Ein Bausparvertrag basiert auf dem Umlageverfahren und besteht aus drei Phasen: der Anspar-, der Zuteilungs- und der Darlehensphase. In der Ansparphase zahlen Bausparer einen bestimmten Prozentsatz des benötigten Darlehens ein. Die Zahlungen selbst werden an diejenigen weitergeleitet, die bereits einen Darlehensanspruch haben. Nachfolgende Bausparer finanzieren dann wiederum die Hypotheken der Vorgänger.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bausparverträge unterscheiden sich nach Ansparvolumen, Zinssatz für das Guthaben und Zinssatz für das spätere Darlehen. Bausparer, die einen hohen Zinssatz in der Ansparphase erwirtschaften möchten, müssen also beim Darlehen tiefer in die Tasche greifen.
  • Das Darlehen wird zugeteilt, wenn der Anspargrad des Guthabens und die Bewertungsziffer erreicht sind. Die Berechnung der Bewertungsziffer unterscheidet sich je nach Bausparkasse.
  • Die FInanzierungsphase ist oft kürzer als bei einem Hypothekendarlehen. Das bedeutet höhere Raten, aber niedrigere Gesamtkosten des Darlehens.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Die Funktion der Bausparkassen besteht darin, Immobilienerwerbern mittels eines Umlageverfahrens günstige Darlehen zu gewähren. Bausparverträge sind zwar mit einer deutlich höheren Tilgung als Immobilienkredite bei Banken ausgestattet, bieten dafür aber auch günstigere Zinsen. In Zeiten hoher Zinsen kann eine Bausparfinanzierung sehr sinnvoll sein.

Die frühen achtziger Jahre zeigten jedoch auch die Risiken: Bei einem Hypothekenzinssatz von durchschnittlich zehn Prozent war die Nachfrage nach Darlehen größer als der Mittelzufluss. Die Konsequenz war, dass die Darlehensnehmer in der Spitze bis zu sechs Jahren auf die Zuteilung ihres Darlehens warten mussten. Teure Zwischenfinanzierungen waren die Folge. Zu Zeiten extrem niedriger Baukreditzinsen verlieren Bausparverträge allerdings deutlich an Attraktivität.

Bausparvertrag auswählen

Bausparkassen bieten unterschiedliche Tarife an. Diese unterscheiden sich in drei Punkten:

  • Ansparvolumen
  • Zinssatz für das Guthaben in der Ansparphase
  • Zinssatz für das spätere Darlehen

Das Ansparvolumen beträgt zwischen 40 und 60 Prozent der Bausparsumme. Für die Höhe der Sparrate bedeutet dies eine monatliche Leistung zwischen drei und zehn Promille der Bausparsumme, abhängig vom Tarif. Die Bausparsumme setzt sich aus dem Eigenkapital und dem Darlehensanspruch zusammen. Bausparer, die einen hohen Zinssatz in der Ansparphase erwirtschaften möchten, müssen dann allerdings auch beim Darlehen tiefer in die Tasche greifen. Diese Tarife haben es jedoch selten zum Ziel, auch für eine Finanzierung eingesetzt zu werden, sondern dienen eher als Kapitalanlage, beispielsweise im Rahmen der vermögenswirksamen Leistungen. Immobilienerwerber, die auch tatsächlich auf das Darlehen zurückgreifen möchten, wählen meist gleich zu Beginn eine Tarifvariante mit niedrigeren Zinsen.

Die Ansparphase

Die Ansparphase eines Bausparvertrages richtet sich nach den Rahmenbedingungen. Können die Bausparer eine Wohnungsbauprämie in Anspruch nehmen, beträgt die Ansparphase sieben Jahre, wovon das letzte Jahr ein Ruhejahr darstellt. Gleiches gilt, wenn der Vertrag im Rahmen der vermögenswirksamen Leistungen bespart wird. Die Regelanspardauer beträgt normalerweise je nach Tarif zwischen sechs und zehn Jahren und richtet sich natürlich auch nach der Liquidität des Immobilienerwerbers.

Die Zwischenfinanzierung

Während der Ansparphase kommt es in der Regel zu einer parallelen Finanzierung in Höhe der Bausparsumme bis zur Zuteilung des Bausparvertrages. Diese Finanzierung kann über eine Bank erfolgen oder direkt über die Bausparkasse. Zwischenfinanzierung und Ansparrate für das spätere Darlehen lassen Bausparverträge gerade zu Beginn der Finanzierung deutlich teurer erscheinen als eine klassische Hypothek. Dieser Sachverhalt relativiert sich aber, wenn man die Kosten über die gesamte Finanzierungsdauer vergleicht. Dies wird im Abschnitt über die Finanzierungsphase deutlich.

Die Zuteilungsphase

Die Zuteilung des Darlehens hängt von zwei Kriterien ab. Zum einen muss natürlich der Anspargrad des Guthabens erreicht sein, zum anderen muss die Bewertungsziffer erreicht sein. Die Bewertungsziffer basiert auf einer von Anbieter zu Anbieter nicht harmonischen Formel, welche Bausparsumme, Ansparphase und die Höhe der Sparrate berücksichtigt.

Die Zuteilung eines Bausparvertrages kann durch zusätzliche Sonderzahlungen beschleunigt werden. Wie bereits erwähnt, stellt die Zuteilungsphase den kritischen Zeitraum bei einer Bausparfinanzierung dar. Wurde die Zwischenfinanzierung über eine Bank geregelt und die Darlehensdauer auf die Zeit bis zur Zuteilung der Bausparfinanzierung abgeschlossen, kann es zu einer Lücke kommen. In diesem Fall muss das Bankdarlehen durch eine Zwischenfinanzierung der Bausparkasse abgelöst werden.

Die Finanzierungsphase

Sobald das Bauspardarlehen zur Zuteilung kommt, beginnt die reine Finanzierungsphase. Während Immobilienerwerber bei einer Bankenfinanzierung die Tilgung frei wählen können, ist diese bei einem Bausparvertrag tarifbedingt fest vorgegeben. Standard ist eine monatliche Belastung um die sechs Promille. Die Darlehensphase bei einem Bausparvertrag beträgt zwischen neun und 15 Jahren, Abweichungen sind natürlich möglich. Diese, im Vergleich zu einer Bankfinanzierung, recht kurze Darlehensdauer bedeutet aber auch, dass die monatlichen Raten durch die höhere Tilgungsleistung häufig höher sind als bei einem klassischen Hypothekendarlehen. In der Gesamtbetrachtung führt die kurze Darlehenslaufzeit aber auch zu einem in der Summe niedrigeren Zinsaufkommen, sodass eine Finanzierung über einen Bausparvertrag insgesamt günstiger ausfallen kann.