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Altbausanierung: Welche Kosten kommen auf mich zu?

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Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Worauf sollte ich bei der Altbausanierung achten?
  3. Besonderheiten beim Denkmalschutz
  4. Welche Kosten kommen auf mich zu?
  5. Gibt es Förderungen für die Altbausanierung?
  6. Worauf kommt es bei Planung und Durchführung an?

Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Erwerb eines alten Hauses sollten Sie vor der Kaufentscheidung sorgfältig ermitteln, welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind.
  • Besondere Vorschriften gelten bei der Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden, da hier meist keine Veränderungen des Erscheinungsbildes erlaubt sind.
  • Die Kosten für eine Haussanierung müssen stets individuell eingeschätzt werden, weil bei jedem Gebäude andere Rahmenbedingungen vorherrschen können.
  • Vor allem im Bereich der energetischen Modernisierung können Sie staatliche Förderungen für Altbausanierungen in Anspruch nehmen.

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Worauf sollte ich bei der Altbausanierung achten?

Wer ein altes Haus als Eigenheim erwirbt, freut sich über einen günstigen Kaufpreis. Doch zu den Erwerbskosten kommen je nach Zustand des Hauses noch weitere Investitionen für die Sanierung hinzu. Vor der Kaufentscheidung sollten Sie insbesondere die folgenden Bestandteile des Hauses prüfen:

  • Dach. Sowohl die Dacheindeckung als auch – falls überhaupt vorhanden – die darunter liegende Dämmung können bei älteren Gebäuden sanierungsbedürftig sein.
  • Fassade. Zeigen sich an der Fassade Risse oder abgeplatzte Stellen, ist häufig eine Sanierung des Außenputzes erforderlich. Dabei gilt: Wird der Außenputz komplett erneuert, ist laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) das Anbringen einer Fassadendämmung Pflicht.
  • Fenster und Außentüren. Wenn Fenster und Außentüren keine Isolierverglasung vorweisen können, sollten sie ausgetauscht werden. Das senkt nicht nur die Energiekosten, sondern reduziert auch das Risiko von Schimmelbildung in den Innenräumen.
  • Sanitär und Wasser. Neben der Sanierungsbedürftigkeit von Bad und WC sollte auch der Zustand der Wasserleitungen unter die Lupe genommen werden. Unter Umständen kann es notwendig sein, diese im Zuge der Sanierung komplett zu erneuern.
  • Elektroinstallation. Bei alten Wohngebäuden entspricht womöglich die Elektroinstallation nicht mehr den aktuellen Sicherheitsvorschriften.
  • Heizung. Ist das Haus noch mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestattet, ist mittelfristig die Umstellung auf einen erneuerbaren Energieträger – in der Regel eine Wärmepumpen- oder Pelletheizung – erforderlich. Diese Investition kann mit weiteren Maßnahmen wie dem Austausch von Heizkörpern verbunden sein.
  • Energetische Sanierung. Bei Häusern mit hohem Energieverbrauch ist die energetische Sanierung sinnvoll. Je nach baulichem Zustand können schon Einzelmaßnahmen wie die Dämmung des Daches bzw. der obersten Geschossdecke, der Austausch veralteter Fenster oder die Dämmung von nicht isolierten Rolladenkästen den Energieverbrauch erheblich senken.
People Component Oliver Maier

"Für viele Menschen ist es wieder leichter geworden, sich den Traum vom eigenen Heim zu erfüllen. Insbesondere für Bestandsimmobilien sind die Kaufpreise seit ihrem Höhepunkt vor rund zwei Jahren in zahlreichen Regionen spürbar gesunken. Und auch für die Finanzierung lassen sich heute deutlich günstigere Konditionen realisieren als noch im Herbst letzten Jahres.

Wichtig: Gerade bei den hohen Summen für Baukredite und ihren langen Laufzeiten lohnt sich der Anbietervergleich. Wer das benötigte Darlehen nur einen Viertelprozentpunkt günstiger abschließt, spart dadurch bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro rund 8.000 Euro Zinskosten – allein während der ersten 10-jährigen Zinsbindungsfrist."

Datum: 17.07.2024

Oliver Maier Geschäftsführer Verivox Finanzvergleich GmbH

Besonderheiten beim Denkmalschutz

Während die Sanierung von nicht denkmalgeschützten Gebäuden unproblematisch ist, so lange der Bauherr die Rahmenbedingungen des örtlichen Bebauungsplans einhält, kann es bei denkmalgeschützten Häusern starke Einschränkungen geben.

