Immobilienverkauf: Viele Interessenten dank niedriger Zinsen

Es kommt auf die Lage an: sowohl auf die persönliche als auch auf die der Immobilie. Wer zum Beispiel in Städten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main oder München Eigentum besitzt "hat sehr gute Chancen ein dickes Plus zu machen", sagt Jörg Sahr, Redakteur der Zeitschrift "Finanztest". Auch im Speckgürtel, also in Landkreisen im direkten Umfeld der großen Städte, kann ein Verkauf noch günstig sein. Gefragt sind außerdem Wohnungen und Häuser in fast sämtlichen deutschen Universitätsstädten.

Diese so genannten Schwarmstädte ziehen viele junge Leute an, die dringend Wohnungen brauchen, die Mieten werden steigen. Das werde "auch den Anstieg der Kaufpreise nochmals befeuern", schreibt der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in seinem Frühjahrsgutachten. Der ZIA ist eine Dachorganisation der Branche.

Für Eigentümer kann das Zinsniveau zum Problem werden

Schon jetzt lässt sich dem ZIA zufolge der Anstieg an Zahlen festmachen. In Stuttgart kosteten Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr fast 19 Prozent mehr als 2014, in Berlin waren es rund 14 Prozent mehr, in München fast 13 Prozent. Im Schnitt kletterten die Preise um etwa 14 Prozent, wie es in einem Report des Berliner Beratungsunternehmen Empirica heißt. Dessen Daten basieren auf Angaben in Verkaufsinseraten - was nicht bedeutet, dass der Verkäufer den verlangten Betrag auch bekam.

Zahlen und Aussichten verlocken eigentlich zum Verkauf, zumal es angesichts rekordverdächtig niedriger Zinsen viele Interessenten geben wird. Für Eigentümer kann das Zinsniveau jedoch zum Problem werden. Denn was sollen sie mit dem Geld machen, das die Immobilie bringt? "Will ich es für Weltreise, Auto, Rente einsetzen, ist es logisch, jetzt zu verkaufen", sagt Empirica-Vorstand Reiner Braun. "Habe ich sonst keine Alternative, könnte ich warten, ob der Preis weiter steigt."

An Spekulationssteuer denken

Die niedrigen Zinsen werden Eigentümern auch Kopfschmerzen bereiten, wenn auf ihrer zum Verkauf angebotenen Immobilie noch eine Hypothek lastet. Denn dann spielt die Bank mit: Sie wird eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, damit der Kreditnehmer vorzeitig aus dem Darlehensvertrag aussteigen kann. Weil in Altverträgen meistens deutlich höhere Zinssätze stehen, als sie zurzeit marktüblich sind, kann diese Art Schadenersatz teuer werden. Deshalb kommen schnell erhebliche Beträge zusammen.

Sahr rechnet das an einem Beispiel vor: Die Restschuld liegt bei 100 000 Euro, der Kreditvertrag läuft noch fünf Jahre, der Zinssatz beträgt 4 Prozent, die Monatsrate 600 Euro. Herauskommt eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 17 000 Euro oder umgerechnet 17 Prozent des noch offenen Darlehensbetrags. Je nach Vertrag können Sondertilgungen oder spezielle Kündigungsfristen den kostspieligen, vorzeitigen Ausstieg abfedern. Die Vorfälligkeitsentschädigung bestreiten Immobilienbesitzer in der Regel aus dem Verkaufserlös - sie haben also am Ende nicht die ganze Summe auf dem Konto.

Neben der Bank kassiert häufig das Finanzamt mit. "Wer eine Mietwohnung kauft und innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, muss darauf Steuern zahlen", erläutert die Leiterin der Abteilung Steuerrecht bei der Bundessteuerberaterkammer, Claudia Kalina-Kerschbaum. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Steuersatz des Verkäufers. Sein Gewinn bleibt jedoch steuerfrei, wenn seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre vergingen. Für Selbstnutzer, die seit Kauf oder Fertigstellung der Immobilie ausschließlich in diesen eigenen vier Wänden gewohnt haben, bleibt der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Auch die Zehnjahresfrist greift nicht.

Das Gleiche gilt für Wohnungen und Eigenheime, "die zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden". Lebte jemand vor dem Kauf als Mieter in derselben Wohnung, gilt das nicht als Zeit der Selbstnutzung, so Kalina-Kerschbaum. Zu guter Letzt hält auch das Grundbuchamt die Hand auf. Die dort bestehende Grundschuldeintragung muss gelöscht werden.