Denkmalschutz-Immobilien

Was bedeutet Denkmalschutz?

Für denkmalgeschützte Immobilien besteht kein einheitliches Raster. Es liegt in der Hand der jeweiligen Kommune zu entscheiden, ob ein Gebäude einen besonderen historischen Mehrwert für die Gemeinde und das Umfeld der Immobilie darstellt.

Der Antrag auf Denkmalschutz kann vom Eigentümer selbst gestellt werden, er kann auch seitens des Denkmalschutzamtes verfügt werden.

Erfüllt die Immobilie die Kriterien nach Paragraf 10 Denkmalschutzgesetz (DSchG), bestehen mit der Einstufung als Baudenkmal gemäß Paragraf 3 Denkmalschutzgesetz Fördermöglichkeiten durch die Bundesländer.

Die Besonderheiten für denkmalgeschützte Häuser

Sobald ein Objekt unter Denkmalschutz steht, sind dem Eigentümer in bestimmten Bereichen die Hände gebunden, was die Gestaltung des Hauses angeht. Dies betrifft in erster Linie die Fassade und die Außenwirkung, aber auch in gewissem Umfang das Innenleben.

Angenommen, eine denkmalgeschützte Immobilie soll energetisch verbessert werden. Ein erster Schritt wäre es, Thermofenster einzubauen. Diese müssen allerdings den historischen Anblick sicherstellen. Der Eigentümer kann nicht nach Gutdünken Fenster von der Stange auswählen. Das Denkmalschutzamt gibt in diesem Fall vor, welche Fenster zu verwenden sind. Handelt es sich um sogenannte Butzenscheiben, ist eine Sonderanfertigung notwendig. Diese wiederum fällt deutlich teurer aus als eine Standardscheibe.

Bei der Bedachung sind ebenfalls die Vorgaben des Denkmalschutzamtes zu berücksichtigen. Jede mögliche bauliche Veränderung muss von der Behörde genehmigt werden.

Aus diesen Sachverhalten ergibt sich, dass die Folgekosten nach dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie deutlich höher ausfallen als bei einem herkömmlichen Gebäude.

Die Finanzierung denkmalgeschützter Häuser

Steht das Objekt bereits fix und fertig, verläuft die Finanzierung analog zu einer Finanzierung eines nicht geschützten Hauses. Anders sieht es aus, wenn die Sanierungsarbeiten noch nicht abgeschlossen oder erst in der Planung sind.

In diesem Fall bedarf es bei der Kostenplanung einer akribischen Arbeit des Architekten in kontinuierlichem Austausch mit dem Denkmalschutzamt. Der Sanierungsaufwand kann leicht die geplante Bausumme übersteigen, wenn beispielsweise Sonderanfertigungen für so banale Dinge wie einen Treppenhandlauf notwendig werden. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude erwerben und sanieren möchte, muss darauf achten, dass der vereinbarte Finanzierungsrahmen einen entsprechend großen Puffer aufweist. Die Kalkulation der späteren Darlehensrate muss auf einer maximalen Ausschöpfung der Kreditsumme basieren. Wird der Puffer nicht benötigt, um so besser.

Wichtig ist, dass im Vorfeld mit dem Denkmalschutzamt abgeklärt wird, welche Fördermaßnahmen gemäß Paragraf 29 Denkmalschutzgesetz die Finanzierung unterstützen können.

Der Versicherungsschutz für denkmalgeschützte Häuser

Auf den ersten Blick gibt es in der Antragstellung für die Wohngebäudeversicherung in Bezug auf den Denkmalschutz keine wesentlichen Unterschiede zu herkömmlichen Gebäuden. Die Kalkulation einer Wohngebäudeversicherung geht davon aus, welche Kosten anfallen, das Gebäude nach einem Totalschaden in gleicher Art und Güte wieder neu zu bauen. Bei denkmalgeschützten Immobilien spielen die Vorgaben der Denkmalschutzbehörde in Bezug auf spezielle Bauausführung durchaus in die Prämienkalkulation mit hinein.

Allerdings sind diese Unterschiede bereits im Antrag eingebaut. So fragen die Versicherer nach der Bauweise. Ein Fachwerkhaus bedeutet aufgrund der Gefahr eines Totalschadens nach einem Brand eine höhere Prämie als ein Haus mit Massivbauweise. Die Bedachung wirkt sich ebenfalls massiv auf den Beitrag aus. Es ist nachvollziehbar, dass ein Gebäude mit Reetdach eine höhere Prämie mit sich bringt als ein klassisches Schieferdach.

Gerade in größeren Städten finden sich immer wieder sanierte Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit, die unter Denkmalschutz stehen. Von der Bauweise und der Bedachung wirken sie sich nicht auf die Prämie aus. Allerdings muss die häufig durchgeführte Luxussanierung berücksichtigt werden. Dies macht den Versicherungsvertrag teurer.

Denkmal-AfA: Einzige Abschreibungsmöglichkeit bei selbst genutztem Wohneigentum

Während die Eigentümer einer fremd vermieteten Immobilie durchaus die Möglichkeit der AfA haben, entfällt diese bei einer selbst genutzten Immobilie. Diese Option besteht nur bei dem Erwerb einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht.

Die rechtliche Grundlage findet sich in den Paragrafen 7h, 7i und 10f des Einkommensteuergesetzes (EStG).

Denkmal-Afa bei Selbstnutzung

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt, muss darauf achten, dass im Kaufvertrag genau ausgewiesen wird, welcher Anteil der Erwerbskosten auf die denkmalrelevanten Sanierungskosten ausfällt.

Diesen Kostenanteil kann der Erwerber über zehn Jahre gleichmäßig verteilt bis zu 90 Prozent (pro Jahr neun Prozent) steuerlich geltend machen.

Denkmal-AfA bei Vermietung

Für Vermieter fällt die AfA bei einem Denkmal noch attraktiver aus. Sie können über den Zeitraum von zwölf Jahren 100 Prozent des denkmalschutzrelevanten Anteils des Kaufpreises von der Steuer abziehen. Dabei gibt es jedoch eine Abstufung zu beachten:

• In den ersten acht Jahren pro Jahr neun Prozent.
• In den vier Folgejahren je sieben Prozent.

Der verbliebene Anteil des Kaufpreises unterliegt der ganz normalen AfA. Diese beträgt bei Anschaffungen nach dem Jahr 2006 über den Zeitraum von 50 Jahren zwei Prozent pro Jahr. Bei einem Bestehungsdatum der Immobilie vor dem 31.12.1924 beträgt die AfA 2,5 Prozent für die Dauer von 40 Jahren.