Deckel für den Immobilienkredit: Wann sich Cap-Darlehen lohnen

Meist nehmen Bankkunden dafür festverzinsliche Darlehen auf, also solche, bei denen der Zins über die gesamte Laufzeit gleichbleibt. Wer darauf spekuliert, dass Zinsen sinken, kann Produkte mit variablen Sätzen wählen. Cap-Darlehen wollen ein wenig von beidem bieten. Der Preis dafür ist aber hoch. 

Cap-Darlehen sind zunächst einmal Kredite mit einem variablen Zinssatz. Das bedeutet, dass der Zins während der Laufzeit sinken aber auch steigen kann, der Kunde also weniger oder auch mehr für sein Darlehen bezahlen müsste. Diese Veränderungen lege die Bank nicht selbst fest, erklärt Christian Schmid-Burgk, Baufinanzierungsberater der Verbraucherzentrale Hamburg.

Der Zinssatz sei an den European InterBank Offered Rate (EURIBOR) gekoppelt, den Satz, den europäische Banken voneinander beim Handel von Einlagen mit einer festgelegten Laufzeit verlangen. Die Darlehen werden meist alle sechs Monate angepasst.

Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe

Dank der Cap, also dem Deckel, können die Zinsen allerdings nicht ins Unermessliche steigen. "Mit einer Cap-Klausel vereinbaren Sie eine Zinsobergrenze", erklärt Tanja Beller vom Bundesverband deutscher Banken in Berlin. "Ein solches Darlehen kann für Kunden interessant sein, die einen variablen Zinssatz wünschen, sich aber für den Fall von Zinserhöhungen absichern wollen." Die Kunden könnten sicherstellen, dass ihre monatliche Rate einen bestimmten Betrag nicht überschreite.

Der Vorteil des Darlehens sind die Sondertilgungen. "Bei einem Festzins-Vertrag können Kunden in der Regel fünf Prozent der Summe in einer Sondertilgung regeln. Bei einem variablen Darlehen kann ich Sondertilgungen in jeglicher Höhe leisten", erklärt Schmid-Burgk. Der Kreditnehmer könne sogar alle seine Schulden auf einmal bezahlen, ergänzt Stefan Adam von der Verbraucherzentrale Niedersachsen in Hannover. Die Darlehen seien also sehr flexibel und geeignet, "wenn jemand kurzfristig hohe Kapitalzuschüsse erwartet, wie eine Abfindung oder eine Erbschaft". Darüber hinaus könnten die Kunden jederzeit vom variablen auf einen festen Zins umschwenken, sagt Schmid-Burgk. 

Cap-Darlehen kosten mehr

Der Nachteil: Die Kunden müssen für die Sicherheit einer Zinsobergrenze bezahlen. Cap-Darlehen sind daher teurer als variable Darlehen ohne Deckelung. "Wenn man ein Cap-Darlehen aufnimmt, muss man von vornherein mindestens zwei Prozent höhere Zinsen einplanen", sagt Schmid-Burgk. Seiner Erfahrung nach setzen die Anbieter die Zinsobergrenze außerdem so hoch, dass sie kaum erreicht werden könne. Der Schutz für den Kunden sei also eher marginal.

Wer das Darlehen abschließt, sollte darauf achten, dass die Cap-Gebühren gleichmäßig auf die Laufzeit des Kredites aufgeteilt seien. Müsse der Kunde sie gleich in der ersten Zeit bezahlen, lohne es sich vielleicht nicht, den Kredit schnell zu tilgen, weil trotzdem die Gebühren anfielen. In den vergangenen Jahren seien die Zinsen auch nicht stark gestiegen, fügt Schmid-Burgk hinzu. Im Gegenteil: "Die Zinskurve zeigte eher nach unten."

Er vermutet auch nicht, dass die Zinsen kurz- bis mittelfristig steigen werden. Daher empfiehlt er Kunden, die variable Kredite abschließen wollen, eher keine Cap-Darlehen. Stefan Adam sieht das genauso. Der Verbraucher könne stattdessen festverzinsliche Darlehen mit kurzer Laufzeit abschließen, etwa von einem oder zwei Jahren. Diesen Kredit könne er dann auch schnell tilgen und auf die Zinsentwicklung fast genauso schnell reagieren wie bei einem Cap-Darlehen, das er nach drei oder sechs Monaten ablösen könne.

Beide Berater sagen aber auch, dass ihre Klienten sich selten für Cap-Darlehen interessieren. "Die meisten wollen eine stabile Finanzierung haben", stellt Adam fest. "90 Prozent der Leute sagen, sie wollen generell mit variablen Zinssätzen nichts zu tun haben", stimmt Schmid-Burgk zu. Diejenigen, die danach fragten, seien "ein bisschen zockerisch" veranlagt.

In Deutschland sei es eher üblich, einen Kredit mit festem Zins abzuschließen, meint auch Beller. "Gerade in der schon seit einigen Jahren andauernden Niedrigzinsphase wird von den Experten empfohlen, sich mit einer möglichst langen Bindung den niedrigen Zins für einen langen Zeitraum zu sichern." Für einzelne Kunden, die beispielsweise eine große Geldsumme benötigten und diese auf Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten aufteilen wollten, könne ein Cap-Darlehen aber interessant sein.