Erbbauzins

Was ist der Erbbauzins?

Als Erbbauzins bezeichnet man die Gebühr, die der Nutzer eines Grundstücks an den Eigentümer entrichtet, wenn er mit diesem einen Erbpachtvertrag geschlossen hat. Bei diesen Verträgen vermietet der Eigentümer – oft die Kommune oder eine kirchliche Institution – das Grundstück an den Pächter und gewährt diesem das Recht, darauf ein Gebäude zu errichten. Erbpachtverträge haben meist eine lange Laufzeit zwischen 60 und 99 Jahren, so dass mehrere Generationen das Grundstück nutzen können. Überdies besteht häufig die Möglichkeit, den Vertrag zu verlängern.

Streng genommen handelt es sich beim Erbbau- oder Erbpachtzins somit nicht um eine Zinszahlung, sondern um eine Miet- oder Pachtgebühr.

Wie lässt sich der Erbbauzins berechnen?

Maßgebend für die Errechnung des Erbbauzinses ist der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Dieser lässt sich entweder anhand der ortsüblichen Quadratmeter-Preise für Bauland oder durch das Gutachten eines Immobiliensachverständigen bestimmen.

Häufig beträgt der jährliche Erbbauzins zwischen 3 und 5 Prozent des Grundstückswertes. Bei einem Wert des Grundstücks von 120.000 Euro würde das marktübliche Entgelt somit zwischen 3.600 Euro und 6.000 Euro pro Jahr liegen.

Je nach Vertragsgestaltung kann der Erbpachtzins auch monatlich fällig sein. In diesem Fall beträgt die monatliche Zahlung ein Zwölftel des jährlichen Betrags.

Berechnungsweise bei Eigentumswohnungen

Erbpachtverträge lassen sich nicht nur mit einzelnen Pächtern abschließen, sondern auch mit einer Pächtergemeinschaft – etwa dann, wenn auf dem Grundstück ein Haus mit mehreren Eigentumswohnungen steht.

In diesem Fall teilen sich die Eigentümer der einzelnen Wohnungen den Erbbauzins gemäß ihrem Anteil am Grundstück auf.

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus hat 8 Eigentumswohnungen. Jeder ist ein Anteil von 125/1000 am gemeinschaftlichen Eigentum und damit auch am Grundstück zugeordnet. Bei einem gesamten Erbbauzins von 8.000 Euro pro Jahr bedeutet dies, dass jeder einzelne Eigentümer davon 1.000 Euro zu übernehmen hat.

Wann darf der Grundstückseigentümer den Erbbauzins erhöhen?

Zunächst einmal vereinbaren Eigentümer und Pächter im Erbpachtvertrag den Erbbauzins für die Nutzung des Grundstücks. Einer Erhöhung dieses Entgeltes setzt der Gesetzgeber im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) enge Grenzen: Dort heißt es in § 9a, dass eine Erhöhung unzulässig ist, wenn sie über eine Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht.

Das bedeutet konkret: Der Grundstückseigentümer darf den Erbpachtzins nur an die Inflationsrate koppeln. Damit entwickeln sich für den Pächter die Kosten unabhängig von der Wertsteigerung des Grundstücks, selbst wenn dessen Wert sich innerhalb weniger Jahre verdoppeln würde. Darüber hinaus muss er mit der ersten Zinserhöhung mindestens drei Jahre ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses warten. Üblicherweise enthalten die Verträge eine entsprechende Anpassungsklausel, die man auch als Wertsicherungsklausel bezeichnet.

Beispiel: Beim Abschluss des Erbpachtvertrags vereinbaren beide Parteien einen jährlichen Erbbauzins von 4.500 Euro. Drei Jahre später sind die allgemeinen Verbraucherpreise laut Statistischem Bundesamt um 5 Prozent gestiegen. Damit darf der Eigentümer den Zins auf 4.725 Euro pro Jahr erhöhen.

Können die Kosten nach einem Verkauf der Immobilie steigen?

Wenn der Erbpachtnehmer seine Immobilie verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Erbpachtvertrag ein und muss ab der Übernahme den Erbbauzins bezahlen.

Der Eigentümer des Grundstücks bleibt auch bei einem Wechsel des Pächters an den vertraglich vereinbarten Erbpachtzins gebunden. Eine Zinserhöhung im Zuge eines Verkaufs der Immobilie ist nicht zulässig.

Kann ich den Erbpachtzins steuerlich absetzen?

Da Eigentümer von selbstgenutzten Immobilien die dafür anfallenden Unterhalts- und Finanzierungskosten nicht steuerlich geltend machen können, hat in diesen Fällen der Erbbauzins keine steuerlichen Auswirkungen.

Anders hingegen bei vermieteten Immobilien: Hier darf der Eigentümer die Kosten, die direkt mit der Vermietung im Zusammenhang stehen, als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Neben den Finanzierungszinsen und Unterhaltskosten zählt dazu auch der Erbbauzins.

Was passiert bei Zahlungsverzug?

Wenn der Pächter mit mindestens zwei vollen Jahreszinsen im Zahlungsrückstand ist, darf der Grundstückseigentümer sein Heimfallrecht ausüben. Hinter diesem Begriff verbirgt sich das Recht zur Rückforderung des Grundstücks, um den wirtschaftlichen Schaden bei einer Pflichtverletzung durch den Pächter zu begrenzen.

Hat der Pächter auf dem Grundstück auf eigene Kosten ein Gebäude errichtet, muss ihm der Eigentümer beim Heimfall eine angemessene Entschädigung für dessen Übernahme bezahlen. Die Entschädigung darf er mit offenen Forderungen – etwa aus Zahlungsrückständen – verrechnen.