Dachsanierung: Zeitpunkt, Maßnahmen, Kosten und Förderung

Das Dach eines Hauses muss in einem guten Zustand sein, denn es schützt alle darunterliegenden Gebäudeteile und trägt maßgeblich zur Isolierung bei. Außerdem gibt es inzwischen gesetzliche Vorgaben für die Dämmung, die von Hausbesitzern und Hausbesitzerinnen eingehalten werden müssen.

Wann ist eine Dachsanierung nötig?

Es gibt drei Gründe, aus denen es nötig sein kann, kleine oder auch größere Arbeiten am Dach vornehmen zu lassen: schadhaftes Material, Energieeffizienzsteigerung des Hauses und die Schaffung von neuem Wohnraum.

Schäden am Dach

Nötige Reparaturen an einem Dach können vom Befestigen einiger loser Ziegel bis zu einer kompletten Dachstuhlsanierung reichen. Generell sollten gute Dächer mehrere Jahrzehnte unbeschadet überstehen, aber regelmäßige Dachinspektionen sind dennoch nötig. Manchmal ist es sogar so, dass Versicherungen, etwa die Gebäudeversicherung, eine regelmäßige Prüfung der Dachbeschaffenheit durch einen Fachmann oder eine Fachfrau verlangen.

Folgende Punkte können der Grund sein, warum Material am Dach ausgetauscht werden muss:

• Sturmschäden: Sie sind besonders dann ein Problem, wenn sie unentdeckt bleiben und beispielsweise Feuchtigkeit ins Dach eindringt und dort Schäden verursacht
• Feuchtigkeit: Meist sieht man diese Schäden selbst durch Fleckenbildungen an Decken und am Dach
• Schimmel
• Sprünge, kleine Risse, Grünbewuchs an der Dacheindeckung
• Das Dach wirkt schief
• Es fallen morsche Stellen an Holzelementen auf
• Die Dachentwässerung ist defekt, was besonders bei Flachdächern zu Schäden führen kann
• Das Dach hat ein gewisses Alter erreicht, 25 Jahre und aufwärts

Alle oben genannten Punkte sind Anzeichen, dass es an der Zeit ist, mit einem Fachbetrieb in Kontakt zu treten, der den Zustand des Daches prüft.

Energieeffizienz des Hauses

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt vor, dass bei allen Häusern, die nach dem 01.02.2022 den Besitzer oder die Besitzerin gewechselt haben, das Dach gedämmt werden muss, um einem bestimmten Standard zu entsprechen. Wird dieser bereits mit der vorhandenen Dämmung erreicht, kann die gesetzlich verpflichtende Maßnahme aber auch entfallen.

Ein weiterer Grund, warum eine neue Dämmung angebracht werden sollte, ist, dass das Haus mit einer Wärmepumpe beheizt werden soll. Damit diese effektiv arbeitet, kann es sein, dass das Haus – und damit auch das Dach – eine neue Dämmung benötigt.

Neuer Wohnraum

In vielen Häusern wird der Dachboden als Lager- oder Trockenraum genutzt. Viele Hausbesitzer und Hausbesitzerinnen entscheiden sich irgendwann, daraus Wohnfläche zu machen, und bauen den Dachboden aus. Das hat oft zur Folge, dass einige Veränderungen am Dach vorgenommen werden müssen.

Unterscheidung von Sanierung und Renovierung des Daches

Nicht jede Arbeit am Dach ist eine Dachsanierung. In vielen Fällen muss man eher von einer Renovierung sprechen, die weit weniger umfangreich und kostenintensiv ist als eine Sanierung. Eine Renovierung kann umfangreiche Reparaturen, die Beseitigung von Schäden und den Austausch von alten gegen neue Komponenten beinhalten.

Bei einer Dachsanierung kommen zur Renovierung auch Modernisierungsarbeiten hinzu. Dazu gehört beispielsweise das Einsetzen von Dämmmaterial oder der Austausch von älteren Fenstern gegen energieeffizientere. Wichtig ist hier zu wissen: Gehört eine Dämmung zu den nötigen Maßnahmen, ist die Dachsanierung förderungsfähig.

Maßnahmen bei einer Dachsanierung

Je nach Zustand des Daches können verschiedene Dinge bei einer Sanierung nötig sein. Bei einem Steildach sind das etwa Arbeiten an der Dämmung, Konterlattung, Dachlattung, Dachabdichtung, der Eindeckung oder dem Entwässerungssystem. Manchmal muss sogar der gesamte Dachstuhl erneuert werden, was im Grunde bedeutet, dass alles, was möglich ist, gemacht werden muss.

Wer sein Dach dämmen lassen möchte oder muss, kann zwischen einer Aufsparren-, einer Zwischensparren- und einer Untersparrendämmung wählen. Bei den letzten beiden wird die Dämmung an der Unterseite des Daches befestigt, weshalb für diese Art der Dämmung keine großen Baumaßnahmen nötig sind. Anders bei der Aufsparrendämmung, die direkt unterhalb der Dachziegel liegt und deshalb immer die Neueindeckung des Daches nach sich zieht.

