Experten raten bei Forward-Darlehen zu Vorsicht

Ab wann sollten Immobilienbesitzer sich um Anschlussfinanzierung kümmern?

Ein bis anderthalb Jahre vor Ablauf der Zinsbindung könnten erste Angebote eingeholt werden, rät Dirk Scobel, Berater für Baufinanzierung der Verbraucherzentrale Hamburg. Manchmal lohne es sich, die Finanzierung neu aufzustellen, mehrere Darlehen zusammenzulegen oder neue Baumaßnahmen in den Anschlusskredit mit aufzunehmen.

Kann ich für eine Umschuldung früher aus einem Kredit aussteigen?

Vor Ablauf der Zinsbindung aus dem Kreditvertrag auszusteigen, ist schwer und lohnt sich finanziell meist nicht. Wenn der Vertrag in den ersten zehn Jahren beendet wird, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, deren Höhe "den Zinsvorteil meist wieder kaputtmacht", sagt Hartmut Schwarz, Zinsexperte der Verbraucherzentrale Bremen. "Kostenfreies Umschulden geht erst ab dem zehnten Jahr." Bei einer Umschuldung wird ein bestehender Kredit durch einen neuen abgelöst.

Wann kann ein Immobilienkreditvertrag gekündigt werden?

Entscheidend ist das Datum der Vollauszahlung, das oft schwer zu ermitteln ist. Scobel empfiehlt, bei der Bank zu fragen, wann zum ersten Mal gekündigt werden kann. "Wenn man dann sechs Monate Kündigungsfrist draufschlägt, ist man auf der sicheren Seite."

Wie kann ich mir die niedrigen Zinsen für später sichern?

Wer erst in zwei, drei Jahren einen Anschlusskredit benötigt, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen (Voraus-Darlehen) abschließen. Wenn bei Vertragsabschluss nicht anders vereinbart, wird es über die Darlehenssumme abgeschlossen, die zum Zeitpunkt der erforderlichen Anschlussfinanzierung noch offen ist.

Wo sind die Nachteile eines Forward-Darlehens?

Es ist teurer als ein sofort ausgezahlter Kredit, da die Bank für die Reservierung des Kredits einen Aufschlag verlangt: Je länger der alte Kredit noch läuft, desto höher ist der Zinsaufschlag für das Voraus-Darlehen. Scobel rät auch wegen der frühzeitigen Festlegung auf die Darlehenssumme zur Vorsicht. Wer ein Forward-Darlehen für 2015 abschließe, wisse nicht genau, ob er dann vielleicht mehr Geld benötige oder doch weniger.

Gleichzeitig sind Forward-Darlehen immer eine Wette auf die Zukunft des Zinsniveaus: Ziehen die Hypothekenzinsen an, hat der Bauherr gespart, bleiben sie konstant oder fallen weiter, muss er draufzahlen. Scobel hält deshalb nicht viel davon: "Alle Leute, die in den letzten drei, vier Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben, haben sich verzockt." Tendenziell seien die Zinsen in den vergangenen zehn Jahren - mit kurzen Ausreißern nach oben - gesunken.

Wann bietet sich ein Forward-Darlehen an?

Schwarz zufolge ist es nur sinnvoll, wenn ein überschaubarer Zeitraum von maximal zwölf Monaten überbrückt werden soll und es sich um die letzte Abschlussfinanzierung handelt. Aktuell betrage der Zinsaufschlag 0,02 bis 0,04 Prozent pro Monat. Bei durchschnittlich 0,03 Prozent pro Monat komme in zwölf Monaten ein Zinsaufschlag von 0,36 zum aktuellen Zinsniveau von etwa 2,8 Prozent hinzu. Das sei vertretbar. Bei einem Vorlauf von dreieinhalb Jahren ergebe sich ein Zuschlag von einem Prozent: "Das ist dann eine Wette, die kann gutgehen, aber auch schiefgehen", warnt Schwarz.

Was empfehlen Verbraucherschützer noch?

Preise vergleichen und der Hausbank die Angebote der Konkurrenz vorlegen - dann bessert die Hausbank ihr Angebot vielleicht nach. Ansonsten rät die Stiftung Warentest zu einem Wechsel der Bank. Zudem sollten Hausbesitzer die niedrigeren Zinsen für eine höhere Tilgung nutzen, wenn sie sich die bisherige Monatsrate gut leisten konnten. Dann seien sie schneller schuldenfrei.