Immobilienkauf: Bei Kreditaufnahme Fallstricke umgehen

Ein klassischer Hauskauf in Deutschland: 200.000 Euro werden benötigt, der Käufer hat 50.000 Euro Eigenkapital. Weitere 50.000 fließen aus einem staatlich geförderten Darlehen, 50.000 von einer Bausparkasse und 50.000 von der Hausbank des Käufers. Die drei Kredite haben unterschiedliche Laufzeiten: 5, 10 und 15 Jahre. "Nach fünf Jahren sind die ersten Zinsfestschreibungen zu Ende, dann muss ich mit der Bank neue Verhandlungen führen", erklärt Herbst.

Das Problem bei einer solchen Anschlussfinanzierung: Beim Kauf einer Immobilie werden die einzelnen Kredite mit verschiedenen Rängen im Grundbuch verzeichnet. Das spielt dann eine Rolle, wenn der Eigentümer die Kredite nicht mehr bezahlen kann und das Haus zwangsversteigert wird. "Dann bekommt derjenige, der vorne steht, zuerst das Geld, und der hinten steht, muss gucken, ob noch was übrig bleibt", sagt Herbst. Alle Kredite, die an zweiter, dritter oder vierter Stelle stehen, werden als Nachrangdarlehen bezeichnet.

Zinsaufschlag bei Anschlussfinanzierung

Nachrangdarlehen zu übernehmen, ist für die Bank ein Risiko. Daher lassen sich die Institute dies bei der Anschlussfinanzierung mit einem Zinsaufschlag bezahlen, erklärt Herbst. Die Hausbank wisse, dass der Kunde bei anderen Banken nur geringe Chancen habe und verlange daher einen höheren Zins. "Man ist hinterher am Fliegenfänger der Bank, mit der man das macht", erklärt "Finanztest"-Chefredakteur Hermann-Josef Tenhagen. "Sie bekommen ein Angebot, und es bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als diese Konditionen anzunehmen, wenn sie nicht komplett ablösen können", sagt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen.

Ungefähr 80 Prozent aller privaten Immobilienkäufe mit geliehenem Geld sind nach Angaben von Schwarz mit mehreren Krediten finanziert. Gerade wenn Käufer nur wenig Eigenkapital haben, sei das die Regel. Vielen Betroffenen seien die Risiken und Probleme von Darlehen mit verschiedenen Laufzeiten gar nicht bewusst, warnt Herbst. "Die Leute denken, da bin ich sehr flexibel und habe größere Möglichkeiten."

Pro und Contra verschiedener Laufzeiten abwägen

Trotz Risiken kann ein solches Finanzierungs-Modell aber auch Sinn machen. "Der zentrale Vorteil von verschiedenen Laufzeiten ist, dass man sein Zinsrisiko minimiert", erläutert Tenhagen. Läuft das erste Darlehen aus und die Zinsen sind gestiegen, "dann fliegt einem nicht die ganze Finanzierung um die Ohren." Für einen Teil des geliehenen Geldes gelten dann weiter die vorher fest vereinbarten Zinssätze. Es gibt weitere Pluspunkte, erklärt Tenhagen: "Man hat eine Risikoabsicherung, man kann das ein bisschen besser steuern." Ob verschiedene Laufzeiten sich lohnen, hänge von der Risikoneigung des Käufers, den Zinskonditionen und der Tilgungskraft ab.

Im Geldbeutel der Bankkunden machen sich die verschiedenen Laufzeiten zunächst fast immer positiv bemerkbar, rechnet Herbst vor. Bei drei Darlehen über 50.000 Euro, die jeweils 15 Jahre laufen, müsste der Schuldner rund 362 Euro Zinsen monatlich bezahlen. Haben die Kredite Laufzeiten von 5, 10 und 15 Jahren, fallen im Monat nur rund 310 Euro an. Der Bauherr spart also etwa 52 Euro im Monat. "Aber es könnte sein, dass ich in den Jahren danach das Mehrfache bezahle wie das, was ich vorher gespart habe", warnt Herbst.

Laufzeiten von 10 Jahren gelten als sicher

Schwierigkeiten kann es allerdings nur bei Krediten mit Laufzeiten von unter zehn Jahren geben. Danach hat der Kunde ein Sonderkündigungsrecht und kann die komplette Finanzierung neu anlegen. "Dann machen Ihnen auch andere Banken ein ordentliches Angebot", sagt Tenhagen. Mit Laufzeiten ab zehn Jahren seien Kunden also immer auf der sicheren Seite. Niedrige Zinsen sollten sie sich sowieso möglichst langfristig sichern, raten die Experten.

Haben Hausbesitzer bereits Kredite mit verschiedenen Laufzeiten abgeschlossen, sollten sie sich möglichst früh um eine Alternative beim Auslaufen der Zinsbindung kümmern, rät Schwarz. "Nicht bis zum Ende abwarten, sondern schon mal zwei, drei Jahre vorher schauen, den Markt beobachten."

Nach Ansicht von Herbst sind die Möglichkeiten dann trotz allem sehr begrenzt. Immobilienbesitzer sollten daher versuchen, das Darlehen mit der kurzen Zinsbindung möglichst schnell abzuzahlen, um die Abhängigkeit von der Bank zu reduzieren. "Ich kann versuchen, meine ganze Tilgung in dieses eine Darlehen reinzustecken", erklärt Herbst. "Dann baue ich den Schuldenteil etwas stärker ab."