Teilverkauf: Jetzt Immobilienwert ermitteln

Was ist der Teilverkauf eines Hauses?

Den Teilverkauf des eigenen Hauses nutzen in erster Linie ältere Menschen, um einen Teil des Immobilienwertes in liquide Mittel umzuwandeln. Diese lassen sich dann beispielsweise für die Bestreitung des Lebensunterhalts oder für Renovierung und altersgerechten Umbau des Hauses verwenden.

Verkauft wird im Regelfall ein Minderheitsanteil von weniger als 50 Prozent an der Immobilie. Dieser Minderheitsanteil gehört nach dem Teilverkauf einem Investor, der nach dem Erwerb dem Verkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt – praktisch eine Teilmiete – in Rechnung stellt.

Der Verkäufer der Eigentumsanteils benötigt eine Sicherheit, dass er sein Eigentum weiterhin nutzen kann. Um dies zu gewährleisten, wird bei selbstgenutzten Immobilien ein Wohnrecht und bei vermieteten Immobilien ein Nießbrauchrecht eingetragen.

Ist auch der Teilverkauf einer Wohnung möglich?

Welche Immobilienarten für einen Teilverkauf geeignet sind, hängt von den Geschäftsbedingungen des Käufers ab. Ein großer Teil der Anbieter ermöglicht sowohl den Teilverkauf von Häusern als auch von Eigentumswohnungen. Bei unbebauten Grundstücken oder gewerblichen Immobilien ist hingegen im Regelfall kein Teilverkauf möglich.

Ablauf des Immobilien-Teilverkaufs

Der Teilverkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist ein komplexes Geschäft, das in mehreren Schritten abläuft.

1. Zunächst fordert der verkaufswillige Eigentümer ein Angebot von einem Teilverkaufs-Investor an. Dieser nennt ihm dann seine Konditionen, insbesondere auch in Bezug auf das monatliche Entgelt für die künftige Nutzung der Immobilie sowie die Modalitäten bei einem eventuellen Rückkauf des veräußerten Anteils oder bei einem Verkauf der Immobilie.
2. Hat sich der Eigentümer für einen Anbieter entschieden, führt dieser eine Bewertung der Immobilie zur Ermittlung des Marktwertes durch. Dann vereinbaren beide Parteien, wie hoch der zu veräußernde prozentuale Anteil sein soll und welchen Preis der Investor dafür bezahlt.
3. Nach der Einigung erhält der Verkäufer einen Entwurf des notariellen Kaufvertrags.
4. Beim Notar lassen beide Vertragsparteien dann den Kaufvertrag beurkunden. Darüber hinaus bekommt der Verkäufer ein Wohn- oder Nießbrauchrecht eingetragen.
5. Nach Abschluss des Notarvertrags überweist der Investor dem Eigentümer die vereinbarte Summe, die nun für die geplanten Investitionen zur Verfügung steht.

Finanzielle Konsequenzen

Nach dem Teilverkauf erhält der Eigentümer zwar eine hohe Geldsumme, muss jedoch mit finanziellen Konsequenzen rechnen.

Monatliche Nutzungsentgelte

Für seinen Anteil an der Immobilie berechnet der Investor eine Art Miete, die meist als Nutzungsentgelt bezeichnet wird. Je nach Anbieter beträgt dieses Entgelt pro Jahr meist zwischen fünf und sieben Prozent des verkauften Anteils.

Instandhaltungskosten

Obwohl der Investor einen Teil der Immobilie besitzt, beteiligt er sich im Regelfall nicht an den Kosten für Renovierungen und Reparaturen. Lediglich in Einzelfällen erklären sich Anbieter bereit, sich an Sanierungen zu beteiligen, wenn daraus eine wesentliche Verbesserung der Immobilie resultiert. Auch die Grundsteuer trägt der Eigentümer trotz Teilverkaufs in voller Höhe weiter.

