Baufortschritt

Grundlage für den Baufortschritt: die Maklerbauträgerverordnung

Der Baufortschritt ist in Paragraf 3, Absatz 2 der Maklerbauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Er gibt vor, wann welcher Abschnitt des Baufortschritts abgeschlossen ist. Dieser Sachverhalt schützt den Bauherrn bei einem möglichen Konkurs des Bauträgers oder gerade aktiver Gewerke.

Dabei darf das beauftragte Unternehmen den fälligen Gesamtbetrag in sieben Teilbeträge splitten. Diese nimmt es entsprechend dem Baufortschritt entgegen. Die Baufirma darf bereits nach Beginn der Erdarbeiten 30 Prozent der Vertragssumme fordern und nach der Fertigstellung des Rohbaus weitere 40 Prozent der Restsumme – also der noch verbleibenden 70 Prozent. Die nachfolgende Grafik bietet einen genauen Überblick über die Aufschlüsselung.

Angenommen, der Preis für die Immobilie würde im Vorfeld gezahlt und der Bauträger ginge nach dem Gießen der Bodenplatte in Konkurs. Der bereits im Vorfeld geleistete Kaufpreis wäre Bestandteil der Konkursmasse und zu großen Teilen für den Bauherrn verloren.

Durch die Zahlung in Tranchen entfällt dieses Risiko. Wird der Bauträger insolvent, kann ein anderer dessen Platz einnehmen, der Bau geht weiter mit Bezahlung nach Baufortschritt.

Dieses Vorgehen bedeutet nicht nur für den Bauherrn eine gewisse Sicherheit, sondern auch für die möglicherweise finanzierenden Banken. Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um ein Darlehen gegen Grundschuld. Bei einer sofortigen Auszahlung des gesamten Kredites stünde in unserem Beispiel mit der Bodenplatte dem Kredit keine Sicherheit mehr gegenüber. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Bauherr das Darlehen zurückzahlen kann, wird sehr gering.

Baufortschritt planen

Eine Finanzierung bei gleichzeitiger Miete spielt bei Neubauvorhaben eine wesentliche Rolle. Der Bauherr sollte sich darüber im Klaren sein, dass der Baufortschritt präzise geplant werden muss. Mögliche witterungsbedingte Ausfälle bei der Baumaßnahme sollten mitberücksichtigt werden.

Bei einer Bauträgermaßnahme lassen sich unter Umständen Konventionalstrafen in den Vertrag einbauen. Allerdings kann der Bauträger nicht für schlechtes Wetter in den Regress genommen werden. Anders sieht es bei einem Architektenhaus aus.

Wurde das Gebäude individuell geplant, sind mehrere Gewerke ohne Generalübernehmer aktiv. Hier liegt es am Architekten, die Verträge so zu gestalten, dass die Auftragnehmer der Gewerke bei verschuldetem Verzug im Baufortschritt in der Haftung sind.

Wichtig ist vor diesem Hintergrund, dass die Auftragnehmer über eine entsprechende Haftpflichtversicherung verfügen. Andernfalls kann trotz vertraglicher Vereinbarung die Regresszahlung mangels Liquidität nur auf dem Papier bestehen.

Zinsen für Zahlung nach Baufortschritt beachten

Wer sein Haus neu baut, hat während der Bauzeit eine Doppelbelastung. Zum einen muss er noch die Miete oder Hypotheken für die aktuell genutzte Wohnung bezahlen. Zum anderen fallen Zinsen für die ausgezahlten Darlehensteile an. Durch diese Doppelbelastung würde in dem oben beschriebenen Szenario der Kreditausfall immer wahrscheinlicher.

Es kommen bei einer Finanzierung nach Baufortschritt aber noch weitere Zinsen auf den Bauherrn zu. Dabei handelt es sich um die sogenannten Bereitstellungs- oder Bauzeitzinsen. Diese berechnet die Bank ab dem Tag, an dem das Darlehen zur Auszahlung bereitsteht, für die nicht in Anspruch genommenen Darlehenstranchen.

Der Kredit ist bewilligt, die Gelder stehen auf Abruf bereit. Damit kann das Institut diesen Betrag nicht anderweitig verleihen. Die Bereitstellungszinsen betragen einheitlich 0,25 Prozent pro Monat, drei Prozent im Jahr. Uneinheitlich ist allerdings die Regelung, ab wann diese in Rechnung gestellt werden.

Einige Banken gewähren ihren Kreditnehmern nur 30 zinsfreie Tage. Andere Institute dehnen diese Frist bis auf 360 Tage aus. Es lohnt sich also vor Darlehensaufnahme, die Zinsbelastung für die Dauer der Festschreibung unter Berücksichtigung der Bereitstellungszinsen zu vergleichen.