Günstige Baufinanzierung: Langfristige Zinsbindung zahlt sich aus

Von einer Zinsbindung von zehn Jahren raten Experten in den meisten Fällen ab. "Eine zehnjährige Zinsbindung eignet sich nur für Kreditnehmer, die sich eine so hohe Tilgung leisten können, dass sie ihre Schulden innerhalb von zehn Jahren halbieren", erklärt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin. Die meisten haben indes nach zehn Jahren noch immer eine Restschuld von 70 bis über 80 Prozent. Wird dann schon der Anschlusskredit fällig, kann eine Zinserhöhung die ganze Finanzierung gefährden. "Niemand kann ausschließen, dass sich die Hypothekenzinssätze bis dahin verdoppeln", sagt Sahr.

Eine längere Zinsbindung hat einen weiteren Vorteil: Kreditnehmer können ab dem elften Jahr mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten das Darlehen vorzeitig ganz oder teilweise zurückzahlen, und das ohne jede Kosten. "Abhängig von der jeweiligen Laufzeit - 15 oder 20 Jahre - haben Kreditnehmer dann fünf oder zehn Jahre Zeit, um zu einer günstigen Zeit eine Anschlussfinanzierung des Hauskredites abzuschließen", erläutert Zinsexperte Herbst. Und die Kosten halten sich in Grenzen: Eine 15-jährige Zinsbindung ist laut Herbst nur etwa 0,5 Prozentpunkte teurer als eine zehnjährige Zinsbindung. "Für eine 15-jährige Hypothek berechnen Banken im Schnitt nur 45 Euro pro Monat mehr – bei einem Darlehensbetrag von 100.000 Euro."

Zinstief zur Tilgung nutzen

Grundsätzlich sollte das Zinstief dazu genutzt werden, möglichst hoch zu tilgen - damit das Darlehen auch in einer realistischen Zeitspanne abbezahlt ist. "Mit einer möglichst hohen Tilgung können Risiken von möglichen Zinserhöhungen minimiert werden", sagt Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf. Nach seinen Angaben bieten die Geldinstitute vielfältige Tilgungsoptionen. In vielen Fällen kann der Kreditnehmer die anfängliche Tilgung selbst festlegen.

Auch ein mehrmaliger Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung ist möglich oder gar ein Aussetzen: "Das kann für den Kreditnehmer von Vorteil sein, wenn im Falle von Arbeitslosigkeit das Einkommen kurzzeitig sinkt", erklärt Hentschel. Jörg Sahr von der Stiftung Warentest empfiehlt auch jungen Paaren, im Kreditvertrag das Recht auf einen Wechsel der Raten zu vereinbaren. "Sie können zum Beispiel mit einer hohen Tilgung anfangen, diese nach der Geburt eines Kindes herabsetzen und später wieder erhöhen", sagt Sahr. So lässt sich die Kreditrate an die veränderte Lebenssituation anpassen.

Verschiedene Angebote vergleichen

"Wichtig ist vor allem, dass Verbraucher mehrere Kreditangebote einholen und sich auch einen vollständigen Finanzierungsplan aushändigen lassen", fügt Sahr hinzu. Das zahlt sich oft aus. "Schon geringe Prozentunterschiede bei den Zinsen addieren sich über 15 Jahren hinweg zu immensen Summen", sagt auch Max Herbst. Das können dann in einigen Fällen locker ein paar Tausend Euro sein.

Kreditnehmer sollten ebenfalls darauf achten, ob der jeweilige Kredit Sondertilgungen ermöglicht. Fünf Prozent der Darlehenssumme sind pro Jahr fast standardmäßig als Sondertilgung möglich. "Man kann monatlich Reserven aufbauen und davon auch wieder einen Teil zur schnelleren Rückzahlung nutzen, aber auch Bonuszahlungen seines Arbeitgebers zu Sondertilgungen einsetzen", sagt Max Herbst. Der Vorteil: Die Kreditschuld wird schneller abgebaut, und obendrein lassen sich auch noch Zinsen sparen.

Niedrige Zinsen hin, niedrige Zinsen her: Bevor Verbraucher zu einem Darlehensgeber gehen und einen Immobilienkredit beantragen, sollten sie sich überlegen, ob sie sich das überhaupt leisten können. "Von der Kauf- oder Bausumme muss mindestens 20 Prozent als Eigenkapital vorhanden sein", sagt Verbraucherschützer Hentschel. Er rät dazu, dass bei einem Wunsch nach Immobilienerwerb ein Haushaltsplan erstellt wird, in dem auch die Lebenshaltungskosten wie Ernährung, Kleidung, Versicherungen und Freizeit berücksichtigt sind. "Man sollte die Ausgabensituation genau mit den Einnahmen vergleichen und dabei prüfen, wie realistisch es ist, Ratenzahlungen für einen Immobilienkredit Monat für Monat zu leisten."