsplans einhält, kann es bei denkmalgeschützten Häusern starke Einschränkungen geben.

Besondere Regelungen gibt es meist beim äußeren Erscheinungsbild. Bei Häusern, die unter Denkmalschutz stehen, dürfen die Fassaden nur in sehr geringem Umfang verändert werden. So darf beispielsweise ein Fachwerk nicht hinter einer Wärmedämmung verschwinden, und bei der Fenster- und Dachsanierung kann die Auswahl der erlaubten Produkte stark eingeschränkt sein.

Generell gilt: Wer ein denkmalgeschütztes Haus sanieren will, sollte vorab jede geplante Maßnahme mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abklären und sie dort genehmigen lassen. Wenn Eigentümer dies unterlassen, riskieren sie Bußgelder und die Verpflichtung zum Rückbau.

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Die Kosten für eine Haussanierung lassen sich nicht pauschal beziffern. Der Umfang der geplanten Arbeiten spielt ebenso eine Rolle wie mögliche Schwierigkeiten aufgrund der Bausubstanz, die eine Maßnahme aufwändiger machen. Wer die Kosten für die Altbausanierung ermitteln will, muss somit viele individuelle Faktoren berücksichtigen. Daher kann der nachfolgende tabellarische Überblick nur einen groben Anhaltspunkt geben.

Gibt es Förderungen für die Altbausanierung?

Wer ein altes Haus renovieren will, kann dafür staatliche Fördermittel erhalten. Für Bauherren gibt es zwei wichtige Anlaufstellen:

• Die staatliche Förderbank KfW vergibt Zuschüsse und vergünstigte Kredite für den Wechsel zu Heizungswärmepumpen und anderen Heizungen mit erneuerbarer Energie sowie für die energetische Sanierung von Altbauten zu einem Effizienzhaus, das bestimmte Werte beim Energieverbrauch nicht überschreitet.
• Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung wie den Austausch von Fenstern oder die Dämmung des Daches.

Mithilfe der staatlichen Zuschüsse lassen sich die Kosten beim Sanieren eines Hauses deutlich senken, wie das nachfolgende Beispiel zeigt:

Ein Hauseigentümer ersetzt seine Ölheizung durch eine elektrische Wärmepumpe und muss für den Austausch insgesamt 40.000 Euro bezahlen. Inklusive Klima-Geschwindigkeitsbonus und Effizienzbonus bezuschusst die KfW davon 30.000 Euro mit 55 Prozent, was eine Förderung von 16.500 Euro ergibt. Dadurch reduziert sich der Investitionsaufwand auf 23.500 Euro.

Weitere Fördermittel für Sanierungsmaßnahmen können von Kommunen kommen. Die kommunale Förderung betrifft schwerpunktmäßig die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden.

Worauf kommt es bei Planung und Durchführung an?

Bei der Sanierung eines alten Hauses lauern Fallstricke, die den Kostenbedarf erhöhen und die Fertigstellung der Arbeiten verzögern können. Ursache hierfür sind häufig zu optimistische Planungen, fehlerhafte Ablaufpläne oder unverhofft auftretende Probleme während der Durchführung. Diese Risiken können Sie senken, indem Sie die folgenden Tipps beherzigen:

• Nehmen Sie sich Zeit für die Besichtigung des Hauses vor dem Kauf, und gehen Sie hierbei systematisch vom Keller bis zum Dachboden vor. Notieren Sie sich dabei gleich, welche einzelnen Renovierungsmaßnahmen erforderlich sein könnten.
• Prüfen Sie vor dem Kauf, ob es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt.
• Beziehen Sie vor der Kaufentscheidung einen Fachmann – etwa einen erfahrenen Handwerker oder einen Bauingenieur – mit ein, wenn Sie sich beim Einschätzen des Zustandes der Immobilie nicht ganz sicher sind.
• Holen Sie vor Vergabe der Arbeiten an Handwerksbetriebe verbindliche Angebote ein, um eine verlässliche Kalkulationsgrundlage zu erhalten.
• Erstellen Sie gemeinsam mit den beteiligten Handwerkern einen Terminplan, der auch die technisch sinnvolle Reihenfolge der einzelnen Gewerke berücksichtigt.
• Bauen Sie in Ihrer Finanzierungsplanung eine Reserve für ungeplante Kostensteigerungen und Zusatzarbeiten in Höhe von mindestens 10 Prozent der Sanierungskosten ein.