Eine vermietete Immobilie ist ein guter Baustein für Vermögensaufbau und Altersabsicherung. Als Vermieter trägt man aber die Verantwortung für eine Vielzahl von Sach- und Personen-Risiken. Wenn hier etwas passiert, können die Schäden in die Millionen gehen. Dagegen kann und sollte man sich absichern.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Welche Versicherungen braucht man als Vermieter?
  3. Was ist die Vermieterhaftpflicht?
  4. Umfang der Vermieterhaftpflicht
  5. Beauftragte Personen sind mitversichert
  6. Verkehrssicherungspflicht
  7. Verwandte Themen
  8. Weiterführende Links
  9. Privathaftpflicht vergleichen

Das Wichtigste in Kürze

  • Haftpflicht- und Sachversicherungen für Vermieter sind gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sinnvoll.
  • Vermieter von Wohnobjekten haften für Schäden, die für Dritte wie Mieter, Besucher oder Passanten von ihren Immobilien ausgehen.
  • Die Vermieterhaftpflicht ist oft in einem gewissen Rahmen in der Privathaftpflichtversicherung enthalten.
  • Die Haushaftpflichtversicherung schützt den versicherten Hauseigentümer vor finanziellen Schadensforderungen Dritter.
  • Aber: Bei grober Vernachlässigung der Immobilie kann der Versicherungsschutz erlöschen!

Welche Versicherungen braucht man als Vermieter?

Nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber sehr sinnvoll für Vermieter von Wohngebäuden sind folgende Versicherungen: Wohngebäudeversicherung, Öltank- beziehungsweise Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung, Glasversicherung, Rechtsschutzversicherung und insbesondere eine gute Vermieterhaftpflichtversicherung.

Wohngebäudeversicherung

Eine Wohngebäudeversicherung bietet für die versicherte Immobilie finanziellen Schutz gegen Schäden am Objekt, vorausgesetzt, das Gebäude wird zu mindestens 50 Prozent zum Wohnen genutzt. Ein bis zu 50-prozentiger Gewerbeanteil der Fläche ist dabei möglich. In der Regel sind in der Wohngebäudeversicherung Schäden aus elementaren Grundgefahren wie Sturm, Hagel, Feuer und Leitungswasser abgedeckt. Zubuchbar sind erweiterte Elementargefahren etwa Erdbeben oder -rutsche, Erdabsenkungen oder Überschwemmungen.

Rechtsschutzversicherung

Die Rechtsschutzversicherung übernimmt die Kosten des Vermieters bei Konflikten mit Mietern, Behörden oder Gemeinden. Da teure gerichtliche Auseinandersetzungen bei vermieteten Immobilen besonders mit Mietern keine Seltenheit sind, ist eine gute Rechtsschutzversicherung für Vermieter sehr zu empfehlen.

Öltank- beziehungsweise Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung

Wenn zur Heizungsanlage eines vermieteten Objekts ein Öltank gehört, haftet der Hauseigentümer aufgrund der gesetzmäßig festgelegten Gefährdungshaftung für Schäden durch austretendes Öl - auch wenn er den Schaden nicht verursacht hat.

Öltankschäden kann man über eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung versichern. Da zum Beispiel schon einige Tropfen Heizöl tausende Liter Grundwasser verseuchen können und anfallende Reinigungsmaßnahmen hohe Kosten nach sich ziehen können, ist diese Versicherung für Vermieter sehr sinnvoll.

Glasversicherung

Eine separate Glasversicherung erstattet die Erneuerung kaputter Glasscheiben inklusive der benötigten Notverglasung. Neben Fensterscheiben sind in der Regel auch Wintergartenscheiben, Glasplatten, Spiegel, künstlerische Glasarbeiten, Duschkabinen, Glastüren und -fronten sowie Glasmöbel gegen Bruch versichert. Schrammen, Kratzer oder andere Oberflächenschäden sind hingegen nicht durch die Glasversicherung abgedeckt. Glasbruch durch Feuer, Explosionen oder Blitz ist im Rahmen der Wohngebäudeversicherung abgedeckt. Da insbesondere Mehrfamilienhäuser meistens viele Glasscheiben und -flächen aufweisen, lohnt sich diese zusätzliche Absicherung für Vermieter durchaus. Zumal eine Glasversicherung ebenso wie die anderen hier behandelten Versicherungen auf die Mietnebenkosten umgelegt werden kann.

