Pflegeimmobilien bringen viele Risiken mit sich

18.10.2021 | 09:28

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Pflegeimmobilien scheinen auf den ersten Blick eine attraktive Geldanlage zu sein. Schließlich werden die Deutschen immer älter und pflegebedürftiger. Doch bei der Investition lauern zahlreiche Fallstricke.

Bis zum Jahr 2035 wird die Zahl der Menschen im Rentenalter deutlich anwachsen. Die Altersgruppe 67plus steigt nach Angaben des Statistischen Bundesamtes in den kommenden Jahren um 22 Prozent - also von etwa 16 Millionen auf voraussichtlich 20 Millionen.

Das hat auch Folgen für den Immobilienmarkt, denn der Bedarf an Pflegeheimen wird vermutlich zunehmen. Bisher waren solche Projekte vor allem etwas für Großinvestoren. Doch seit einiger Zeit werden Pflegeheime wie gewöhnliche Wohnhäuser aufgeteilt und einzelne Wohnungen dann an Privatanleger verkauft, erklärt die Stiftung Warentest. Aber lohnt sich das?

Pflegeimmobilien versprechen ordentliche Renditen

Auf den ersten Blick wirkt eine solche Investition wie ein gutes Geschäft: Anbieter versprechen Anlegern eine perfekte Kombination aus Rendite und Sicherheit, erklären die Experten der Stiftung Warentest. Der Betreiber des Pflegeheims zahlt als Pächter Mieten und übernimmt alle Betriebskosten sowie einen Teil der Instandhaltung. Der Pachtvertrag läuft meist langfristig, nämlich mit einer Dauer von etwa 20 Jahren.

Das kann sich auszahlen: Anleger und Anlegerinnen erhalten Renditen, die sich nach Angaben der SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger auf bis zu 4,5 Prozent pro Jahr belaufen können. Vorteile: Der Betreiber zahlt oft auch dann Miete, wenn die Pflegeimmobilie vorübergehend leer steht. Außerdem ist der Verwaltungsaufwand in der Regel gering.

«Häufig kaufen Privatanleger eine solche Pflegeimmobilie, weil sie damit das Recht bekommen, in das Haus eines Tages ohne Warteliste einziehen zu können», sagt Daniel Bauer, Vorstandsvorsitzender der SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger. Und: Im Vergleich zu Wohn- und Gewerbeimmobilien sind Pflegeimmobilien kaum von der allgemeinen Wirtschaftslage abhängig, eben weil Pflegeobjekte künftig noch stärker als bislang nachgefragt sein werden.

Das sind die Risiken

Dennoch: «Pflegeimmobilien bringen oft vielfach höhere Risiken mit sich als etwa Eigentumswohnungen», erklärt Daniel Bauer. Das größte Risiko: Die Insolvenz des Betreibers. Bis ein neuer Betreiber gefunden ist, kann es eine Weile dauern - und in der Zeit hat der Anleger Mietausfälle. «Zu bedenken ist, dass eine Pflegeimmobilie ein Spezialobjekt ist, das mal nicht so eben etwa in ein Hotel oder dergleichen umgewidmet werden kann», so Bauer.

Zudem müssen Besitzerinnen und Besitzer einer Pflegeimmobilie damit rechnen, dass sie noch einmal Geld investieren müssen - etwa dann, wenn der energetische Standard in dem Objekt eher niedrig ist. Wobei sich dieses Risiko minimieren lässt. «Schon beim Kauf sollte man darauf achten, dass das Objekt den Energiestandard KfW 40 oder KfW 70 erfüllt», empfiehlt Bauer.

Weitere Risiken: «Eine falsche Standortwahl, schlecht kalkulierte Instandhaltungskosten und natürlich auch das Zinsänderungsrisiko bezüglich der eigenen Finanzierung», zählt Andrea Heyer von der Verbraucherzentrale Sachsen auf. Sie rät dazu, generell mit genügend Eigenkapital, etwa 20 Prozent, ein solches Vorhaben zu finanzieren.

«Nicht selten sind Instandhaltungskosten unseriös kalkuliert, weshalb wir oft von einem Kauf abgeraten haben», sagt Daniel Bauer. Denn: Zu niedrig angesetzte Instandhaltungsausgaben bergen die Gefahr, dass Eigentümerinnen und Eigentümer nichts anderes übrig bleibt, als eines Tages kräftig nachzuzahlen.

Nicht zu vergessen: Pflegeimmobilien altern schnell, warnt die Stiftung Warentest. Denn die Anforderungen an Ausstattungen und Konzeption unterliegen gesetzlichen Vorgaben, die sich ändern können. Außerdem werden die Gemeinschaftsräume oft stark beansprucht, müssen unter Umständen also modernisiert werden.

Darauf sollten Käufer einer Pflegeimmobilie achten

Was muss man also vor dem Kauf einer Pflegeimmobilie beachten? «Entscheidend ist, wie bei allen Immobilien, die Lage», so Bauer. Anlegerinnen und -anleger sollten sich das Umfeld der jeweiligen Einrichtung genau angucken. Dabei sei darauf zu achten, ob es etwa Apotheken in der Nähe und Aufenthaltsmöglichkeiten im Grünen gibt.

Ein weiterer Faktor: Wie hoch ist überhaupt mit Blick auf die jeweilige Region der Bedarf an Pflegeplätzen? Dafür erstellen Betreiber zumeist Analysen, die potenzielle Anlegerinnen und Anleger anfordern und auf Plausibilität prüfen sollten.

Ebenfalls wichtig: Wer ist der Betreiber? Ist er namhaft und etabliert? Ist dies der Fall, ist das Insolvenzrisiko geringer, da sie über Erfahrungen verfügen und nicht selten finanzstark sind. Und: Wie groß ist die Einrichtung, lässt sie sich effektiv betreiben? Gibt es in dem Haus weniger als 100 Plätze, könnte sich das Ganze für den Betreiber unter dem Strich nicht rechnen.

Wer sich für eine Pflegeimmobilie interessiert, findet im Internet diverse Portale. «Natürlich geht es auch ganz klassisch über einen Immobilienmakler vor Ort», erklärt Heyer. Kaufwillige sollten sich beraten lassen, bevor sie ihre Unterschrift unter einen Kaufvertrag setzen. «Der Vertrag kann zum Beispiel von einem Rechtsanwalt geprüft werden», so Heyer.