Steuern sparen beim Immobilienkauf: So gehts!

Steuer-Sätze vergleichen

Wer eine Immobilie kauft, muss Grunderwerbssteuer zahlen. "Die Höhe dieser Abgabe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent", sagt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. In Berlin beispielsweise verlangt der Fiskus 6 Prozent, im benachbarten Brandenburg sind es 5 Prozent. Noch größer ist der Unterschied zwischen Bayern (3,5 Prozent) und Baden-Württemberg (5 Prozent). So kann es sich lohnen, ein paar Kilometer weiter zu suchen, wenn die Steuersätze dort entsprechend niedriger sind. Ähnliches gilt für die Grundsteuer, die jährlich entrichtet werden muss. Auch sie kann von Kommune zu Kommune unterschiedlich sein.

Verträge trennen

Diejenigen, die ein Grundstück kaufen und erst danach einen gesonderten Vertrag für den Hausbau abschließen, müssen die Grunderwerbssteuer nur auf den Kaufpreis des Grundstücks zahlen. "Wichtig ist hierbei eine eindeutige und vor allem zeitliche Trennung von Grundstückskauf- und Bauvertrag", betont Hans-Jochen Gerlach. Er ist Steuerexperte des Verbands Wohneigentum in Bonn. Außerdem dürfen der Grundstücksverkäufer und der Bauunternehmer nichts miteinander zu tun haben. "Diese Konstellation ist allerdings eher selten, denn meist wird das Grundstück im Zusammenhang mit einer geplanten Bebauung erworben", sagt Gerlach. Entsprechend genau würden diese Verträge vom Finanzamt geprüft.

Bewegliche Güter herausrechnen

Das Saunahäuschen im Garten, die Einbauküche oder die Markise an der Dachterrasse - solche Gegenstände gelten als sogenannte bewegliche Güter. Wer eine Gebrauchtimmobilie kauft, sollte sie aus dem Kaufpreis herausrechnen. "Beim Notarvertrag sollten diese "beweglichen" Gegenstände aufgeführt und mit einem Wert belegt werden", rät Gordon Gross, Steuerexperte bei Haus & Grund in Berlin. Die Grunderwerbssteuer wird dann auf diese Gegenstände nicht fällig. "Es sollte aber ein gewisser Zeitwert für die Gegenstände gefunden werden, da sonst das Finanzamt genauer nachfragen beziehungsweise diese Werte nicht anerkennen wird."

Instandhaltungsrücklage gesondert ausweisen

Steht der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung an, dann muss der neue Eigentümer häufig den Anteil seines Vorgängers an der Instandhaltungsrücklage ablösen. Die Instandhaltungsrücklage ist gesetzlich vorgeschrieben. Wird bei einer Veräußerung der Eigentumswohnung der Anteil des Alteigentümers an der Rücklage im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, dann unterliegt dieser Betrag laut der Rechtsprechung nicht der Grunderwerbssteuer.

Sonderabschreibungen nutzen

Beim Erwerb eines denkmalgeschützten Hauses kann der Käufer von hohen Sonderabschreibungen profitieren, wenn er in den Erhalt des Gebäudes investiert und selbst darin wohnt. 90 Prozent der Restaurierungskosten können bei der Steuererklärung geltend gemacht werden - über einen Zeitraum von zehn Jahren mit je 9 Prozent pro Jahr. "Allerdings muss bedacht werden, dass die Denkmalschutzbehörde bei jeder Sanierungsmaßnahme und baulichen Veränderung mitredet", sagt Gerlach. Hinzu kommt: "Oft sind besondere Materialien und eine spezielle handwerkliche Ausführung der Arbeiten notwendig, die kostenintensiver sein können als bei üblichen Immobilien."

Kosten für Handwerker geltend machen

Ob Reparatur, Renovierung oder Modernisierung - Käufer gebrauchter Immobilien können die Arbeitsleistung für Tätigkeiten zum Beispiel von Malern oder Elektrikern in der Steuererklärung geltend machen. "20 Prozent der auf die Arbeitskosten entfallenden Handwerkerleistungen, maximal bis zu 1200 Euro im Jahr, können von der Einkommenssteuerschuld abgezogen werden", erklärt Klocke. Ein getrennter Ausweis der Arbeitskosten ist in der Rechnung zwingend erforderlich. "Neben den Lohnkosten können auch Fahrt- und Gerätekosten abgesetzt werden, aber nicht Materialkosten", sagt Gerlach.

Wohn-Riester-Beiträge berücksichtigen

Immobilien-Besitzer können Wohn-Riester-Beiträge in ihrer Steuererklärung (Anlage AV) eintragen. "Akzeptiert werden Tilgungsleistungen bis zu einem Höchstbetrag von 2100 Euro jährlich", sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale NRW. Die Aufwendungen können als Sonderausgabenabzug steuerlich geltend gemacht werden. "Sollte sich ein Anspruch auf Steuererstattung ergeben, der höher ist als die Summe der Zulagen, wird die Differenz erstattet", erläutert Scherfling. Die Steuererstattung lässt sich auch als Sondertilgung nutzen. Allerdings nur, wenn die Sondertilgungsoption im Kreditvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

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