Untervermietung: Wann der Vermieter zustimmen muss

13.01.2020

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Manchmal wird die Wohnung einfach zu groß: Wenn die Kinder aus dem Haus sind beispielsweise oder nach einer Trennung. Wer zur Miete wohnt, darf frei gewordene Zimmer aber nicht ohne Absprache mit dem Vermieter untervermieten.

Wann dürfen Mieter untervermieten?

Wenn sie ein berechtigtes Interesse haben, also persönliche oder wirtschaftliche Gründe. "Ein typischer Fall ist, dass die Wohnung für den Mieter allein zu teuer wird", erklärt Siegmund Chychla, Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg. "Das gilt auch, wenn der Mieter selbst veranlasst hat, dass er weniger verdient, etwa, weil er in Teilzeit gewechselt hat."

Der Mieter muss dem Vermieter den Grund mitteilen. Und wichtig: Das berechtigte Interesse darf erst nach dem Abschluss des Mietvertrags entstanden sein.

Darf die gesamte Wohnung untervermietet werden?

"Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf die Untervermietung der gesamten Wohnung. Der Vermieter kann es erlauben oder ablehnen", so Chychla. Anders ist das bei der teilweisen Untervermietung. Hier muss der Vermieter zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und keine schwerwiegenden Gründe dagegen sprechen.

Darf man auch an Feriengäste untervermieten?

Die Aufnahme von Feriengästen hat mit der klassischen Untervermietung nichts zu tun. "Sie wäre eine Zweckentfremdung von Wohnraum für die gewerbliche Nutzung und damit unzulässig", sagt Helena Klinger vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Neben Ärger mit dem Vermieter droht auch ein Bußgeld von der Kommune.

Welche Informationen benötigt der Vermieter?

Er sollte schriftlich darüber informiert werden, wer zu welchem Termin in die Wohnung einzieht. "Dazu sind Name, Beruf und letzte Anschrift der Untermieters anzugeben. Der Vermieter muss den Untermieter zwar identifizieren können, darf aber keine persönlichen Informationen verlangen, zum Beispiel über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse", erklärt Helena Klinger.

Wann darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern?

Wenn in der Person des Dritten Gründe vorliegen, die ihm die Untervermietung unzumutbar machen. "Das kann der Fall sein, wenn der Untermieter durch kriminelle Handlungen oder als notorischer Ruhestörer aufgefallen ist", sagt Siegmund Chychla. Aber auch, wenn eine kleine Wohnung durch die Untervermietung übermäßig belegt würde, ist eine Ablehnung rechtens.

Was passiert, wenn der Mieter ungefragt untervermietet?

Dann riskiert er den Verlust seiner Wohnung. "Wer Teile seiner Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet, muss mit einer Kündigung rechnen", betont Rechtsanwältin Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. "Das gilt sogar, wenn er eigentlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hätte."

Möglich ist entweder die ordentliche Kündigung mit den im Mietvertrag vereinbarten Fristen oder die fristlose Kündigung. "Vor der fristlosen Kündigung muss der Vermieter den Mieter aber abmahnen. Nur wenn der dann nicht darauf reagiert, ist die Kündigung wirksam."

Darf der Vermieter seine Zustimmung an eine Mieterhöhung binden?

"Grundsätzlich darf die Untervermietung nicht zu einer Mieterhöhung führen", stellt Chycla klar. Der Vermieter kann aber seine Erlaubnis von einem Untermietzuschlag abhängig machen, wenn die Untervermietung sonst für ihn unzumutbar wäre. "Wenn die Wohnung durch die Untervermietung sehr stark abgenutzt wird, halten einige Gerichte geringe Zuschläge für zulässig", sagt Heilmann.

Muss der Mieter einen Vertrag mit dem Untermieter abschließen?

Das ist sinnvoll, denn dann sind sowohl Haupt- als auch Untermieter auf der sicheren Seite. Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter besteht kein Vertragsverhältnis. Der Mieter muss also mit seinem Untermieter das Mietverhältnis regeln.

Im Vertrag sollte stehen, welche Räume der Untermieter allein bewohnt und welche gemeinschaftlich genutzt werden. Auch Miethöhe und Nebenkosten müssen festgelegt werden. "Untermietverträge sind normale Mietverträge", erklärt Chychla. Soll das Untermietverhältnis wegen Eigenbedarf beendet werden, gelten die normalen Kündigungsfristen. Der Mieter kann dem Untermieter auch ohne Grund kündigen, dann verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.

Darf der Mieter von seinem Untermieter eine höhere Miete verlangen?

"Vernünftige Hauptmieter vermieten zu den Preisen, die sie selbst zahlen", ist Chychlas Einschätzung. "Setzen sie den Mietzins zu hoch an, kann der Untermieter sich wehren. Denn für ihn gilt das Mietrecht genauso wie für den Hauptmieter."