Marktwert einer Immobilie
Bei der Bewertung eines Objektes spielt der Marktwert einer Immobilie durchaus eine Rolle. Allerdings muss bei der Einschätzung des Wertes einer Immobilie zwischen zwei unterschiedlichen Faktoren unterschieden werden. Der Kaufpreis der Immobilie richtet sich nach dem Marktwert oder Verkehrswert. Die Höhe des Darlehens, welches eine Bank bereit ist einzuräumen, orientiert sich am Beleihungswert. Wir wollen Ihnen die Unterschiede einmal aufzeigen.
- Welche Faktoren bestimmen den Marktwert der Immobilie?
- Der Beleihungswert
- Wie kann man den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?
- Verkehrswertgutachten – sinnvoll?
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Das Wichtigste in Kürze
- Marktwert und Verkehrswert sind identisch. Dieser Wert kann sich jedoch vom Beleihungswert unterscheiden.
- Der Marktwert ergibt sich aus Angebot und Nachfrage.
- Für die Ermittlung des Verkehrswertes stehen drei Wege zur Verfügung.
- Verkehrswertgutachten geben Käufer und Verkäufer Rechtssicherheit in Bezug auf den aktuellen Wert der Immobilie.
Welche Faktoren bestimmen den Marktwert der Immobilie?
Der Markt- oder Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich aus Angebot und Nachfrage einerseits, aus der Lage und der Substanz andererseits. Zu Zeiten eines schwachen Immobilienmarktes werden auch eine herausragende Lage und eine sehr gute Bausubstanz den Preis nicht signifikant nach oben treiben. Herrscht allerdings ein Boom am Immobilienmarkt, erfahren auch B-Immobilien eine starke Nachfrage, der Preis für 1A-Lagen explodiert.
Normalerweise liegen Beleihungswert und Marktwert nicht weit auseinander. Auch wenn eine rege Nachfrage den Immobilienmarkt bestimmt, wird kein Erwerber ein Objekt kaufen, das mehr oder weniger auseinanderfällt. Die Entwicklungen am Immobilienmarkt zeigen, dass in vielen Großstädten - wie etwa München oder Frankfurt am Main - überdurchschnittlich hohe Preise vorherrschen. Die Qualität der Lage kann sich natürlich langfristig durch strukturelle Veränderungen verbessern. Zum Zeitpunkt des Erwerbes spielt jedoch der Status quo die entscheidende Rolle.
Bei einer schwachen Marktlage kann es passieren, dass ein Objekt unter seinem tatsächlichen Wert verkauft wird. Bei steigendem Markt kann der Verkaufspreis deutlich über dem echten Wert liegen. Was aber ist der echte Wert einer Immobilie, wenn er nicht durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird?
Der Beleihungswert
Wenn Sie eine Baufinanzierung planen, werden Sie immer wieder auf den Begriff „Beleihungswert“ stoßen. Diesen Wert legen die Banken zugrunde, wenn es darum geht, Ihre Immobilie einzustufen und daraus das mögliche Darlehen abzuleiten. Angenommen, wir haben eine Boomphase, der Kaufpreis für ein Haus liegt bei 500.000 Euro. Die Bank kommt nach einer Beleihungswertermittlung aber nur auf einen tatsächlichen Wert von 400.000 Euro und ist Willens, das Objekt bis zu 80 Prozent seines Wertes zu beleihen. In diesem Fall ergibt sich für den Käufer eine Differenz von 180.000 Euro, die er aus eigenen Mitteln bestreiten muss.
Exkurs: Der Einheitswert
Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 entschieden, dass für die Festsetzung des Einheitswertes ein neues Verfahren entwickelt werden muss. Hintergrund ist, dass der Einheitswert in Westdeutschland auf der Basis von 1935 und in Ostdeutschland auf der Grundlage von 1964 berechnet wurde.
Der Einheitswert gibt den Wert eines Grundstücks oder eines Hauses zu einem bestimmten Stichtag wieder. Er dient im Folgenden der Ermittlung der von Steuern, Beiträgen und Abgaben. Folgende Steuern sind betroffen:
- Grundsteuer
- Erbschaftssteuer
- Grunderwerbsteuer
- Gewerbesteuer, wenn das Objekt zum Betriebsvermögen zählt.
