Wie Mieter die Mietpreisbremse richtig nutzen

Mieten steigen langsamer

Die Mietpreisbremse wirkt - zumindest ein bisschen. Der Preisanstieg bei Mietwohnungen wurde durch das Gesetz immerhin verlangsamt, wie das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung ermittelt hat. Das war auch das Ziel der Mietpreisbremse, die 2015 eingeführt wurde.

Doch ganz zufrieden waren die Vertreter der Mieterinteressen mit dem Gesetz nie. "Für Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstießen, hatte es keine großen Folgen", kritisiert Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. "Es gab überhaupt keinen Anreiz, sich daran zu halten, der Verstoß ist nicht einmal eine Ordnungswidrigkeit."

Mehr Rechte für Mieter

Seit April hat die Mietpreisbremse nun etwas mehr Biss bekommen. Eine Sanktionsmöglichkeit gibt es noch immer nicht, aber Mieter bekommen künftig zu viel gezahlte Miete für einen längeren Zeitraum zurück.

Verlangt der Eigentümer mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann dürfen die Bewohner rügen und eine Senkung verlangen. "Bisher galt der niedrigere Betrag erst ab dem Zeitpunkt der Rüge. Für Verträge, die ab April 2020 geschlossen wurden, können Mieter künftig sogar rückwirkend für 30 Monate eine Rückerstattung verlangen", erklärt Hartmann.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Hat der Eigentümer schon vom letzten Bewohner mehr verlangt, darf er dasselbe auch bei einem neuen Vertrag nehmen. Auch Neubauwohnungen, die ab 2014 zum ersten Mal auf den Markt kamen, sind von der Bremse ausgenommen. Und auch nach umfassender Sanierung darf der Besitzer eine höhere Miete verlangen.

"Da muss aber tatsächlich ein erheblicher Aufwand betrieben worden sein", erklärt Beate Heilmann, Anwältin für Mietrecht und Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins. "Es reicht nicht, nur ein neues Bad einzubauen, sondern es müssen mehrere Gewerke auf der Baustelle beschäftigt gewesen sein."

Außerdem muss der Vermieter bei allen Ausnahmen vor Vertragsschluss darüber Auskunft geben, dass er eine höhere Miete verlangen wird und auf welcher Grundlage dies gerechtfertigt ist.

Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse verlängert der Gesetzgeber außerdem deren Geltung um fünf Jahre. Bis 2025 dürfen die Bundesländer eine Preisbremse für angespannte Mietmärkte erlassen. Ende des vergangenen Jahres galt sie in etwa 390 Städten und Kommunen.

Rüge an den Vermieter

Wer zu viel zahlt, kann dort seinen Vermieter mit einer Rüge dazu auffordern, die Miete zu senken. "Für Verträge, die ab 2019 geschlossen wurden reicht es, den Eigentümer schriftlich darauf hinzuweisen, dass die Miete entsprechend der Mietpreisbremse zu hoch ist", rät Hartmann. "Es ist trotzdem sinnvoll, sich schon in der Rüge darauf zu beziehen, wie man zu dieser Annahme kommt." Bei älteren Mietverhältnissen muss die Begründung in das Schreiben rein.

An vielen Orten mit Mietpreisbremse gibt es einen Mietspiegel, der über die Vergleichsmiete Auskunft gibt. "Wer denkt, seine Miete sei zu hoch, sollte deshalb im ersten Schritt die eigene Wohnung dort einsortieren", rät Hartmann. Schließlich müsse ein Mieter auch wissen, über welche Senkung er mit seinem Vermieter spricht.

Vergleichsmiete finden ist oft schwierig

Das ist allerdings nicht ganz so einfach. Der Berliner Mietspiegel zum Beispiel fragt nach der Wohnungsgröße, dem Baujahr, Ausstattung von Bad und Küche aber auch nach aufwändiger Deckenverkleidung oder hochwertigem Parkett.

Wer sich nicht sicher ist, kann seinen Vermieter nach den Details fragen, dieser muss Auskunft erteilen. "Solche Merkmale entscheiden letztendlich über die Höhe der zulässigen Vergleichsmiete - und sie sorgen häufig für Streit", berichtet Anwältin Heilmann. Nicht immer sind sich Mieter und Vermieter einig. Meist fänden sich aber Kompromisse.

Gibt es keinen Mietspiegel, ist es für Bewohner schwieriger, die Vergleichsmiete zu ermitteln. Theoretisch könne man einen Sachverständigen beauftragen, sagt Heilmann. Das kostet aber. "In der Regel sucht man deshalb nach Inseraten von vergleichbaren Wohnungen, um die Miete einzuordnen." Wer Mitglied im Mieterverein ist, kann auch dort um Rat fragen.

Keine festgelegten Fristen

Ist die Rüge an den Vermieter verschickt, gibt es keine festgelegte Frist, innerhalb derer er reagieren muss. Stimmt er der Anzeige zu, dann haben Mieter einen Anspruch auf Senkung der Miete und Rückzahlung.

"Stimmt der Vermieter der Rüge nicht zu, dann muss der Mieter auf Senkung und Rückzahlung klagen", sagt Hartmann. Heilmann geht davon aus, dass die neuen Regeln der Mietpreisbremse zu mehr Bedeutung verhelfen. "Die alte Erstattungsregel hat viele Mieter abgeschreckt. Theoretisch hätten sie gleich nach dem Einzug gegen ihren Vermieter vorgehen müssen. Jetzt können sie sich etwas mehr Zeit lassen."