Mieter verstorben: Vertrag besteht zunächst weiter

Auch Verwandte beispielsweise Onkel, Cousinen, Oma, aber auch Freunde und WG-Mitbewohner dürfen in der Regel in der Wohnung bleiben. Voraussetzung: Sie haben mit dem Gestorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt. "Anhaltspunkte dafür sind langes Zusammenleben, eine gemeinsame Haushaltskasse, keine andere Partnerschaft", sagt Mietrechtsanwalt Michael Eggert aus Dresden.

Der Mitbewohner übernimmt den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten. Das bedeutet: Wer sein sogenanntes Eintrittsrecht nicht nutzen will, muss den Vermieter informieren - und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters. Praktisch kommt das einer Kündigung des Vertrags gleich.

Vermieter haben wenig Spielraum

Das Fortsetzen des Mietverhältnisses hat für den Vermieter hingegen enorme Auswirkungen. Denn er hat kein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber demjenigen, der in der Wohnung bleiben will. Es sei denn, es gäbe einen wichtigen Kündigungsgrund (BGB, Paragraf 563 Abs. 4). Das ist beispielsweise der Fall, wenn Eigentümer und der künftige Mieter sich spinnefeind sind oder wenn jemand wegen Drogenproblemen oder Kriminalität im Haus bereits aufgefallen ist.

Eigentümer können - anders als bei einer Neuvermietung - auch keine höhere Miete durchsetzen. Außerdem dürfen sie keine Neuregelung zu Schönheitsreparaturen oder zu den Nebenkosten vereinbaren. "Sind diese im Altmietvertrag nicht geregelt, können sie nicht neu eingeführt werden", sagt Eggert. Das ist gerade bei älteren Menschen ein wichtiger Punkt, die seit Jahrzehnten in ihrer Wohnung gelebt haben.

Eintrittsrecht gilt

Dem Eigentümer können dadurch finanzielle Nachteile entstehen - vor allem in teuren Ballungszentren. Michael Eggert berichtet von einer 350 Quadratmeter großen Altbauwohnung in bester Münchner Lage. Dafür zahlte die alte Mieterin nur knapp 900 Euro. Nach ihrem Tod berief sich die Familie auf ihr Eintrittsrecht. Der Eigentümer scheiterte mit seinem Vorhaben, die Wohnung für mehrere tausende Euro neu zu vermieten.

Sterben alleinlebende Menschen, bleibt der Mietvertrag nach ihrem Tod weiter in Kraft. "Das Mietverhältnis wird mit den Erben fortgesetzt, falls kein anderer Mitbewohner in den Vertrag eintritt", erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Der oder die Erben müssen zunächst die Miete weiter zahlen (BGB, Paragraf 564). Sie haben jedoch die Möglichkeit, die Wohnung innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Alternativ können sie das Erbe auch ausschlagen, um so das Mietverhältnis zu beenden. Das kann manchmal sinnvoll sein: Denn Erben müssen auch für Mietschulden aufkommen, erläutert Ropertz. Außerdem sind sie Ansprechpartner des Eigentümers, wenn es um ausstehende Schönheitsreparaturen geht.

Erben kann gekündigt werden

Gegenüber Erben kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Mit der Besonderheit: "Das Schreiben muss an alle Erben geschickt werden", sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Umgekehrt gilt: Wollen Erben die Wohnungen kündigen, müssen auch alle unterschreiben. Alternativ kann ein Einzelner diese Aufgabe übernehmen. Dann braucht er aber Vollmachten der Miterben.

Wenn sich keine Angehörigen melden, sollte sich der Eigentümer zügig an das Nachlassgericht wenden. Dort erfährt er, ob es Erben gibt, die er anschreiben kann. Falls nicht, sollten Vermieter beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen, rät Wiech.

Der Nachlasspfleger handelt stellvertretend für die unbekannten Erben. Ihm gegenüber kann der Vermieter den Vertrag auflösen und Miete fordern. Auch wenn es praktisch erscheint: Das Geld vom Konto des gestorbenen Mieters kann der Vermieter nur einziehen, solange das Konto gedeckt ist. Aus dem Erbe werden auch Kosten etwa für die Räumung der Wohnung oder Renovierungen bezahlt. Auch darum kümmert sich der Nachlasspfleger. Wenn kein Geld im Nachlass ist, bleiben Vermieter laut Wiech gegebenenfalls auf Kosten sitzen.

Einfach betreten geht nicht

Dennoch dürfen Eigentümer die Wohnung nicht auf eigene Faust leer räumen. Das wäre Hausfriedensbruch. Außerdem kann ihnen Schadenersatz drohen, wenn später beispielsweise ein Erbberechtigter auftaucht und die entsorgten Gegenstände zurückfordert. Denn dann gilt: "Der Vermieter hat das Beweisproblem", erklärt Eggert.

Auch Verwandte dürfen die Wohnung nicht einfach betreten, um sie auszuräumen. Sollten Mitbewohner des Toten ins Mietverhältnis eingetreten sein, brauchen Angehörige deren Erlaubnis, bevor sie einen Fuß über die Schwelle setzen. Und selbst dann dürfen die Verwandten nicht einfach Gegenstände - etwa Omas Sparbuch oder Schmuck - mitnehmen.