Beachten sollte man auch, dass Baumaßnahmen am Dach genehmigungspflichtig sein können. Meist betrifft das aber nicht Instandhaltungsmaßnahmen, sondern größere bauliche Veränderungen, die das Dach maßgeblich in Höhe und Form verändern.

Keine Genehmigung braucht man für:

• Dachdämmung
• Einbau von Dachfenstern
• Neueindeckung
• Sanierung des Dachstuhls
• Dachausbau, wenn der Bereich unter dem Dach schon als Wohnraum gilt

Genehmigungspflichtig ist:

• Höhersetzung des Daches
• Änderung an Dachform und/oder der Dachart
• Einbau von Dachgauben
• Dachausbau, wenn der Bereich unter dem Dach noch nicht als Wohnraum gilt

Wichtig zu wissen ist zudem, dass es für Dachsanierungen auch länderspezifische Vorgaben gibt. Bei Unsicherheiten ist es deshalb gut, das Bauvorhaben mit dem zuständigen Bauamt zu besprechen und so herauszufinden, ob eine Maßnahme genehmigungspflichtig ist.

Welche Kosten entstehen durch Dachsanierungen?

Was ein neues Dach kostet, ist eine Frage, die man nicht pauschal beantworten kann. Die Kosten hängen stark von der Größe des Dachs, den Materialien, den nötigen Maßnahmen und der Dachform ab. Es ist deshalb schwierig, allgemein etwas zu den Kosten für eine Dachsanierung zu sagen. Generell sind aber Fachdächer und Satteldach günstiger in Stand zu setzen als andere Dachtypen.

Ein Überblick über die möglichen Preisspannen für übliche Maßnahmen zeigt schnell, wie unterschiedlich die Preisgestaltung je nach Anforderungen des Daches sein kann:

• Eindeckung ohne Dämmung: 100 bis 160 Euro pro Quadratmeter
• Eindeckung mit Dämmung: 140 bis 315 Euro pro Quadratmeter
• Sanierung des kompletten Dachstuhls: 190 bis 560 Euro pro Quadratmeter

Ausschlaggebend sind auch die Arbeitskosten für die Sanierung und eventuelle Sonderausgaben. Wurde ein Haus zwischen 1960 und 1990 gebaut, kann es beispielsweise sein, dass man im Dach Eternit oder Asbest entdeckt, die beide von Fachleuten entfernt werden müssen.

Außerdem können Kosten entstehen durch den Einbau neuer Dachfenster, die Erneuerung der Dachentwässerung oder den Rückbau eines Schornsteins, falls dieser nicht mehr gebraucht wird. Wer Geld sparen möchte, sollte sein Dach deshalb immer gut im Auge behalten und lieber kleine Reparaturen frühzeitig durchführen lassen, um eine Komplettsanierung in der Zukunft eventuell zu verhindern.

Bei großen Sanierungsarbeiten erleichtert ein Renovierungskredit die Finanzierung. Das beste Kreditangebot findet der Renovierungskredit-Rechner von Verivox.

Welche Förderungen gibt es für Dachsanierungen? (Stand: 2024)

Ist bei einer Dachsanierung eine Dämmung mitvorgesehen, hat man Anrecht auf die Bundesförderung für effiziente Gebäude (kurz: BEG). Um diese zu bekommen, muss man sich entweder an das Bundesamt für Wirtfcschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder an die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) wenden – je nachdem, ob es eine Einzelmaßname oder eine Komplettsanierung ist.

Die Förderung von Einzelmaßnahmen (BEG EM) wird vom BAFA übernommen. Das kann beispielsweise eine Dachsanierung mit Dämmung sein. Maximal werden 15 Prozent der Investitionskosten gefördert, bis zu einem Höchstbetrag von 30.000 Euro – es sei denn, es wurde fürs Dach ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt. In dem Fall steigt die Maximalförderung auf 20 Prozent und der Höchstbetrag auf 60.000 Euro.

Einen iSFP erstellt man zusammen mit einem Energieberater bzw. einer Energieberaterin. In Anbetracht der möglichen Verdoppelung der Förderungssumme lohnt sich der Extra-Aufwand auf jeden Fall.

Für die Förderung einer Komplettsanierung des Daches (mit Dämmung) bzw. der Sanierung zum Effizienzhaus (BEG WG) ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) der richtige Ansprechpartner. Hier ist ein Kredit von bis zu 150.000 Euro als Förderung möglich sowie ein Tilgungszuschuss von maximal 25 % der Kreditsumme.

Ist bei einer Dachsanierung keine neue Dämmung vorgesehen, kann man sich für die BEG nicht qualifizieren. Allerdings lässt sich bei vermieteten Immobilien die Dachsanierung gegebenenfalls als Erhaltungskosten von der Steuer absetzen.

Vor einigen Jahren gab es auch noch die Möglichkeit, sein Dach von einem Solarstrom-Anbieter sanieren zu lassen, der dann im Gegenzug eine Photovoltaikanlage auf dem Dach anbringen durfte. Das wird heute aber kaum noch gemacht, weil es sich nur noch lohnt, wenn das Dach die Ausmaße einer Fabrikhalle hat.