1914 war das letzte Jahr, in dem die Baupreise in Deutschland stabil waren und die Währung noch durch Goldreserven gedeckt war. Durch die darauffolgende Hyperinflation schossen die Baupreise in die Höhe. Aus diesem Grund legte die Versicherungswirtschaft den Wert 1914 zur Ermittlung eines Gebäudeversicherungswertes fest. Der Wert 1914 bestimmt die Summe, die ein Gebäude im Jahr 1914 in Goldmark gekostet hätte. Versicherungen nutzen den Wert, um den Wiederaufbauwert eines Objektes zu bestimmen. Kommt es zu einem Schadenfall, kann das Gebäude auf dieser Basis wiederhergestellt werden. Dieses Verfahren stellt die Anpassung der Versicherungssumme an das aktuelle Kostenniveau sicher.

Das Wichtigste in Kürze

  • Den fiktiven Wert 1914 (Brandversicherungswert, Brandkassenwert bzw. Gebäudeversicherungswert) nutzt die Versicherungswirtschaft, um bundesweit auf einheitlicher Basis den Wiederaufbauwert zu berechnen.
  • Der Wiederaufbauwert bezeichnet die Summe, die aufgewendet werden muss, um ein Gebäude so neu zu errichten, wie es vor dem Schadensfall gestanden hat. Er bestimmt die Höhe der Versicherungsprämien bei der Wohngebäudeversicherung.
  • Berechnet wird der Wert 1914, indem der Neubauwert in Euro durch den Baupreisindex geteilt wird.
  • Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie ist der Wert 1914 nicht relevant, sondern nur der Markt- bzw. Verkehrswert.

Welche Rolle spielt der Wert 1914 bei der Wohngebäudeversicherung?

Der Wert 1914 spielt bei der Ermittlung des Gebäudewertes eine wesentliche Rolle, denn im Schadenfall soll der Versicherte den Betrag erhalten, der in der derzeitigen Situation für den Wiederaufbau des Objektes erforderlich ist. Die korrekte Kalkulation des Wertes 1914 ist für eine Gebäudeversicherung also unerlässlich, denn nur dann ist eine ausreichende Absicherung gewährleistet. Unter Umständen entnehmen Versicherungsnehmer den Wert 1914 aus einem alten Versicherungsschein. Ist kein Versicherungsschein vorhanden oder erscheint der Wert unplausibel, wird der Wert 1914 mit einer Wertermittlung auf Basis eines übersichtlichen Schemas festgestellt.

Wert 1914 ermitteln

Die Einschätzung führt der Versicherte selbst oder ein Sachverständiger durch – es kommt darauf an, welche Art Wertermittlung die Versicherungen akzeptieren. Verschiedene Kriterien wie

  • der Gebäudetyp
  • die Bauausführung
  • die Wohnfläche
  • eventuelle Sonderausstattungen
  • Nebengebäude

haben Einfluss auf den Objektwert. Beim Gebäudetyp kommt es unter anderem auf die Anzahl der Etagen oder das Dach an. Auch ein ausgebauter Dachboden oder eine Unterkellerung werden hier berücksichtigt. Die Bauausführung und Ausstattung richten sich vor allem nach dem Material der Außenwände und der Qualität des Innenausbaus. Bei Nebengebäuden handelt es sich beispielsweise um eine Garage, einen Carport oder ein Gartenhaus.

Auch das Innenleben zählt

Im nächsten Schritt geht es darum, die Ausstattungsmerkmale des Hauses zu erfassen. Luxusausbauten mit Solaranlagen oder hochwertigen Fußböden (Naturstein etc.) erhöhen den Wert der Immobilie, einfache Merkmale (Ofenheizung, fehlendes Badezimmer) senken ihn. Zuletzt gilt es, die genaue Größe der gesamten Wohnfläche zu ermitteln – dazu zählen auch ausgebaute Kellerräume und Dachböden. Sonderflächen wie Garagen oder Carports sind ebenfalls zu berücksichtigen.

Mit all diesen Daten lässt sich der Wert 1914 ziemlich genau ermitteln. Das übernimmt entweder ein Versicherungsmakler oder der Immobilieneigentümer selbst, etwa per Online-Recherche.

Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes

Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes ist eine weitere wichtige Größe bei der Wertermittlung eines Gebäudes bei einer Wohngebäudeversicherung. Das Statistische Bundesamt legt jährlich bestimmte Indizes fest, die die Preisentwicklung für den Neubau und die Instandhaltung von Bauprojekten berücksichtigen. Unter anderem beachten die Experten dabei Lohn- und Materialkosten oder Energiekosten. Um die Preise korrekt zu ermitteln, führt das Bundesamt alle drei Monate eine flächendeckende Erhebung in der Bauwirtschaft durch. Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes hat das Basisjahr 2010 = 100.

Der Baupreisindex für Wohngebäudeversicherungen hatte im Jahr 2016 den Wert 1330,7. Auch über den Baupreisindex kann der Wert 1914 ermittelt werden: Der Neubauwert des jeweiligen Baujahres ergibt dividiert durch den Baukostenindex des Baujahres den Wert 1914. In der Regel berechnen die Versicherungen den Wert 1914 jedoch selbstständig. Auch der Online-Wohngebäudeversicherungsvergleich von Verivox berechnet den Wert nach Eingabe der Daten für Sie.

Gleitender Neuwert

Bei der Versicherung zum gleitenden Neuwert passt sich die Versicherungssumme der aktuellen Preisentwicklung an. Damit ist sichergestellt, dass jederzeit ein ausreichender Deckungsschutz besteht und eine Unterversicherung vermieden wird. Wird die Versicherungssumme durch den gleitenden Neuwert berechnet, deckt diese im Falle eines Totalschadens neben dem Wiederaufbau auch weitere Kosten wie z.B. für Aufräumarbeiten ab.

Gleitender Neuwertfaktor: Wie wird der gleitende Neuwert ermittelt?

Die Versicherungswirtschaft legt den gleitenden Neuwertfaktor (auch Anpassungsfaktor oder Prämienfaktor genannt) fest, der den Baupreisindex und den Tariflohnindex berücksichtigt. Der Neuwertfaktor gibt an, um welchen Faktor ein Neubau des Gebäudes zum aktuellen Zeitpunkt teurer wäre als im Jahr 1914. Der Wert wird jedes Jahr vom GDV (Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft e.V.) festgelegt. Die Versicherer können sich bei ihren Berechnungen an diese Empfehlung halten, sind aber nicht daran gebunden.

Formel: Wert 1914 * aktueller Baupreisindex / 100 = Neuwert in Euro

Mit dieser Grundformel lässt sich der gleitende Neubauwert errechnen. Im Jahr 2016 lag der Baupreisindex beispielsweise bei 1330,7. Bei einem angenommenen Wert 1914 in Höhe von 20.000 Goldmark läge der Immobilienwert 2016 somit bei 266.140 Euro (20.000x1330,7/100). Noch einfacher geht es mit einer Faustformel, die allerdings nur den ungefähren gleitenden Neubauwert eines Hauses darstellt. Hierfür multipliziert man den Wert 1914 einfach mit dem Faktor 13,5. Mit diesen Kennziffern ermitteln Versicherungsunternehmen dann die genauen Prämien für eine Wohngebäudeversicherung.

Prämienberechnung für die Wohngebäudeversicherung

Formel: Wert 1914 * gleitender Neuwertfaktor * Beitragssatz / 1000 = Prämie

Für die Prämienberechnung der Wohngebäudeversicherung wird der Wert 1914 mit dem gleitenden Neuwertfaktor und mit dem vereinbarten Beitragssatz (z.B. 0,55 €/1.000€) multipliziert.

Verkehrswert bzw. Marktwert: Immobilienwert beim Kauf oder Verkauf der Immobilie

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist der Wert 1914 nicht relevant – hier wird der Verkehrswert (Marktwert) eines Gebäudes angesetzt. Er berücksichtigt etwa:

  • den baulichen Zustand der Immobilie
  • den Wert des Grundstücks
  • die Verkehrsanbindung
  • die Infrastruktur des Ortes
  • die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt in der Region

So kostet eine Immobilie in einem Ballungsgebiet folglich mehr als im Grünen, fernab der Metropole. Vor allem bei älteren Immobilien kann es also durchaus vorkommen, dass der Marktwert niedriger liegt als der Wiederaufbauwert, der durch den Wert 1914 ermittelt wird.