Immobilienkauf: Fünf Punkte für eine gute Finanzierung

Doch der Traum vom Immobilienkauf kann schnell zum Alptraum werden, wenn die Finanzierung platzt. Diese fünf Punkte sollten daher beachtet werden:

1. Rate dauerhaft einplanen

Immobilien werden über einen langen Zeitraum finanziert. Anleger sollten daher gut durchdenken, ob sie sich die Raten für den Kredit dauerhaft leisten können. Wichtig ist, sich vor dem Kauf einen Überblick über Risiken und mögliche Veränderungen beim Einkommen zu verschaffen. Auch die regelmäßigen Ausgaben im künftigen Eigenheim sollten aufgelistet werden. Das gibt Aufschluss darüber, wie hoch die Belastung sein kann. Dazu zählen etwa Nebenkosten – die natürlich als Kostenpunkt bestehen bleiben – und Rücklagen für Instandhaltungen und Modernisierungen der Immobilie.

2. Risiko reduzieren: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital

Ohne Eigenkapital sollte eine Immobilie besser nicht finanziert werden – denn dabei steigen die Risiken. Muss das Haus zum Beispiel wegen einer Scheidung oder eines beruflichen Umzugs verkauft werden, drohen hohe Schulden. Für die meisten ist es ratsam, mindestens 20 Prozent der Kaufsumme an Eigenmitteln mitzubringen. In vielen Fällen lohnt es sich, bestehende Altersvorsorgeverträge einzusetzen, auch Guthaben aus Riester-Verträgen. Hier ist es möglich, Kapital zu entnehmen, um sie außer für die Finanzierung auch zur Schuldentilgung einzusetzen.

3. Finanzierungsplan aufstellen

Bei der Kalkulation sollte berücksichtigt werden, dass auf den Kaufpreis der Immobilie Nebenkosten wie etwa Maklerprovision, Notargebühren und Grundbuch-Eintrag anfallen. Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist - in Nordrhein-Westfalen etwa beträgt sie 6,5 Prozent. In der Summe machen die Nebenkosten insgesamt 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus.

Diese Nebenkosten sollte man aus eigenen Mitteln finanzieren können und zusätzlich etwa 20 Prozent an Eigenkapital haben, um die Immobilie zu kaufen. Käufer sollten sich nicht auf mögliche Steuerersparnisse verlassen", sagt Experte und Ratgeberautor Thomas Hammer. Außerdem sollte die Tilgung bei zwei, besser aber bei drei Prozent liegen.

Es ist zu empfehlen, genügend Puffer und finanzielle Rücklagen einzurechnen, damit der Kredit weiter abbezahlt werden kann, wenn unerwartete Kosten oder plötzliche Mietausfälle auftreten. Auch ein ausfallendes Einkommen kann so eine Zeit lang kompensiert werden.

4. Finanzierungsmöglichkeiten klären

"Wer einen Kredit aufnehmen will, muss zum Banktermin eine Gehaltsaufstellung sowie bestehende Vermögens- und Kreditverhältnisse mitbringen", sagt Hammer. Außerdem interessiere sich die Bank für den Grundriss, den baulichen Zustand und die Lage der Wohnung. Der klassische Bankkredit ermöglicht eine einfache Finanzierung. Käufer sehen auf einen Blick den Schuldenstand, die Zinsbindung und die Tilgungsraten. Da die Zinsen im Moment sehr niedrig sind, lohnt sich eine lange Laufzeit. "15 Jahre Zinsbindung ist durchaus sinnvoll. Allerdings gilt: Bis zum Renteneintritt sollte man schuldenfrei sein", sagt Hammer.

5. Tilgung: Die richtige Strategie

Lieber ein wenig mehr als zu wenig - das ist das Motto, wenn es um die Tilgung geht. Wer rasch tilgt, spart sich hohe Darlehenskosten, gewinnt Freiheit und hat mehr Spielraum für die Instandhaltung seiner Immobilie. Ein Beispiel: Wer einen Kredit von 100.000 Euro bei einem Zinssatz von 3,2 Prozent mit 1 Prozent tilgt, hat nach zehn Jahren noch eine Restschuld von rund 88 230 Euro. Bei einer Tilgungsrate von 2 Prozent beträgt die Restschuld etwa 76.460 Euro.

Sondertilgungen: Viele Banken deutlich flexibler geworden, wenn es um Sondertilgungsoptionen geht. Bei vielen Kreditinstituten ist eine kostenlose Sondertilgung von 5 oder sogar 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr möglich. Mit einer solchen außerplanmäßigen Sondertilgung, etwa durch freiwerdende Ersparnisse, lässt sich die Strecke bis zur Schuldenfreiheit wirksam verkürzen. Jede einzelne Sondertilgung hat direkten Einfluss auf die Höhe der Restschuld sowie auf die Gesamtdauer der Darlehenslaufzeit.

Tilgungssatzwechsel: Kreditnehmer sollten darauf achten, dass die Option besteht, ohne Extragebühren die Höhe des Tilgungsanteils und damit der Monatsrate zu verändern. Das ist zum Beispiel zwei- oder auch dreimal während der Zinsbindung möglich. Das bietet die Möglichkeit, von Beginn an auf eine möglichst hohe Tilgung setzen zu können und sich gleichzeitig offenzuhalten, bei einem finanziellen Engpass die Rate zu reduzieren. Sinnvoll ist dann, einen Tilgungssatzwechsel vorzunehmen. Falls eine dauerhafte Steigerung der persönlichen Einnahmen eintritt, dann macht es aber ebenso Sinn, den Tilgungssatz zu erhöhen.

Bei Fragen zur Baufinanzierung können Sie sich gerne an die kostenlose Hotline von Verivox wenden. Sie erreichen uns Montag bis Freitag von 8-20 Uhr telefonisch unter 0800 289 266 000.