Was beim Hauskauf auf Zwangsversteigerungen zu beachten ist

Zwangsversteigerungen bieten die Möglichkeit, ein Haus unterhalb des Marktwertes zu erwerben. Zumindest theoretisch. In der Praxis bergen Zwangsversteigerungen erhebliche Risiken, die das vermeintliche Schnäppchen am Ende viel teurer machen können. Gute Vorbereitung ist für Immobilienkäufer das A und O.

Zwangsversteigerungen werden seltener

"Zwangsversteigerungen sind weniger geworden", sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes (BSB) in Berlin. "Es gibt sie aber noch." Nach Angaben des Fachverlags Argetra aus Ratingen bei Düsseldorf sind im vergangenen Jahr in Deutschland 18.449 Immobilien mit einem Verkehrswert von insgesamt 3,85 Milliarden Euro unter den Hammer gekommen. Damit sei die Zahl der Zwangsversteigerungen weiter gesunken. 2017 waren es noch 25.740 Häuser, Wohnungen oder Grundstücke mit einem Verkehrswert von 4,23 Milliarden Euro.

Schon im Vorfeld Finanzierung klären

Die meisten Immobilien werden zwangsversteigert, wenn ihre Eigentümer in eine finanzielle Notlage geraten sind und Haus und Grundstück nicht mehr finanzieren können. Dann leitet der Gläubiger - das ist in der Regel die Bank - ein Verfahren zur Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht ein. Der Mindestpreis für die Immobilie wird auf Grundlage eines Wertgutachtens festgelegt.

Wichtig für Interessenten ist, im Vorfeld der Zwangsversteigerung die Finanzierung zu klären. "Innerhalb von sechs Wochen nach dem Zuschlag wird der Kaufpreis fällig", betont Florian Becker. Am Termin der Zwangsversteigerung muss schon eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts bereitliegen.

Echte Schnäppchen werden seltener

Beim ersten Termin der Zwangsversteigerung darf für Gebote von weniger als der Hälfte des Verkehrswerts kein Zuschlag erteilt werden. Bleibt das Höchstgebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen. "Wer sicher gehen will, muss also mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes bieten", so Becker.

Im angespannten Immobilienmarkt mit hohen Preisen sind in Ballungsgebieten kaum Schnäppchen zu machen, beobachtet er. Aber in ländlichen Regionen sei es durchaus möglich, günstig zu einem Haus zu kommen. Angebot und Nachfrage entscheiden über die Preise.

Besichtigung vor Kauf nicht immer möglich

Versteigerungstermine sind in Aushängen an den Amtsgerichten, in Lokalzeitungen und im Internet zu finden. "Wer sich für eine der angebotenen Immobilien interessiert, braucht so viele Informationen darüber wie möglich", so Becker. Von Spontankäufen rät er entschieden ab. "Es kommt immer mal wieder vor, dass sich Käufer auf den ersten Blick in ein Haus verlieben oder vom günstigen Preis begeistert sind. Das kann aber gründlich schief gehen."

Ohne Besichtigung und gründliche Prüfung der Unterlagen sollte niemand ein Haus kaufen. Gerade das ist bei Zwangsversteigerungen aber das Problem. Denn: "Die Bewohner müssen Interessenten nicht in ihr Haus lassen", erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Ohne Besichtigung sei es schwierig, die Bausubstanz einzuschätzen. "Manchmal ist es möglich gemeinsam mit dem Hauptgläubiger beim Eigentümer einen Besichtigungstermin zu erreichen. Aber oft stellen sich Bewohner quer, weil sie bis zum Schluss hoffen, in ihrem Haus bleiben zu können."

In solchen Fällen sollte man sich wenigstens ein Bild von außen machen, am besten in Begleitung eines erfahrenen Bauexperten. "Der kann allein schon aus dem Haustyp und dem Baujahr auf den Zustand schließen, kennt die typischen Mängel", sagt Florian Becker. Aber es bleibt ein Risiko für den Käufer. Verschleppte Baumängel, unerkannte Schäden und Sanierungsstau können jede Finanzierung sprengen. Wer das Haus später umbauen oder abreißen möchte, sollte im Vorfeld abklären, was er später auf dem Grund und Boden bauen darf.

Das vom Gericht beauftragte Verkehrswertgutachten kann eine Hilfe sein, ist aber oft lückenhaft. "Auch Gutachter müssen nicht ins Haus gelassen werden", betont Becker. Vielfach haben nur Außenbesichtigungen des Objektes stattgefunden. Wenn wichtige Informationen über die Immobilie nicht zu bekommen sind, wie zum Beispiel Wohn- und Wegerechte, lässt man lieber die Finger davon.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Bei der Versteigerung von Eigentumswohnungen sind noch einige zusätzliche Dinge zu beachten, vor allem, wenn sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind. "Mit dem Erwerb des Wohnungseigentums übernimmt der neue Eigentümer grundsätzlich alle Rechte und Pflichten des Vorgängers", betont Birgitt Faust-Füllenbach vom Verein "Wohnen im Eigentum" in Bonn. Das bedeutet auch, dass Zahlungen auf ihn zukommen können, von denen er im Vorfeld nichts wusste. "Kaufinteressenten haben kein Anrecht auf Einsicht in Beschlüsse der Eigentümerversammlung."

Zwar haftet der Käufer nicht für Rückstände des vorherigen Eigentümers gegenüber der WEG. Aber für Zahlungsverpflichtungen, die nach seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch beziehungsweise bei der Zwangsversteigerung nach erfolgtem Zuschlag fällig werden, muss er aufkommen. "Sofern möglich kann ein vertrauliches Gespräch mit anderen Eigentümern in einer WEG Aufschluss darüber geben, ob demnächst die Zahlung größerer Sonder- oder Instandhaltungsrücklagen ansteht", so Faust-Füllenbach.