Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswert handelt es sich um eine Kennziffer, welche bei der Beleihung von Gütern, die einen Ertrag generieren, zur Risikoeinschätzung angewendet wird. Was etwas hölzern klingt, lässt sich auch weniger theoretisch formulieren. Eine Bank soll ein Mehrfamilienhaus finanzieren. Um den tatsächlichen Wert, neben dem Verkehrswert, zu ermitteln, zieht sie die Mieterträge des Objektes heran.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Die Anwendungsbereiche des Ertragswertverfahrens
  3. Die Grundlagen zur Ermittlung des Ertragswertes
  4. Der Bodenwert
  5. Beispielrechnung: Ertragswertverfahren
  6. Alternative Kennziffern
  7. Verwandte Themen
  8. Weiterführende Links
  9. Bausparvertrag-Vergleich starten

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Ertragswert stellt eine betriebswirtschaftliche Kennziffer für die Ermittlung der Rentabilität eines Ertrag generierenden Gegenstandes dar.
  • Am häufigsten kommt der Ertragswert bei der Bewertung fremdvermieteter Objekte mit mehreren Einheiten zum Tragen.
  • Der Ertragswert gibt Auskunft, ob das zu beleihende Objekt die Aufwendungen selbst finanzieren kann.
  • Der Ertragswert wird durch das Ertragswertverfahren ermittelt.

Die Anwendungsbereiche des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren greift in erster Linie bei der Bewertung von Immobilien, grundsätzlich aber auch bei der Bewertung von allen einen Ertrag generierenden Investitionen, auch bei beweglichen Wirtschaftsgütern (Mobilien). Die grobe Ermittlung des Ertragswertes basiert auf dem Roherlös aus dem Beleihungsobjekt abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Auf eine Immobilie übertragen heißt das, die Mieteinnahmen werden um alle nicht umlagefähigen Nebenkosten bereinigt. Der Reinertrag, der am Ende in den Büchern steht, gibt Auskunft darüber, ob das zu finanzierende Objekt den Kapitaldienst für das Darlehen erwirtschaften kann oder nicht.

Die Grundlagen zur Ermittlung des Ertragswertes

Die Ertragswertermittlung bei einer Immobilie orientiert sich an recht leicht zu bewertenden Faktoren. Für die Überprüfung der Ertragsseite genügen der Bank die Mietverträge. Auf der Ausgabenseite sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten aufgeführt. Dazu zählen

  • Instandhaltungskosten
  • Kosten für die Verwaltung der Liegenschaft
  • Bank- und Portokosten
  • Telefongebühren
  • Zinsen
  • Aufwendungen des Vermieters für leer stehende Wohnungen
  • Neuanlage eines Gartens
  • Anteile der Gebäudeversicherung für gewerblich genutzte Räume
  • Anteile der Grundsteuer für gewerblich genutzte Räume

Bei gemischt genutzten Objekten muss der Vermieter streng zwischen den privat und gewerblich genutzten Räumen bei der Umlagenabrechnung unterscheiden.

Der Bodenwert

Neben den reinen Einnahmen und Ausgaben aus dem Objekt spielt auch der Bodenwert eine anteilige Rolle. Damit wird die Ertragswertermittlung ein wenig komplexer. Der Bodenwert ergibt sich aus der Grundstücksgröße, multipliziert mit dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter. Um das Verfahren zu verdeutlichen, hilft die folgende Beispielrechnung:

Beispielrechnung: Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren Beispiel
Fläche des Grundstücks 400 qm
Bodenrichtwert pro qm 120 €
Bodenwert 48.000 €
Rohertrag 30.000 €
- Bewirtschaftungskosten 5.000 €
= Reinertrag des Grundstücks 25.000 €
- Bodenwertverzinsung 2.400 €
= Gebäudereinertrag 22.600 €
Vervielfältiger *14
Gebäudeertragswert 316.400 €
Vorläufiger Ertragswert 364.400 €
Sonstige wertbeeinflussende Umstände -30.000 €
Ertragswert (Verkehrswert) 334.400 €

Alternative Kennziffern

Neben dem Ertragswert, der bei Fremdvermietung greift, gibt es noch andere Kennziffern im Zusammenhang mit der Bewertung einer Immobilie. Der Verkehrswert spiegelt den subjektiven, marktabhängigen Wert wider. Der Beleihungswert gibt Auskunft darüber, welchen Wert eine Immobilie aus sich heraus hat, beispielsweise durch Lage und Beschaffenheit. Der Beleihungswert greift bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bei Eigentumswohnungen.

Wer als potenzieller Käufer oder Verkäufer den Ertragswert einer Immobilie zunächst überschlägig berechnen möchte, fährt mit der einfachen Vorgehensweise Roherlös abzüglich Ausgaben am Besten.

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