Was ist die Vermieterhaftpflicht?

Artikel 14 des Grundgesetzes bestimmt: "Eigentum verpflichtet." Laut Bürgerlichem Gesetzbuch, Paragraph 823, haften Personen für Schäden, die sie Dritten an Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit oder Eigentum vorsätzlich oder fahrlässig zufügen. Aus diesen beiden Gesetzestexten speist sich die Verkehrssicherungspflicht: Gefahren für Dritte müssen abgesichert werden. Die Verkehrssicherungs- und Instandhaltungspflicht für Immobilieneigentümer gilt innerhalb und außerhalb des Gebäudes. Der Vermieter eines Wohnobjekts haftet daher für alle Schäden, die Dritten wie Mietern, Besuchern oder Passanten im Zusammenhang mit der Immobilie widerfahren. Er muss sicherstellen, dass Gefahren abgesichert sind. Geschieht trotzdem beispielsweise ein Unfall, deckt eine abgeschlossene Vermieterhaftpflichtversicherung die finanziellen Folgen ab, denn sie übernimmt für den Vermieter die Haftung für Personen- und Sachschäden.

In welchen Fällen braucht man eine Vermieterhaftpflichtversicherung?

Auch die Vermieter- oder Haushaftpflichtversicherung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Trotzdem ist es ausgesprochen sinnvoll, sich damit gegen hohe Schadenskosten zu schützen, denn es gibt - auch bei großer Sorgfalt - vielfältige Gelegenheiten im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie, Schäden für andere Personen zu verursachen. Da eine Vermieterhaftpflichtversicherung die gesetzlichen Haftungsansprüche Dritter von Immobilien-Eigentümern übernimmt, profitieren Vermieter immer dann von diesem Versicherungsschutz, wenn Geschädigte Schadensansprüche anmelden.

Wenn also ein Passant vor Ihrem Haus ausrutscht, weil Sie oder von Ihnen Beauftragte nicht geräumt haben, ein Mieter die Kellertreppe hinunterstürzt, weil die Beleuchtung ausgefallen ist, oder ein herabstürzender Ast von Ihrem Baum auf ein darunter abgestelltes Fahrzeug fällt, trägt die Vermieterhaftpflicht die Kosten berechtigter Forderungen und lässt strittige Fälle auf Versicherungskosten vor Gericht prüfen.

Versichert sind Schadensansprüche Dritter unter anderem aus folgenden Risiken:

  • Umbauarbeiten
  • nicht ausreichende Absicherung von Gefahrenbereichen
  • mangelhafte Absicherung, Wartung und Verschleiß von Gebäudeteilen, Zugängen, Plätzen und Wegen sowie Anlagen
  • Wasserschäden durch Hausabwasser, Hauskläranlagen und Sickergruben
  • Risiken durch gemeinschaftlich genutzte Antennen, Photovoltaik-Anlagen, Flüssiggastanks und Ähnliches

Beauftragte Personen sind mitversichert

Viele seiner Instandhaltungs- und Wartungspflichten überträgt ein Vermieter an beauftragte Personen, sei es die Räumpflicht per Mietvertrag an seine Mieter oder mit einem Arbeitsvertrag etwa an Reinigungspersonal. Da er im Schadensfall in der Regel für Fahrlässigkeiten dieser "Erfüllungsgehilfen" haftet, ist es gut, dass über die Vermieterhaftpflicht neben dem Eigentümer auch Personen mit einem Vertrag zur Instandhaltung, Verwaltung oder Reinigung der Immobilie versichert sind.

Bei grober Vernachlässigung kann der Versicherungsschutz erlöschen

Was man unbedingt beachten sollte: Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder ergänzende Versicherungen sind kein Freibrief für grobe Vernachlässigung der Immobilie. Wer die Verkehrssicherungspflicht grob verletzt, riskiert seinen Versicherungsschutz, den die Versicherungsgesellschaft dann teilweise, bei schwerster Vernachlässigung sogar vollständig aufheben kann.

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