Wann sind Mietminderungen bis zu 50 Prozent möglich?

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Wenn eine Mietsache Mängel aufweist, die die Wohnqualität des Mieters einschränken, hat Letzterer einen Anspruch auf Mietminderung bis zu 50 Prozent. Die rechtliche Grundlage für eine Mietminderung findet sich in § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Doch wie sollen Vermieter und Mieter entscheiden können, ob und wie hoch eine Minderung der Miete ausfallen soll?

Das Wichtigste in Kürze

  • Mietminderungen bis zu 50 Prozent oder mehr sind grundsätzlich zwischen dem erstmaligen Auftreten des Mietmangels bis zur Behebung des Mietmangels möglich.
  • Vermieter und Mieter berechnen Mietminderungen auf der Basis der Bruttomiete. Diese können theoretisch auch anteilig und rückwirkend erteilt werden.
  • Eine Mietminderung von 50 Prozent ist theoretisch möglich, wenn aufgrund einer fehlenden Baugenehmigung eine Zwangsräumung behördlich angeordnet wird oder wenn sich die Mieter durch den anhaltenden Lärm der Nachbarn belästigt fühlen.
  • Bei sehr geringen Mietmängeln besteht dementsprechend keine und nur eine sehr geringe Chance auf eine Mietminderung von bis zu 50 Prozent.

Mietminderungen bis zu 50 Prozent: Gründe, Beurteilung und Dauer

Die Gründe für eine Mietminderung können vielfältig sein. Bei der Beurteilung, ob ein Mietmangel eine Minderung der Miete legitimiert, sind immer das jeweilige Ausmaß und der Kontext des Mietmangels entscheidend. Grundsätzlich sind Mietminderungen bis zu 50 Prozent und mehr zwischen dem erstmaligen Auftreten des Mietmangels bis zur Behebung des Mietmangels möglich. Ob es eine Mietminderung geben kann und wie hoch diese ausfällt, muss im Zweifelsfall ein Gericht entscheiden. Im Idealfall ziehen Mieter erst einmal einen Mieterverein zurate, um klären zu lassen, ob eine Mietminderung möglich ist. Außerdem sollte man sich immer zuerst mit dem Vermieter in Verbindung setzen, um den Mangel beheben zu lassen.

Mietminderung: Wie berechnen?

Eine Mietminderung muss immer dem jeweiligen Mietmangel entsprechen. Auch wenn sich Mieter und Vermieter an der sogenannten Mietminderungstabelle orientieren können, gibt es keine pauschalen Vorgaben für das Ausmaß einer etwaigen Mietminderung. Zur Beurteilung sollten beide Parteien den Ist-Zustand der Mietsache mit dem im Mietvertrag festgehaltenen Soll-Zustand der Mietsache vergleichen.

Die Bruttomiete dient als Grundlage für die Berechnung einer Mietminderung. Die Nebenkosten sind folglich inbegriffen. Da eine etwaige Mietminderung nur für den Zeitraum des bestehen Mietmangels gewährt werden kann, sollten Mieter und Vermieter diesen auch anteilig berechnen. Eine rückwirkende Mietminderung ist theoretisch möglich.

Beispiele für eine Mietminderung bis zu 50 Prozent

Wie die Mietminderungstabelle anhand 200 verschiedener Gerichtsurteile zeigt, ist eine Mietminderung bis zu 50 Prozent grundsätzlich möglich, wenn eine Toilette wegen Rückstau unbenutzbar ist oder wenn eine Wohnung bei Außentemperaturen von bis zu 17,5 Grad Celsius nur mangelhaft beheizbar ist. Außerdem können sich Vermieter und Mieter an diesen Beispielen orientieren:

Eine Wohnung wird zwangsgeräumt

Wegen einer fehlenden Baugenehmigung droht der Wohnung eine behördlich angeordnete Zwangsräumung. Das Landgericht Mönchengladbach hat hier eine Mietminderung bis zu 50 Prozent für den Mieter möglich gemacht.

Laute Nachbarn

Mieter, die unter einer dauerhaften Lärmbelästigung der Nachbarn leiden, haben einen Anspruch auf Mietminderung bis zu 50 Prozent. Das hat das Amtsgericht Braunschweig entschieden. In diesem Fall haben die Nachbarn häufig nachts lautstark Musik gehört und sind nicht auf die Beschwerden der Nachbarn eingegangen.

Viele geringe Mängel auf einmal

Wie ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg zeigt, können auch mehrere geringe Mietmängel auf einmal zu einer Mietminderung bis zu 50 Prozent legitimieren. Bei den Mietmängeln handelte es sich um eine verstopfte Toilette, mehrere defekte Steckdosen und ein fehlender Briefkasten oder Briefschlitz.

Keine Chance auf Mietminderung bis zu 50 Prozent: Sehr geringe Mietmängel

Bei sehr geringen Mietmängeln liegt das Recht auf der Seite des Vermieters. In diesen beispielhaften Fällen haben Mieter wenig Chancen auf eine Mietminderung bis zu 50 Prozent:

  • Die Beleuchtung im Treppenhaus ist defekt
  • Eine Steckdose ist defekt
  • Im Keller tritt einmalig Wasser ein
  • Das Parkett verfärbt sich aufgrund von Kondenswasser