Der Begriff „Anpassungsfaktor“ ist vielen Immobilienbesitzern auch besser als „gleitender Neuwertfaktor“ oder „Prämienfaktor“ geläufig. Es handelt sich dabei um einen Terminus in Zusammenhang mit der Wohngebäudeversicherung. Was genau steckt dahinter und warum ist er bei Abschluss einer Wohngebäudeversicherung so wichtig?

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Anpassungsfaktor gleicht Baukostenanstieg aus
  3. Grundlage für den Anpassungsfaktor
  4. Gleitender Neuwert entspricht nicht dem Verkehrswert!
  5. Verwandte Themen
  6. Weiterführende Links
  7. Wohngebaeudeversicherungen vergleichen

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Anpassungsfaktor korrigiert steigende Gestehungskosten für Immobilien gegenüber dem einstmaligen Baupreis.
  • Die Eckdaten für den Anpassungsfaktor werden vom Statistischen Bundesamt geliefert und beziehen Material- und Personalkosten mit ein.
  • Berechnungsgrundlage für den Anpassungsfaktor ist der 1914er-Wert.
  • Der gleitende Neuwert einer Immobilie hat nichts mit dem Verkehrswert zu tun und darf nicht daran gemessen werden.

Anpassungsfaktor gleicht Baukostenanstieg aus

Die verbundene Wohngebäudeversicherung (VGV) sieht im Leistungsfall die Kostenübernahme dafür vor, dass das zerstörte oder beschädigte Gebäude wieder in den Zustand versetzt wird, in dem es vor Eintritt des Schadensfalles war.

Es ist allerdings offensichtlich, dass ein Haus, welches vor 30 Jahren gebaut wurde, nach einem Totalverlust heute nicht mehr zu den Kosten erstellt werden kann wie als damaliger Neubau. Mehrere Faktoren spielen in diesen Zusammenhang mit hinein:

  • Gestiegene Lohn- und Lohnnebenkosten für die Handwerker.
  • Preisanstieg bei den Baumaterialien.
  • Neue Materialien, die keine Vergleichspreise für einen Zeitraum von vor 30 Jahren zulassen.

Für diesen Fall sehen die Versicherungen den Anpassungsfaktor vor. Dieser gleitende Faktor passt den Wert des Gebäudes jährlich an die aktuellen Gestehungskosten an. Gestehungskosten sind jene Kosten, die entstehen, um eine Immobilie bezugsfertig besitzen zu können.

Grundlage für den Anpassungsfaktor

Für den Anpassungsfaktor gelten für die Versicherer zwar keine einheitlichen Vorgaben, allerdings fallen die Abweichungen nur marginal aus. Die Vorgaben basieren auf den Daten, die das Statistische Bundesamt ermittelt. Zu 80 Prozent wird der Baupreisindex für den Wohnungsbau berücksichtigt. Mit 20 Prozent fließt der Tariflohnindex für das Baugewerbe mit ein.

Die Anpassung des Neuwertfaktors erfolgt zum 1. Januar eines Jahres. Der Betrachtungszeitraum für die Kostenentwicklung weicht jedoch davon ab. Für den Baupreisindex gilt die Entwicklung vom Mai des laufenden Jahres gegenüber dem Mai des Vorjahres. Der Tariflohnindex berücksichtigt den Zeitraum von April bis April.

Im Zusammenhang mit dem Anpassungsfaktor taucht auch immer wieder der Begriff 1914er-Wert auf. Die Ausgangsgröße für die Herstellungskosten eines Hauses wurde auf das Jahr 1914 festgeschrieben. Theoretisch kann sich der Anpassungsfaktor auch mindern, was allerdings im Zeitraum zwischen den Jahren 2010 und 2021 nicht der Fall war. Die nachfolgende Liste zeigt beispielhaft die Entwicklung des Anpassungsfaktors für diesen Zeitraum:

  • 2021: 19,87
  • 2020: 19,36
  • 2019: 18,55
  • 2018: 17,87
  • 2017: 17,39
  • 2016: 17,03
  • 2015: 16,74
  • 2014: 16,45
  • 2013: 16,08
  • 2012: 15,78
  • 2011: 15,40
  • 2010: 15,20

Der 1914er-Wert stellt einen hypothetischen Rechenwert dar. Er dient dazu, eine einheitliche Grundlage für die Wertermittlung einer Immobilie nach einem Totalschaden zu schaffen. Dabei handelt es sich um ein dreistufiges Vorgehen. Über den 1914er Wert und den Baupreisindex wird der heutige Gestehungswert der Immobilie ermittelt. Gemäß den Versicherungsbedingungen für Wohngebäude aus dem Jahr 2000 (VGB 2000) erfolgt die jährliche Anpassung des Neuwertfaktors automatisch, um eine Unterversicherung zu vermeiden.

Das Jahr 1914 wurde deswegen als Ausgangsbasis gewählt, weil es als letztes Jahr stabiler Preise galt. Die Währung Reichsmark war noch durch die Goldvorräte gedeckt, die Zerstörung der Bausubstanz durch den Ersten Weltkrieg und die durch den Neubau stark steigenden Preise setzten erst danach ein.

Gleitender Neuwert entspricht nicht dem Verkehrswert!

Die meisten Immobilienbesitzer möchten natürlich an der Versicherungsprämie sparen. Dies gelingt entweder, indem man die Versicherungssumme so niedrig wie möglich ansetzt oder, intelligenter, durch einen Versicherungsvergleich.

Die Versicherungssumme herabzusetzen ist ein fataler Fehler. Angenommen, die Immobilienpreise geben nach. Ein Haus, das in der Gestehung 300.000 Euro gekostet hat, fällt mit dem Verkehrswert auf 200.000 Euro. Der Eigentümer geht fälschlicherweise davon aus, dass er nun auch die Versicherungssumme nach unten korrigieren kann.

Durch einen Brand kommt es zu einem Totalschaden. Die Gestehungskosten für den Neubau belaufen sich durch den Anpassungsfaktor inzwischen auf 320.000 Euro. Dies ist auch der Fall, wenn der Verkehrswert nur noch bei 200.000 Euro liegt. Der Eigentümer ist mit 120.000 Euro unterversichert. Das Fazit aus diesem Sachverhalt ist, niemals den Verkehrswert mit dem gleitenden Neuwert gleich zu setzen!

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