- Vermögenssteuer
Auf die Wertermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks hat der Einheitswert keinen Einfluss.
Wie kann man den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?
Für die Ermittlung des Verkehrswertes bieten sich drei Optionen an. Bei vermieteten Objekten greifen Gutachter häufig auf die Ertragswertmethode zurück, bei einer selbst genutzten Immobilie auf die Ermittlung des Vergleichswertes. Das Sachwertverfahren greift in beiden Fällen.
Die Ertragswertmethode berücksichtigt den Mietertrag abzüglich der laufenden Kosten.
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ERTRAGSWERTVERFAHREN BEISPIEL
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|---|---|---|---|
| Grundstücksgröße | 500 qm | ||
| Bodenrichtwert pro qm | 120 € | ||
| Bodenwert | 60.000 € | Produkt aus Grundstücksgröße und Bodenrichtwert | |
| Rohertrag | 28.000 € | ortsübliche Jahresmiete | |
| - Bewirtschaftungskosten | 4.000 € | Verwaltung, Mietausfall, Instandhaltung, Abschreibung | |
| = Reinertrag des Grundstücks | 24.000 € | ||
| - Bodenwertverzinsung | 3.000 € | = Bodenwert * Liegenschaftszins (hier 5%) | |
| = Gebäudereinertrag | 21.000 € | ||
| Vervielfältiger | *14 | Vervielfältiger bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren | |
| Gebäudeertragswert | 294.000 € | ||
| Vorläufiger Ertragswert | 354.000 € | Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert | |
| Sonstige wertbeeinflussende Umstände | -30.000 € | bei Mängeln wie hier wertmindernd | |
| Ertragswert (Verkehrswert) | 324.000 € |
Beim Sachwertverfahren bleibt der mögliche Mietertrag außen vor. Diese Bewertung zielt rein auf den Substanzwert des Gebäudes ab.
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SACHWERTVERFAHREN BEISPIEL
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|---|---|---|---|
| BODENRICHTWERT | 200 EURO PRO QM | BERECHNUNG | |
| Grundstücksfläche | 500 qm | ||
| Bodenwert | 100.000 € | Produkt aus Bodenrichtwert und Fläche | |
| Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit | 1.200 € | je nach Gebäudeart, Baujahr, Ausstattung | |
| Bruttogrundfläche | 240 qm | ||
| Gebäudeherstellungskosten | 288.000 € | Produkt aus Herstellungskosten und Bruttogrundfläche | |
| Alterswertminderung | -28.000 € | Summe linearer Abschreibungen | |
| Gebäudesachwert | 260.000 € | ||
| Vorläufiger Sachwert | 360.000 € | Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert | |
| Wertzahl | 0,9 | Marktanpassungsfaktor | |
| Sachwert (Verkehrswert) | 324.000 € |
Das Vergleichswertverfahren greift darauf zurück, zu welchem Preis in der Nachbarschaft oder dem Viertel in der jüngeren Vergangenheit vergleichbare Immobilien verkauft wurden. Informationen dazu erhalten Sie beim Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde.
Während Ihnen das Vergleichswertverfahren durchaus einen Anhaltspunkt für den Wert einer Immobilie geben kann, sollten Sachwert- und Ertragswertverfahren nur von fachlich versierten Personen vorgenommen werden.
Verkehrswertgutachten – sinnvoll?
Wer ein Haus kaufen möchte, will wissen, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist. Das Verkehrswertgutachten dokumentiert schwarz auf weiß, welchen aktuellen Wert eine Immobilie besitzt. Ausgestellt von einem Gutachter, weiß der Käufer, dass der geforderte Preis gerechtfertigt ist. Verkäufer sollten den Aufwand für ein Verkehrswertgutachten ebenfalls nicht scheuen. Das Gutachten untermauert den geforderten Kaufpreis auf der Grundlage einer objektiven Einschätzung des Objektes.