Modernisierung rechtfertigt in manchen Fällen Mietminderung

Zwischen Sanieren und Modernisierung besteht ein bedeutender Unterschied

Das Mietshaus soll auf den neuesten Stand gebracht werden. Der Vermieter lässt Fenster austauschen, eine Wärmedämmung an den Außenwänden anbringen, Balkone anbauen. Das klingt auch für die Mieter verlockend, schließlich steigt dadurch die Wohnqualität. Aber die Arbeiten bringen auch Unannehmlichkeiten mit sich, angefangen von Baulärm und Schmutz bis hin zu einer Mieterhöhung. Welche Rechte haben Mieter?

Eine Unterscheidung ist dabei wichtig, sagt Helena Klinger vom Eigentümerverband Haus & Grund mit Sitz in Berlin: Wird saniert oder modernisiert? "Den Unterschied zwischen Sanieren und Modernisieren kann man vereinfacht auf die Formel bringen 'Reparieren versus Verbessern des Wohnungszustands'", so Klinger.

Mit einer Modernisierung will der Vermieter den Gebrauchswert des Mietobjektes erhöhen, die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Unter "Sanieren" fallen dagegen Maßnahmen, um eine Wohnung instandzuhalten oder instandzusetzen. Die Arbeiten verhindern Schäden vorbeugend oder beseitigen sie. So wird etwa eine defekte Gastherme repariert oder Heizkörper mit Thermostatventilen ausgestattet.

Vermieter muss Arbeiten ankündigen

"Je nach Dringlichkeit, Umfang und persönlicher Umstände des Mieters hat der Vermieter zwei Wochen oder auch drei Tage Zeit, eine Instandhaltung oder Instandsetzung der Wohnung anzukündigen", sagt Klinger. Es reicht, wenn die Ankündigung mündlich erfolgt.

Anders bei Modernisierungsarbeiten: "Diese müssen dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden", sagt Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz in Hamburg.

Aber können Mieter den Arbeiten auch widersprechen? Erhaltungsmaßnahmen sind grundsätzlich zu dulden, erklärt Jörg. Denn diese dienen dem Erhalt des Gebäudes oder sind als Reparaturen für den Erhalt der Liegenschaft nötig.

Mieter muss nicht alles hinnehmen

Modernisierungsarbeiten müssen Mieter ebenfalls "in der Regel" dulden. Eine Duldungspflicht besteht aber nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. "Zum Beispiel ist ein Fensteraustausch im Winter nicht zumutbar", so Jörg.

Auch die baulichen Folgen können dazu führen, dass ein Mieter die Modernisierung nicht dulden muss. "Dies ist dann der Fall, wenn sich der Zuschnitt der Wohnung grundlegend zu Ungunsten des Mieters ändert", bemerkt Jörg. Unter Umständen kann ein Härtefall auch dann vorliegen, wenn eine Geburt kurz bevorsteht oder ein Mieter alt oder gebrechlich ist. "Seine möglichen Einwände muss der Mieter innerhalb eines Monats nach Erhalt der Ankündigung dem Vermieter mitteilen", so Klinger.

Ist der Wohnwert beeinträchtigt, kann der Mieter die Miete kürzen

Sonst starten die Arbeiten. Baulärm ist nur zwischen 22 und 6 Uhr tabu. Dennoch beeinträchtigt er den Wohnwert. "Ist dies der Fall, steht dem Mieter ein Mietminderungsrecht zu", betont Jörg. Die Höhe richtet sich nach Art und Intensität der Beeinträchtigung.

In Ausnahmefällen kann es sogar nötig sein, dass der Vermieter den Mieter vorübergehend in einer Ersatzwohnung unterbringt. Der Mieter muss für die Zeit, in der er seine Wohnung nicht nutzen kann, keine Miete zahlen. Die Kosten für den Ersatz teilen sich Mieter und Vermieter abhängig davon, wie stark der Mieter in der Nutzung seiner Wohnung eingeschränkt ist. "Mehr als den vertraglich vereinbarten Mietzins muss der Mieter allerdings nicht für die Ersatzunterkunft zahlen", erklärt Klinger.

Nach der Modernisierung kommt die Mieterhöhung

Bei Modernisierung kommen häufig aber auch langfristig Kosten auf Mieter zu - in Form einer Mieterhöhung. Denn die Kosten kann der Vermieter anteilig auf den Mieter umlegen. "Seit 2019 sind es acht statt bisher elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten, um die die Jahresmiete erhöht werden kann", sagt Kathrin Reinhardt vom Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum.

Für die Umlage von Modernisierungskosten ist zudem eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren eingeführt worden. "Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, darf der Vermieter sie nach einer Modernisierung sogar nur um maximal zwei Euro je Quadratmeter erhöhen", so Jörg. Davon ausgenommen sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Anpassung der Betriebskosten.

Vermieter sind verpflichtet, schon im Ankündigungsschreiben die voraussichtliche Mieterhöhung anzugeben. Kann der Mieter sich das nicht leisten, hat er die Möglichkeit, einen sogenannten finanziellen Härtefalleinwand geltend zu machen. "Dann ist die Mieterhöhung nicht in vollem Umfang und gegebenenfalls auch gar nicht zu realisieren", sagt Jörg. Allerdings gibt es dafür keine allgemeinen Regeln. Mieter sollten sich im Zweifel beraten lassen.