Finanztest warnt vor geschlossenen Immobilienfonds

40 von 58 Fonds für Immobilienprojekte in Deutschland fielen bei dem Test durch. Nur acht Fonds erhielten das Qualitätsurteil "befriedigend", zehn andere die Note "ausreichend", wie die Zeitschrift "Finanztest" in ihrer neuen Ausgabe berichtet. Kein Fonds schnitt mit "sehr gut" oder "gut" ab.

"Das Ergebnis ist eine deutliche Warnung für Anleger und für die Branche kein Ruhmesblatt", sagte Chefredakteur Hermann-Josef Tenhagen am Dienstag in Berlin. Geschlossene Immobilienfonds seien für die Altersvorsorge und für Kleinsparer ungeeignet. Der Verband Geschlossene Fonds (VGF) stellte einige der Warentest-Kriterien infrage und verwies auf eine gute Leistungsbilanz.

Geschlossene Immobilienfonds investieren über zehn oder mehr Jahre Millionen-Eurobeträge in ein oder mehrere Bauprojekte wie Bürogebäude, Hotels, Einkaufszentren oder Wohnheime. Die Häuser werden mit Geld von Anlegern und Krediten finanziert. Im ersten Halbjahr 2012 sammelten die Fonds in Deutschland 733 Millionen Euro ein. Anders als bei offenen Immobilienfonds sind die Anleger Gesellschafter und bleiben während der Laufzeit an den Fonds gebunden. Bei Verlusten haften sie in Höhe ihrer Einlage.

Hälfte der Angebote wurde direkt aussortiert

Bei fast der Hälfte der untersuchten Fonds stand für mehr als 10 Prozent der Investitionssumme zum Anlagezeitpunkt nicht fest, in welche Immobilien das Geld fließen sollte. Diese Angebote sortierten die Warentest-Experten wegen des hohen Risikos genauso aus wie Fonds, die mehr als 50 Prozent des benötigten Kapitals über Kredite finanzierten. Andere wichtige Kriterien für die Beurteilung waren die Verlässlichkeit der Mieteinnahmen, das Verhältnis von Kreditanteil und Tilgung und die Höhe der Einmalkosten, die die Fondsbetreiber zu Beginn von den Anlegern kassieren.

Am besten schnitt ein Fonds ab, der rund 30 Millionen Euro in zwei Apartmenthäuser für Studenten in Hamburg und Frankfurt investiert. Wegen des knappen Wohnraums in den Universitätsstädten seien hohe Mieten erzielbar, der Pächter sei zahlungskräftig, und eine Stiftung sichere die Garantiemiete ab, sagte Tenhagen zur Begründung.

Nach einer Studie des VGF brachten bis 2010 etwa 85 Prozent der geschlossenen Immobilienfonds mit deutschen Objekten den Anlegern einen Vermögenszuwachs. 15 Prozent hätten Verluste gemacht. Es habe sich auch gezeigt, dass Fonds mit mehr als 50 Prozent Fremdkapital erfolgreicher waren als die anderen, sagte VGF-Hauptgeschäftsführer Eric Romba. Es sei deshalb "zweifelhaft", dass "Finanztest" bei seiner Bewertung die Überschreitung dieser 50 Prozent zum K.o.-Merkmal gemacht habe.