Hausverkauf: Wenn das Arbeitszimmer zur Steuerfalle wird

Ein möglicher Gewinn muss beispielsweise nicht versteuert werden, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Wurde die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, gilt das Gleiche.

Doch Vorsicht: "Insbesondere wenn ein Verkauf unterhalb der Zehn-Jahres-Frist geplant ist, sollte genau geprüft werden, wie die Immobilie genutzt wurde", rät Erich Nöll vom Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine in Berlin. Befand sich ein häusliches Arbeitszimmer in der Immobilie, wird das Finanzamt hellhörig. Der Grund: Ein Arbeitszimmer gilt nicht als selbst bewohnt. Die Folge: Der Teil des Veräußerungserlöses, der auf das Arbeitszimmer entfällt, muss herausgerechnet, der entsprechende Gewinn versteuert werden.

Liegt zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren, kann die Immobilie mit dem Arbeitszimmer ohne Probleme mit dem Finanzamt verkauft werden, wenn das Arbeitszimmer nur für Arbeitnehmer- oder Vermietungstätigkeiten genutzt wurde. Wurde es aber für Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft- oder aber für freiberufliche oder sonstige selbstständige Tätigkeiten genutzt, ist die Lage anders. In dem Fall muss der Teil des Gewinns, der auf das Arbeitszimmer entfällt, immer versteuert werden. Unerheblich ist dabei, ob die Kosten des Arbeitszimmers bislang steuerlich geltend gemachte wurden.