Sachwertverfahren

Alternative Verfahren

Wenn es darum geht, Immobilienwerte zu bestimmen, wird zuerst auf das Vergleichswert- oder das Ertragswertverfahren zurückgegriffen.

Vergleichswertverfahren

Vergleichbare Immobilien – seien es Wohnungen, einzeln stehende Häuser, Reihenhäuser oder Nutzimmobilien wie Garagen – helfen bei der Festlegung des Vergleichswerts. Für den direkten Vergleich braucht es also ähnliche Immobilien. Der indirekte Vergleichswert bestimmt sich aus den vergangenen Kaufpreisen in der Kommune und Zu- und Abschlägen, je nachdem, ob Lage, Grundriss oder andere Faktoren den Wert steigern oder mindern.

Ertragswertverfahren

Bei diesem Verfahren steht die Rendite im Vordergrund, die sich mit einer Immobilie voraussichtlich erzielen lassen. Damit ist es für Vermieter relevant. In die Berechnung fließen unter anderem der Bodenwert, der bauliche Zustand, die Mieteinnahmen und die Unterhaltskosten ein.

Anwendung des Sachwertverfahrens

Es kann allerdings sein, dass es keine ausreichenden Vergleichswerte gibt oder dass das Ertragswertverfahren nicht einsetzbar ist. In einem solchen Fall kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Es kann außerdem die anderen Verfahren ergänzen.

Faktoren für die Berechnung des Sachwerts

Vor allem fünf Aspekte sind für die Ermittlung des Sachwerts relevant: der Bodenwert, die Herstellungskosten, die Alterswertminderung, der Gebäudesachwert und der Marktanpassungsfaktor.

Bodenwert

Der Bodenwert beziffert den Wert des Grundstücks. Er bestimmt sich aus den Bodenrichtwerten der Gemeinde und der Grundstücksfläche. Die Berechnung geht davon aus, dass der Boden unbebaut wäre.

Regelherstellungskosten

Um Sachwerte von Gebäude und Anlagen zu ermitteln, sind vor allem die Herstellungskosten wichtig. Die Baukosten und Baunebenkosten der baulichen Anlagen pro Quadratmeter nehmen die Bauweise und die eingesetzten Materialien in den Blick. In die Rechnung fließt ein, welche Kosten für die Herstellung der Gebäude aktuell zu veranschlagen wären. Dafür sind nicht die tatsächlichen Kosten ausschlaggebend, sondern die Ausgaben, die in der Regel pro Quadratmeter Grundfläche anfallen. In Tabellen lassen sich diese Kosten nach Baujahr, Ausstattung und der Art von Grundstück wie Gebäude ablesen. Der Gutachter bezieht außerdem besondere Merkmale des jeweiligen Gebäudes ein.

Alterswertminderung

Das Alter der Gebäude auf dem Grundstück spielt ebenfalls eine Rolle. Je nach Alter und Nutzungsdauer ist eine Wertminderung der Gebäude anzunehmen. Bei Einfamilienhäusern liegt sie normalerweise bei 1,25 Prozent. Auch Mängel und Bauschäden an den Gebäuden schlagen negativ zu Buche.

Gebäudesachwert

Aus den Herstellungskosten und der Bruttogrundfläche des Gebäudes abzüglich der Alterswertminderung ergibt sich der Gebäudesachwert.

Marktanpassungsfaktor

Bodenwert und Gebäudesachwert ergeben den vorläufigen Sachwert. Die Marktanpassung kann den Sachwert noch einmal verändern. Über Faktoren bezieht sie den Immobilien- und Grundstücksmarkt ein. In bestimmten Lagen lässt sich zum Beispiel damit rechnen, dass der Preis bei einem Verkauf kleiner ausfällt. Anderswo ist davon auszugehen, dass sich beim Verkauf eines bebauten Grundstücks ein höherer Preis erzielen lässt, als der vorläufige Sachwert angibt.

Vorteile des Sachwertverfahrens

Dank dem Sachwertverfahren lassen sich Immobilien auch dann bewerten, wenn die anderen beiden Verfahren nicht anwendbar sind. Mit dem Verfahren lässt sich außerdem bestimmen, welchen Wert die Substanz einer Immobilie hat.

Nachteile des Sachwertverfahrens

Mit der Berechnung des Sachwerts liegt der Preis vor, der sich aus der Summe von Gebäudesachwert und Bodenwert, abzüglich der Wertminderung und inklusive der Marktanpassung ergibt. Das ist nicht unbedingt ein Preis für den Immobilienmarkt. Die einbezogene Marktanpassung reicht nicht aus, um alle Aspekte abzudecken, die in den Wert einer Immobilie hineinspielen.