Mietrecht: Mieter in der Stadt müssen mehr Lärm dulden

Generell haben Bürger Baustellenlärm zu dulden. "Andernfalls müsste jede Bautätigkeit unabhängig von der Intensität des Lärms eingestellt werden, sobald sich jemand gestört fühlt", sagt der Sprecher der Stadt Offenbach am Main, Fabian El-Cheikh.

Die Kommune ist auch für die Bauaufsicht zuständig. An diese Behörde können Bürger sich mit Beschwerden wenden. Der Gesetzgeber gibt Bauherren und ausführenden Firmen außerdem Lärmschutzregeln vor. Maßgeblich seien die Technische Anleitung (TA) Lärm und die Allgemeine Verwaltungsvorschrift (AVV) zum Schutz vor Baulärm.

Grundsätzlich muss es zwischen 20 Uhr und 7 Uhr morgens leiser sein als tagsüber. Beschweren sich Nachbarn, schickt die Bauaufsicht zunächst Kontrolleure los. Bei Verstößen machen die Behörden Auflagen. Diese reichen von der "Vorlage von Schallschutzkonzepten und Schallbarrieren bis hin zu Arbeitszeitbeschränkungen und dem Einsatz leiserer Maschinen", zählt El-Cheikh auf. Im Extremfall werde die Baustelle stillgelegt.

Für Mieter in der Stadt darf es lauter werden

Ob Mieter wegen Baulärms eine Mietminderung durchsetzen können, hängt vom Einzelfall ab. Mitentscheidend ist, ob Bauarbeiten in ihrer Gegend erwartbar sind. Wenn ja, enfällt der Anspruch. Zum Beispiel wird Mietern in der Stadt ein höheres Lärmniveau zugemutet als solchen, die auf dem Land leben.

In Städten sei zudem "stets damit zu rechnen, dass bei bestehender Bebauung in der Nachbarschaft Bautätigkeit entfaltet wird", sagt Volker Grundmann, Anwalt in Berlin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein. Sei es durch die Schließung von Baulücken, durch eine umfassende Sanierung oder durch Modernisierung im Bestand.

Auch in Neubaugebieten ist davon auszugehen, dass weitere Häuser entstehen - und dass das Lärm verursacht. Wissen Mieter bei Abschluss des Mietvertrags um eine geplante Baustelle, fällt Grundmann zufolge ein Mietminderungsrecht ebenfalls flach.

Den Mietvertrag vorsorglich gestalten

Zugunsten von Mietern kann eine sogenannte Beschaffenheitserklärung wirken. Darin halten beide Mietparteien zum Beispiel das Wohnungskriterium "ruhige Lage" ausdrücklich fest. "Die Erklärung wird entweder Teil des Mietvertrags oder unter Zeugen nachweisbar abgesprochen", erläutert die Sprecherin des Deutschen Mieterbunds (DMB), Jutta Hartmann. So hätten Mieter eventuell bessere rechtliche Möglichkeiten auf Mietminderung.

Sie hält es jedoch für sehr schwierig, eine solche Vereinbarung hinzubekommen. Baut der eigene Vermieter auf dem Nachbargrundstück, haben Mieter nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 10. Oktober 2019, Az. 65 S 99/19) die Möglichkeit, die Miete herunterzusetzen.

Vermieter haben Baulärm nebenan normalerweise ebenso zu tolerieren wie Mieter. Aus Mietminderungen resultierende Verluste muss der bauende Nachbar in der Regel erst ausgleichen, wenn Krach als unzumutbar eingestuft wird. Um sich mit Blick auf Mietminderungsrechte schadlos zu halten, empfiehlt Grundmann Vermietern den Abschluss einer Nachbarschaftsvereinbarung. Diese wird mit dem Bauherrn von nebenan geschlossen und zielt auf die Erstattung von Minderungsbeträgen.

Gerichte urteilen bei Baulärm und Mietminderung unterschiedlich

Das Landgericht München stellte fest, Baustellenlärm sei regelmäßig als Mietmangel anzusehen (Urteil vom 15.11.2018, Az.: 31 S 2182/18).

Das Landgericht Berlin gab ebenfalls Mietern Recht, die ihre Miete wegen benachbarter Großbaustellen minderten. In dem einen Fall war ein Mieter aus Mainz in eine Wohnung in der Bundeshauptstadt gezogen, ohne von dem geplanten Bauprojekt nebenan etwas zu ahnen. Der Vermieter hatte ihn bei Abschluss des Mietvertrags darüber auch nicht informiert (Urteil vom 6. Juni 2017, Az.: 18 S 211/16).

In dem anderen Fall befanden die Richter, ein innerstädtischer Mieter müsse nicht unbedingt mit der Bebauung des Hinterhofs rechnen (Urteil vom 21. August 2019, Az.: 64 S 190/18). Dieser Fall liegt zur endgültigen Klärung beim Bundesgerichtshof (BGH).

Der BGH als höchstrichterliche Instanz hat in einer Entscheidung vom April Mietern ein Recht auf Lärm-Mietminderung abgesprochen (Urteil vom 29. April 2020, Az.: VIII ZR 31/18). Geklagt hatte ein Vermieter aus Berlin. Vier Jahre nach Einzug seiner Mieterin wurde auf dem angrenzenden Grundstück eine Baulücke geschlossen. Daraufhin überwies die Mieterin zehn Prozent weniger.

Mietminderung wegen Baulärm ausgeschlossen?

Der BGH ließ das so nicht durchgehen. Mieter könnten sich nicht am Vermieter schadlos halten, wenn dieser rechtlich nichts gegen den lästigen Lärm ausrichten könne. Außerdem seien Veränderungen im Umfeld der Wohnung dem Vermieter nicht allein anzulasten. "Der Mieter muss sich an solchen Unwägbarkeiten beteiligen", erläutert Jutta Hartmann. In der Konsequenz "hat das Urteil Minderungen wegen Baulärms den Garaus gemacht."

Der DMB rät deshalb von Mietminderungen ab. Stattdessen sollte unter Rückforderungsvorbehalt gezahlt werden. Falls jemand trotzdem weniger überweisen will, mahnt Volker Grundmann zur Vorsicht. "Zu viel mindern ist brandgefährlich. Es droht der Rauswurf."