Nachfinanzierung

Nachfinanzierung kann teuer werden

Das Wort Nachfinanzierung ist wohl vielen Bauherren ein Begriff, auch wenn es nicht gerade positiv konnotiert ist. Wer sein Eigenheim baut, sollte eine Nachfinanzierung in jedem Fall vermeiden, denn sie ist meist mit erheblichen Mehrkosten verbunden. Wer erneut einen Kredit aufnehmen muss, um sein Bauvorhaben umzusetzen und keinen Baustopp zu riskieren, muss mit deutlich höheren Zinsen rechnen und meist noch tiefer in die Tasche greifen.

Warum sind die Zinsen bei einer Nachfinanzierung höher?

Auch wenn die nachfinanzierte Summe im Vergleich zur ursprünglich abgeschlossenen Baufinanzierung vergleichsweise gering ist, ist dieser Vertragsabschluss für die Banken mit einem genauso hohen Verwaltungsaufwand verbunden. Diese Kosten sind also in der Regel unabhängig von der eigentlichen Kreditsumme. Hinzu kommen die Zinsen, die bei einer Nachfinanzierung in der Regel erheblich höher ausfallen.

Das liegt an der sogenannten Nachrangigkeit: Ebenso wie das erste Kreditinstitut wird auch die Bank, bei der Bauherren eine Nachfinanzierung abschließen, als Gläubiger in das Grundbuch eingetragen – allerdings nur nachrangig. Geht es an die Tilgung des Darlehens, werden also erst einmal die Schulden beim erstrangig eingetragenen Geldgeber abgebaut. Die Bank, die eine Nachfinanzierung gewährt, muss also länger auf ihr Geld warten und läuft somit Gefahr, ihr Geld nicht oder nur teilweise zurückzuerhalten. Das Gesetz der Nachrangigkeit gilt auch im Falle einer Zwangsversteigerung – ein Risiko, das sich die Banken durch sehr hohe Zinsen bezahlen lassen.

Welche Gründe gibt es für eine Nachfinanzierung?

Eine Nachfinanzierung wird dann fällig, wenn die Baukosten das erste Darlehen sprengen. Das kann zum einen durch unverschuldete und unvorhergesehene äußere Umstände passieren – etwa wenn die Baugrube einstürzt oder die Witterung Schäden am Baumaterial verursacht. Auch wenn der Bauherr Arbeiten, die er eigentlich selbst übernehmen wollte, an externe Dienstleister auslagert, kann das unvorhergesehene Kosten nach sich ziehen. Nicht zuletzt können auch Fehler bei der Kalkulation des Finanzierungsbedarfs ein Grund sein, warum eine Nachfinanzierung notwendig wird.

Nachfinanzierung vermeiden

Um eine Nachfinanzierung und die damit verbundenen erheblichen Mehrkosten zu vermeiden, sollten Bauherren bestimmte Punkte beachten oder in Erwägung ziehen:

• Solide, lückenlose Finanzplanung: Ein eigenes Haus ist kein Projekt, das unüberlegt umgesetzt werden sollte. Eine lange Planungs- und Vorbereitungsphase mit einem penibel genauen Budgetplan sind das A und O, wenn man unangenehme finanzielle Überraschungen vermeiden möchte. Ratsam ist ein Puffer von etwa drei bis fünf Prozent der Bausumme. Wird dieses Geld nicht benötigt, kann es im Nachhinein unter Umständen im Rahmen einer Sondertilgung zurückgezahlt werden, falls diese Option im Darlehensvertrag steht.
• Ein Darlehen mit Reserveoption abschließen: Manche Baufinanzierungen bieten eine sogenannte Reserveoption, die es dem Bauherren ermöglicht, bei Bedarf eine bestimmte Summe zusätzlich zu finanzieren. Bei manchen Kreditinstituten liegt diese Summe bei bis zu 20.000 Euro.
• Das Budget im Auge behalten: Auch wenn die luxuriöse Dusche oder die Kochinsel mit Gasherd die Freude am Haus noch steigert – Bauherren sollten bei solchen Entscheidungen stets ihre Darlehenssumme im Blick behalten und sich bei ungeplanten Mehrausgaben zügeln.
• Geduldig sein: Manche Projekte lassen sich auch noch nachträglich gut realisieren und müssen nicht zwangsläufig in den Bauprozess integriert sein – zum Beispiel die Gartengestaltung. Werden weniger dringliche Pläne aufgeschoben, lässt sich eine teure Nachfinanzierung oft umgehen. Stattdessen können Hausbesitzer auf einen Ratenkredit wie den sogenannten Wohnkredit zurückgreifen. Dieser ist zweckgebunden und für Reparaturen und Instandsetzungen an der eigenen Immobilie gedacht. Auf einen Eintrag ins Grundbuch wird hierbei verzichtet.
• Privates Darlehen in Erwägung ziehen: Statt hohe Zinsen in Kauf zu nehmen, sollten Bauherren in Erfahrung bringen, ob Freunde oder Familie das finanzielle Defizit durch ein privates Darlehen ausgleichen können.

Tipps für die Nachfinanzierung

Ist eine Nachfinanzierung unausweichlich, haben Kreditnehmer verschiedene Optionen.

• Bei einem Bankdarlehen kann es sich lohnen, bei demselben Kreditinstitut anzufragen, bei dem bereits die eigentliche Baufinanzierung abgeschlossen wurde. Besitzt die Bank bereits die Grundschuld an der Immobilie, schätzt sie das finanzielle Risiko unter Umständen geringer ein.
• Viele Bauunternehmen bieten im Bedarfsfall ebenfalls gesonderte Nachfinanzierungen an. Hier ist es in jedem Fall ratsam, vor Vertragsabschluss das Zinsniveau mit dem gängiger Banken zu vergleichen.
• Freie Vermittler von Nachfinanzierungen sollten Bauherren dagegen mit Vorsicht genießen – hier herrscht Betrugsgefahr.

Allgemein jedoch gilt: Wer im Vorfeld sorgfältig plant und finanzielle Reserven einkalkuliert, kann trotz Komplikationen auf der Baustelle eine Nachfinanzierung meist abwenden.