Beleihungswert

Der Beleihungswert bei einer Immobilie

Idealerweise würde der Beleihungswert einer Immobilie auch dem Kaufpreis entsprechen, allerdings ist dies nur selten der Fall. Dies greift noch nicht einmal bei einem Neubau, da der Beleihungswert eines Objektes nicht die Honorare für Architekten oder Ingenieure berücksichtigt.

Bei einer Bestandsimmobilie beeinflusst unter anderem die jeweils aktuelle Marktlage bei Immobilien den Kaufpreis. Außerdem ziehen die meisten Kreditgeber einen Sicherheitsabschlag ab, der zwischen 10 und 25 Prozent des Verkaufswertes betragen kann. Damit werden die möglichen Marktschwankungen abgedeckt, die während der Laufzeit eintreten können.

Beleihungswert und Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Immobilie beziffert den zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erzielenden Verkaufserlös. Der Beleihungswert soll dagegen möglichst über den Betrachtungszeitpunkt hinaus Gültigkeit besitzen. Während der Verkehrswert auch subjektive Momentaufnahmen, beispielsweise einen überdurchschnittlichen Preisanstieg auf dem Immobiliensektor, mit einpreist, reduziert der Beleihungswert den Wert der Immobilie rein auf die Substanz. Natürlich fließt die Lage des Objektes ebenfalls in die Berechnung mit ein, das irrationale Moment der Preisgestaltung der Märkte entfällt aber. Die Wertermittlung erfolgt nach einem bestimmten Schema, welches Qualität und Bauausführung in den Vordergrund stellt.

Die Beleihungsgrenze

Als zusätzliche Sicherheit vergeben viele Banken ihre Immobilienkredite nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze. Diese unterscheidet sich je nach Bank und Art der Kreditsicherheit. Dieser Wert bestimmt die maximal mögliche Höhe des Darlehens.

Für Bausparkassen und Hypothekenbanken liegt die Beleihungsgrenze bei 60 Prozent. Das heißt, dass Kredite bis zu einer Höhe von 60 Prozent des Beleihungswertes ausgereicht werden dürfen. Dieser Sachverhalt hat mit der großen Sicherheit der von diesen Unternehmen zur Refinanzierung ausgegebenen Pfandbriefe zu tun. Für Geschäftsbanken liegt die Beleihungsgrenze in aller Regel bei höchstens 80 Prozent.

Die klassische Immobilienfinanzierung berücksichtigt 60 Prozent der Kreditsumme über eine Hypothekenbank als erstrangiges Darlehen und den darüber hinaus gehenden Betrag als sogenanntes Nachrangdarlehen gegen einen Zinsaufschlag in Höhe von 0,5 Prozent über eine assoziierte Geschäftsbank.

Was tun, wenn der Beleihungswert zu niedrig ausfällt?

Angenommen, der Kaufpreis eines Hauses während eines Immobilienbooms beträgt 300.000 Euro, die Bank setzt den Beleihungswert aber nur auf 200.000 Euro fest. Eine Finanzierung wäre nur für maximal 160.000 Euro möglich. Verfügt der Käufer nur über 100.000 Euro Eigenkapital, müssen weitere Sicherheiten zur Verfügung gestellt werden. Das könnten beispielsweise Lebens- oder Rentenversicherungen sein. Sie haben einen eigenen Beleihungswert, der aufgrund von ihrem Rückkaufswert errechnet wird.

Der Beleihungswert bei zusätzlichen Kreditsicherheiten

Lebensversicherungen werden häufig als Kreditsicherheit an eine Bank abgetreten. Der Beleihungswert entspricht hier dem Rückkaufswert. Bei fondsgebundenen Policen werden allerdings Abschläge in Höhe zwischen 20 und 40 Prozent gemacht. Gleiches gilt, wenn ein Depot als Besicherung für einen Wertpapierkredit abgetreten wird. Der Beleihungswert orientiert sich in diesem Fall an der Aufteilung von Aktien, Rentenpapieren und Geldmarkttiteln.

Eigene Wertermittlung lohnt sich

Die Ermittlung der maximalen Beleihung kann in der Regel erst erfolgen, wenn der Bank alle relevanten Unterlagen des Objektes, einschließlich Fotos, vorliegen. Kritisch ist, dass dies erst der Fall ist, wenn der Kaufvertrag geschlossen wurde. Es empfiehlt sich daher für potenzielle Immobilienerwerber, vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages mit einem Gutachter das Objekt zu besichtigen. Dieser kann den Beleihungswert ermitteln und dem Käufer somit deutlich machen, bis zu welchem Rahmen die Bank ein Darlehen ausreichen wird. Dieses Geld ist auf jeden Fall sinnvoll investiert: Eine Rückabwicklung des Kaufvertrages wäre teurer und ärgerlich.