Besondere Regelungen gibt es meist beim äußeren Erscheinungsbild. Bei Häusern, die unter Denkmalschutz stehen, dürfen die Fassaden nur in sehr geringem Umfang verändert werden. So darf beispielsweise ein Fachwerk nicht hinter einer Wärmedämmung verschwinden, und bei der Fenster- und Dachsanierung kann die Auswahl der erlaubten Produkte stark eingeschränkt sein.

Generell gilt: Wer ein denkmalgeschütztes Haus sanieren will, sollte vorab jede geplante Maßnahme mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abklären und sie dort genehmigen lassen. Wenn Eigentümer dies unterlassen, riskieren sie Bußgelder und die Verpflichtung zum Rückbau.

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Die Kosten für eine Haussanierung lassen sich nicht pauschal beziffern. Der Umfang der geplanten Arbeiten spielt ebenso eine Rolle wie mögliche Schwierigkeiten aufgrund der Bausubstanz, die eine Maßnahme aufwändiger machen. Wer die Kosten für die Altbausanierung ermitteln will, muss somit viele individuelle Faktoren berücksichtigen. Daher kann der nachfolgende tabellarische Überblick nur einen groben Anhaltspunkt geben.

Sanierungsmaßnahme
Kosten ca.
Neue Dacheindeckung inklusive Dämmung bei 150 qm Dachfläche 35.000 bis 45.000 Euro
Neuer Außenputz inklusive Dämmung bei 200 qm Fassadenfläche 30.000 - 50.000 Euro
Dämmung der obersten Geschossdecke bei 100 qm Fläche 5.000 Euro
Tausch von 12 Fenstern in normaler Größe 10.000 bis 15.000 Euro
Ersetzen einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe (für ein Einfamilienhaus, vor Förderung) 35.000 bis 45.000 Euro

Gibt es Förderungen für die Altbausanierung?

Wer ein altes Haus renovieren will, kann dafür staatliche Fördermittel erhalten. Für Bauherren gibt es zwei wichtige Anlaufstellen:

  • Die staatliche Förderbank KfW vergibt Zuschüsse und vergünstigte Kredite für den Wechsel zu Heizungswärmepumpen und anderen Heizungen mit erneuerbarer Energie sowie für die energetische Sanierung von Altbauten zu einem Effizienzhaus, das bestimmte Werte beim Energieverbrauch nicht überschreitet.
  • Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung wie den Austausch von Fenstern oder die Dämmung des Daches.

Mithilfe der staatlichen Zuschüsse lassen sich die Kosten beim Sanieren eines Hauses deutlich senken, wie das nachfolgende Beispiel zeigt:

Ein Hauseigentümer ersetzt seine Ölheizung durch eine elektrische Wärmepumpe und muss für den Austausch insgesamt 40.000 Euro bezahlen. Inklusive Klima-Geschwindigkeitsbonus und Effizienzbonus bezuschusst die KfW davon 30.000 Euro mit 55 Prozent, was eine Förderung von 16.500 Euro ergibt. Dadurch reduziert sich der Investitionsaufwand auf 23.500 Euro.

Weitere Fördermittel für Sanierungsmaßnahmen können von Kommunen kommen. Die kommunale Förderung betrifft schwerpunktmäßig die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden.

Worauf kommt es bei Planung und Durchführung an?

Bei der Sanierung eines alten Hauses lauern Fallstricke, die den Kostenbedarf erhöhen und die Fertigstellung der Arbeiten verzögern können. Ursache hierfür sind häufig zu optimistische Planungen, fehlerhafte Ablaufpläne oder unverhofft auftretende Probleme während der Durchführung. Diese Risiken können Sie senken, indem Sie die folgenden Tipps beherzigen:

  • Nehmen Sie sich Zeit für die Besichtigung des Hauses vor dem Kauf, und gehen Sie hierbei systematisch vom Keller bis zum Dachboden vor. Notieren Sie sich dabei gleich, welche einzelnen Renovierungsmaßnahmen erforderlich sein könnten.
  • Prüfen Sie vor dem Kauf, ob es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt.
  • Beziehen Sie vor der Kaufentscheidung einen Fachmann – etwa einen erfahrenen Handwerker oder einen Bauingenieur – mit ein, wenn Sie sich beim Einschätzen des Zustandes der Immobilie nicht ganz sicher sind.
  • Holen Sie vor Vergabe der Arbeiten an Handwerksbetriebe verbindliche Angebote ein, um eine verlässliche Kalkulationsgrundlage zu erhalten.
  • Erstellen Sie gemeinsam mit den beteiligten Handwerkern einen Terminplan, der auch die technisch sinnvolle Reihenfolge der einzelnen Gewerke berücksichtigt.
  • Bauen Sie in Ihrer Finanzierungsplanung eine Reserve für ungeplante Kostensteigerungen und Zusatzarbeiten in Höhe von mindestens 10 Prozent der Sanierungskosten ein.
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