Preisrisiko und Kosten beim Weiterverkauf

Für den Fall eines Weiterverkaufs sichern sich Teilverkaufs-Anbieter meist mit einer so genannten Wertsteigerungsklausel ab. Wird die Immobilie veräußert, beansprucht der Investor für seinen Anteil den ursprünglichen Wert plus eine fest vereinbarte Wertsteigerung. Ist seit dem Abschluss des Teilverkaufs die tatsächliche Wertentwicklung geringer als der in der Wertsteigerungsklausel genannte Prozentsatz, muss der Verkäufer die Differenz aus eigener Tasche an den Investor bezahlen.

Darüber hinaus können beim Weiterverkauf hohe Kosten anfallen, wenn der Investor ein so genanntes Durchführungsentgelt verlangt. Dieses kann je nach Anbieter bis zu fünf Prozent des Verkaufserlöses betragen.

Rückkauf ist mit Kosten verbunden

Zwar ist der Rückkauf des veräußerten Immobilienanteils grundsätzlich möglich. Allerdings ist der Preis dann in aller Regel höher als beim einstigen Teilverkauf, weil je nach Marktlage ein Mindestrückkaufpreis oder eine vom Gutachter festgestellte Wertsteigerung angesetzt wird. Darüber hinaus muss der Rückkäufer die beim Rückkauf anfallenden Nebenkosten für Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer tragen.

Vor- und Nachteile des Teilverkaufs

Nachfolgend finden Sie die Vor- und Nachteile eines Teilverkaufs im Überblick:

Vorteile

• Sofortige Liquidität bei der Auszahlung des Verkaufserlöses,
• weitere Nutzung der Immobilie wird durch Wohn- bzw. Nießbrauchrecht garantiert,
• späterer Rückkauf ist grundsätzlich möglich.

Nachteile

• Kostenbelastung durch monatliches Nutzungsentgelt,
• Verkäufer muss weiterhin die Kosten für Renovierungen und Reparaturen tragen,
• beim Verkauf der Immobilie muss der Eigentümer aufgrund der Wertsicherungsklausel das Preisrisiko bei ungünstiger Marktentwicklung alleine tragen,
• hohe Nebenkosten beim Weiterverkauf oder Rückkauf des Immobilienanteils.

Alternativen zum Teilverkauf

Wer als Immobilieneigentümer im Alter liquide Mittel benötigt, muss nicht unbedingt einen Teilverkauf in Erwägung ziehen. Mit der Aufnahme eines Immobiliendarlehens oder dem Immobilientausch stehen Alternativen zur Verfügung.

Immobiliendarlehen aufnehmen

Eine deutlich einfachere Lösung, die zudem mit geringeren Nebenkosten verbunden ist, ist die Aufnahme eines Immobilienkredites. Beträgt die Höhe des Darlehens nur einen geringen Anteil am Immobilienwert, können auch Rentner ihre Immobilie beleihen und sich einen Kredit auszahlen lassen.

Wer mit der Bank vereinbart, dass das Darlehen tilgungsfrei bleibt, muss während der Laufzeit nur die Zinsen bezahlen. Diese sind häufig niedriger als das Nutzungsentgelt bei einem Teilverkauf in vergleichbarer Höhe.

Immobilientausch

Weil im fortgeschrittenen Alter ein größeres Haus besitzt, kann den Verkauf des Hauses mit anschließendem Erwerb einer kleineren Eigentumswohnung in Betracht ziehen. Das lohnt sich vor allem dann, wenn das Haus gut gepflegt ist und der Verkaufspreis den Kaufpreis für die Wohnung deutlich übersteigt. Die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis steht dann zur freien Verfügung, wobei für den Wohnungskauf die üblichen Nebenkosten in Form von Notargebühr und Grunderwerbsteuer anfallen.

Im Zuge des Immobilientauschs können Eigentümer sogar ihre Lebensqualität im Alter verbessern, wenn die mühsam gewordene Gartenarbeit entfällt und die Wohnung barrierefrei konzipiert ist.