Über den Einheitswert haben die Medien zuletzt intensiv berichtet. Das Bundesverfassungsgericht hatte entschieden, dass die bisherige Praxis einen Verstoß gegen die verfassungsmäßige Gleichheit darstellt. Grund sind die unterschiedlichen Bewertungsstichtage in Ost- und Westdeutschland. Was hat es mit Stichtagen und dem Einheitswert aber auf sich?

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Bedeutung des Einheitswertes
  3. Altes Verfahren wird bis zum 1.1.2025 abgeschafft
  4. Einheitswert berechnen
  5. Was ist der Einheitswertbescheid?
  6. Unterschied zum Verkehrswert
  7. Verwandte Themen
  8. Weiterführende Links
  9. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Einheitswert gilt als Grundlage für bestimmte Besteuerungen auf Immobilien.
  • Das Bundesverfassungsgericht hat die aktuelle Vorgehensweise als verfassungswidrig eingestuft.
  • Die Ermittlung des Einheitswertes kann auf unterschiedliche Arten erfolgen.
  • Der Einheitswertbescheid selbst stellt keinen Steuerbescheid dar.

Bedeutung des Einheitswertes

Rund um Immobilien gibt es unterschiedliche Werte – den Beleihungswert, den Verkehrswert, den 1914er Wert und den Einheitswert. Jede dieser Kennziffern dient einem bestimmten Grund. Der Einheitswert wird für folgende Berechnungen verwendet:

  • Grundsteuer
  • Gewerbesteuer auf Immobilien aus dem Betriebsvermögen
  • Vermögenssteuer

Der Einheitswert findet Anwendung auf Immobilien, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Privathaushalte werden mit dem Einheitswert meistens im Zusammenhang mit der Grundsteuer konfrontiert. Der Einheitswert liefert die Grundlage für die Ermittlung des Grundsteuermessbetrages und der Grundsteuermesszahl. In einigen Gemeinden wird eine Zweitwohnsteuer erhoben. Alternativ zu einem fiktiven Mietertrag für die Wohnung dient der Einheitswert für die Besteuerung der Zweitwohnung.

Da Grundsteuern Angelegenheiten der Gemeinden sind, gibt es keine pauschale Aussage darüber, wie hoch diese ausfallen. Der Einheitswert jedoch ist verbindlich festgelegt.

Altes Verfahren wird bis zum 1.1.2025 abgeschafft

Stichtag für die Berechnung des Einheitswertes war in Westdeutschland der 1. Januar 1964, in Ostdeutschland der 1. Januar 1935. Ende 2019 hat der Gesetzgeber daher ein neues Verfahren ermittelt, um die Steuerlast gerechter zu verteilen. Die Reform der Grundsteuer tritt am 1. Januar 2025 in kraft. Bis dahin darf das alte Verfahren weiterhin angewendet werden.

Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt, bestand die Kunst darin, einen Besteuerungsmodus zu finden, welcher nicht die enormen Wertsteigerungen von Immobilien mit einfließen lässt. Andernfalls würden Wohnungen endgültig unbezahlbar werden, und für manchen Eigenheimbesitzer die eigene Immobilie ebenfalls zur Kostenfalle werden lassen.

Einheitswert berechnen

Für die meisten Grundstücke wird der Einheitswert mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. Darunter fallen

  • Mietwohngrundstücke
  • Geschäftsgrundstücke
  • gemischt genutzte Grundstücke
  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser

Als Formel wird die Jahresrohmiete zum Stichtag 1964 respektive 1935 mit einem festgelegten Vervielfältiger multipliziert. Dieser Vervielfältiger berücksichtigt die Bauweise der Immobilie, das Baujahr sowie die Gemeindegröße. Der letzte Punkt zeigt bereits, dass es hier zu massiven Verschiebungen kommen wird, da einige Gemeinden seit dem jeweiligen Stichtag deutlich an Einwohnern zugenommen haben.

Die Jahresrohmiete berücksichtigt alle Einnahmen und Kosten, auch wenn sie umlagefähig sind, außer den Kosten für Warmwasseraufbereitung, Heizung und Fahrstuhlkosten. Wird die Immobilie selbst genutzt oder mietfrei oder ungenutzt überlassen, gilt als Grundlage die ortsübliche Miete für ein Objekt vergleichbarer Lage und Güte.

Das Sachwertverfahren

Es kann allerdings auch der Sachverhalt eintreten, dass die Jahresrohmiete nicht in Ansatz gebracht werden kann. Dies gilt beispielsweise für Luxusimmobilien ohne vergleichbare Alternativen oder wenn es einfach keine vergleichbare Ortsmiete gibt. In diesem Fall gilt als Bemessungsgrundlage der Sachwert oder Substanzwert des Objektes. In diesem Fall werden alle Kosten, Gestehungskosten der Immobilie, Kosten der Außenanlagen sowie der Wert des Grundstücks aufaddiert. Der Gebäudewert ermittelt sich aus der Multiplikation der umbauten Kubikmeter mit dem Wert der Gestehungskosten für ein entsprechendes Vergleichsobjekt. Der Sachwert wird allerdings in der Regel durch einen Altersabschlag noch relativiert.

Unbebaute Grundstücke

Am einfachsten fällt die Ermittlung des Einheitswertes bei unbebauten Grundstücken aus. Es erfolgt die Multiplikation der Quadratmeteranzahl mit dem Bodenwert, der entweder 1964 oder 1935 festgestellt wurde.

Was ist der Einheitswertbescheid?

Beim Einheitswertbescheid handelt es sich um einen vom zuständigen Betriebsstättenfinanzamt ausgestellten Bescheid, der Auskunft über die Höhe des Einheitswertes gibt. Dieser Bescheid stellt keinen Steuerbescheid dar, da er keine Auskunft über die Höhe der Steuer selbst gibt. Er dient lediglich als Grundlage zur Berechnung der anhand des Einheitswertes ermittelten unterschiedlichen Steuern.

Unterschied zwischen Einheitswert und Verkehrswert

Der Einheitswert ist nicht mit dem Verkehrswert einer Immobilie zu verwechseln. Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den Wert wieder, der zum Stichtag am Markt erzielt werden kann. Der Verkehrswert ergibt sich aus Angebot und Nachfrage und berücksichtigt nur bedingt die Faktoren, welche den tatsächlichen Wert, den Beleihungswert, wiedergeben. Zu Zeiten einer Immobilienblase kann der Verkehrswert einer Schrottimmobilie ein Vielfaches des tatsächlichen Wertes ausmachen. Im Umkehrschluss fällt der Verkehrswert einer werthaltigen Immobilie ins Bodenlose, wenn der Immobilienmarkt zusammenbricht.

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