Gebühr bei vorzeitig abgelösten Krediten zu hoch

Wohneigentum liegt im Trend: Durch niedrige Kreditzinsen ist eine Immobilienfinanzierung so günstig wie nie. Wer vorzeitig aus Kreditverträgen für Immobilien aussteigen muss, kann kräftig draufzahlen. Kreditinstitute dürfen eine Sonderzahlung fordern, die Vorfälligkeitsentschädigung. Deren Höhe wird nur unzulänglich reguliert. Anlässlich der bevorstehenden Umsetzung der EU-Richtlinie zu Immobilienkrediten fordert der VZBV Korrekturen.

Die Umsetzung der EU-Richtlinie zu Wohnimmobiliendarlehen in deutsches Recht muss bis zum Jahr 2015 erfolgen. Im Frühjahr 2016 sollen die Neuregelungen in Kraft treten. Reformbedarf besteht aus Sicht des VZBV insbesondere bei der Vorfälligkeitsentschädigung, der Kostentransparenz bei komplexen Finanzierungskombinationen sowie den Wohlverhaltenspflichten in der Finanzierungsberatung.

Deutsche haben Baufinanzierungen über 836 Milliarden Euro aufgenommen

Darlehen zur Finanzierung von Wohnimmobilien zählen zu den wichtigsten Verträgen, die Verbraucher abschließen, da sie mit besonders hohen und langfristigen Verbindlichkeiten einhergehen. 836 Milliarden Euro schuldeten im Jahr 2013 Privatpersonen den Banken für Wohnimmobiliendarlehen laut Zahlen der Bundesbank. Für Verbraucher ist es wichtig, dass sie Angebote transparent vergleichen können. Tatsächlich sind die deutschen Vorschriften zur Effektivzinsangabe aber irreführend. Finanzinstitute empfehlen bisweilen undurchsichtige Finanzierungskombinationen, die den Vergleich der Konditionen erschweren.

Lagen die Vorfälligkeitsentschädigungen in den Jahren 2007 und 2008 noch bei durchschnittlich vier Prozent des abgelösten Restkapitals, stiegen sie 2012 und 2013 auf rund elf Prozent. „Durch die Niedrigzinsphase haben die Belastungen für Verbraucher eine neue Dimension erreicht“, sagt Dorothea Mohn, Teamleiterin Finanzen beim VZBV. „Die aktuelle Höhe der Vorfälligkeitsentschädigungen ist für viele Verbraucher existenzbedrohend.“

Zinsen sinken, Vorfälligkeitsentschädigung steigt

Als Kostenfalle erweisen sich gerade bei niedrigen Zinsen Kredite, wenn die Immobilie verkauft und Schulden vorzeitig zurückgezahlt werden. Die Schadensersatzforderungen bei vorzeitig beendeten Kreditverträgen schießen in die Höhe. Das ist eineseits logisch. Denn mit der Vorfälligkeitsentschädigung holt sich die Bank einen Teil des entgangenen Gewinns zurück. Sie kann das Geld aktuell nur zu niedrigeren Zinsen verleihen, als sie es dem Schuldner ursprünglich ausgeliehen hat. Dieser Ausgleich steht ihr nach den Bedingungen zu.

Schuld an den hohen Forderungen sind nach Meinung der Verbraucherschützer nicht allein die niedrigen Zinsen: Mangels klarer gesetzlicher Vorgaben werden die Verbraucher von Kreditinstituten vielfach zusätzlich abkassiert. Die Verbraucherzentralen und der VZBV haben knapp 3.000 Fälle aus den Jahren 2009 bis 2013 untersucht, bei denen Verbraucher vorzeitig Immobilienkredite von über 330 Millionen Euro zurückgezahlt haben und dafür rund 30 Millionen Euro an Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen mussten.

In Deutschland liegen die Gebühren über dem europäischen Vergleich

Bei rund 40 Prozent der untersuchten Fälle war eine Differenz von mehr als zehn Prozent zwischen den von den Banken geforderten und den von der Verbraucherzentrale errechneten Vorfälligkeitsentschädigungen festzustellen. In 20 Prozent der Fälle ergab sich eine Differenz von mehr als 20 Prozent; in zwölf Prozent der Fälle sogar mehr als 30 Prozent.

„Die Regeln für die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen müssen endlich eindeutig, transparent und fair werden“, fordert Mohn. „Zudem bedarf es eines Schutzes vor extremen Ausschlägen bei den Ausgleichsforderungen.“ Der VZBV fordert deshalb eine neue, gesetzlich standardisierte Berechnungsmethode für Vorfälligkeitsentschädigungen. Die Forderungen sollten auf höchstens fünf Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Kredits gedeckelt werden.

Den Reformbedarf unterstreicht auch ein vom VZBV in Auftrag gegebenes Gutachten, das die Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung in acht europäischen Ländern vergleicht: Bei stark fallenden Zinsen ist die deutsche Vorfälligkeitsentschädigung so hoch wie in keinem anderen der Vergleichsländer.