Umlagefähige Nebenkosten

Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Angaben zu den umlagefähigen Nebenkosten lassen sich in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) finden. Paragraf 1 der Verordnung definiert den Begriff Betriebskosten als „Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes […] und des Grundstücks laufend entstehen“.

Paragraf 2 BetrKV listet anschließend die einzelnen Kostenarten auf, die grundsätzlich als Betriebskosten gelten und der Vermieter umlegen darf.

Übersicht mit allen umlagefähigen Nebenkosten

Unter den Begriff „Betriebskosten“ fallen verschiedene regelmäßig anfallende Ausgaben. Die folgende Übersicht zeigt, welche Posten Vermieterinnen und Vermieter laut Betriebskostenverordnung umlegen dürfen.

1. Grundsteuer

Die Grundsteuer gehört zu den wiederkehrenden öffentlichen Lasten eines Grundstücks und darf daher auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Ihre Höhe ist abhängig von der jeweiligen Gemeinde.

2. Kosten der Wasserversorgung

Zu den umlagefähigen Wasserkosten zählen nicht nur Verbrauch und Grundgebühren, sondern auch Miet- und Eichkosten für Wasserzähler. Ebenfalls umlegbar sind Wartungskosten für Wassermengenregler sowie der Betrieb einer eigenen Wasserversorgungsanlage.

3. Entwässerungskosten

Für das Einleiten von Abwasser in die öffentliche Kanalisation entstehen Kanal- und Sielgebühren. Diese sowie die Betriebskosten einer eventuell vorhandenen Entwässerungspumpe dürfen auf die Mieterinnen und Mieter verteilt werden.

4. Heizkosten

Zu den umlagefähigen Heizkosten gehören der Brennstoffverbrauch sowie Wartungs- und Betriebskosten der Heizungsanlage. Anders als bei vielen anderen Betriebskosten müssen Vermieterinnen und Vermieter die Heizkosten größtenteils nach individuellem Verbrauch abrechnen – in der Regel zwischen 50 und 70 Prozent.

5. Warmwasserversorgung

Hierzu zählen die Betriebskosten einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage, etwa für Wartung und Sicherheitskontrollen. Auch Kosten für eine gewerbliche Warmwasserlieferung sowie Reinigung und Pflege von Warmwassergeräten dürfen auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.

6. Aufzugskosten

Umlagefähig sind die Strom-, Pflege- und Wartungskosten des Aufzugs. Alle Mietparteien müssen sich daran beteiligen – auch jene, die den Fahrstuhl kaum oder gar nicht nutzen, etwa Erdgeschossbewohner.

7. Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Umgelegt werden dürfen die Gebühren für die Müllabfuhr, die Straßenreinigung und den Winterdienst. Nicht umlagefähig sind dagegen einmalige Anschaffungskosten, zum Beispiel für Mülltonnen.

8. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Umlagefähig sind die Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile wie Flure, Treppenhäuser oder Waschküchen. Kosten für die Schädlingsbekämpfung dürfen nur dann auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden, wenn sie regelmäßig anfallen und sich ausschließlich auf Gemeinschaftsflächen beziehen.

9. Gartenpflege

Dazu gehören Ausgaben für die Pflege von Gartenflächen, die Erneuerung von Pflanzen sowie die Pflege von Spielplätzen, Zufahrten und nicht öffentlichen Wegen, die von allen Mietparteien genutzt werden.

10. Beleuchtungskosten

Die Kosten für Allgemeinstrom, also Strom für Außenbeleuchtung und gemeinschaftlich genutzte Räume wie Flure, Treppenhäuser oder Keller, fallen ebenfalls unter die umlagefähigen Nebenkosten.

11. Schornsteinreinigung

Neben der Reinigung selbst dürfen auch die Ausgaben für gesetzlich vorgeschriebene Immissionsmessungen (zur Erfassung des Schadstoffausstoßes) auf Mieterinnen und Mieter verteilt werden. In der Praxis werden diese Kosten häufig zusammen mit den Heizkosten abgerechnet und erscheinen daher nicht immer separat in der Betriebskostenabrechnung.

12. Sach- und Haftpflichtversicherung

Zu den umlagefähigen Versicherungen gehören Wohngebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und andere Elementarschäden. Auch Kosten für Glas- und Gebäudehaftpflichtversicherungen können auf Mieterinnen und Mieter verteilt werden.

13. Hausmeisterkosten

In diesem Posten werden sowohl die Vergütung des Hauswarts als auch Sozialbeiträge und sämtliche geldwerten Leistungen, die dieser für seine Arbeit erhält, erfasst. Aufwendungen, die im Rahmen der Instandhaltung entstehen, sind dagegen nicht umlagefähig.

14. Gemeinschafts-Antennen- und Breitbandanlagen

Die Stromkosten und Wartungsausgaben für Gemeinschafts-Antennenanlagen oder Breitbandnetz-Verteilanlagen können auf alle Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Zusätzlich gehören auch monatliche Grundgebühren für Breitbandanschlüsse zu diesen Kosten.

15. Gemeinschaftlich genutzte Wäscheküche

Besteht eine Gemeinschaftswaschküche, können die damit verbundenen Betriebskosten – etwa Strom- und Wartungskosten – ebenfalls auf die Mietparteien verteilt werden.

16. Sonstige Betriebskosten

Unter „sonstige Betriebskosten“ fallen alle Kosten im Sinne von Paragraf 1 BetrKV, die bisher nicht einzeln aufgeführt wurden. Ein Beispiel sind Aufwendungen für die Reinigung von Dachrinnen.

Nicht umlagefähige Nebenkosten

Nicht alle Kosten dürfen auf die Mietenden umgelegt werden. Vermieterinnen und Vermieter müssen zum Beispiel Instandhaltungs- und Reparaturkosten selbst tragen. Auch Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig, dazu zählen unter anderem Ausgaben für die Haus- und Mietrechtsschutzversicherung sowie die Steuerberatung.