Hauskauf: Worauf es bei Immobilienverträgen ankommt

"Laut Beurkundungsgesetz muss der Notar dem Käufer den Kaufvertrag mindestens zwei Wochen vor dem geplanten Beurkundungstermin zur Prüfung zuschicken", sagt Jürgen Michael Schick, Bundespressesprecher des Immobilienverbands Deutschland (ivd). Im Internet gibt es zahlreiche Standard-Kaufverträge. Sie könnten als eine Art Checkliste dienen, sagt Markus Feck von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. "Aber der eigentliche Kaufvertrag wird vom Notar verfasst", sagt Feck. "Er passt ihn an die individuellen Gegebenheiten der Immobilie und der Vertragspartner an."

"Der Erwerb einer Immobilie stellt für viele eine der größten Investitionen im Leben dar", sagt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer. Daher hat der Gesetzgeber die notarielle Beurkundung von Grundstückskaufverträgen vorgesehen. "Das hilft auch, dem Käufer klar zu machen, dass es sich hier um einen folgenreichen Schritt handelt, der gut durchdacht sein sollte", sagt Feck. Außerdem prüft der Notar, ob der Verkäufer laut Grundbucheintrag verkaufsberechtigt ist. Auf welche Punkte es ankommt:

Objektbeschreibung

"Wichtig ist zunächst die eindeutige Bezeichnung des Kaufobjekts. Diese erfolgt durch die entsprechenden Grundbuchangaben, die vom Notar überprüft werden", sagt Hüren. Auch eine genaue Beschreibung des Grundstückes, der Lage und der Innenausstattung gehöre in den Vertrag, weiß Schick. "Im Kaufvertrag müssen außerdem Angaben zu den Grundbesitzern, den im Grundbuch eingetragenen Grundschulden und etwaige Pfandrechte Dritter aufgeführt werden", ergänzt er. Wenn es mehrere Käufer gebe, müssten deren jeweilige Anteile am Eigentum aufgenommen werden, sagt Schick.

Kosten und Fälligkeiten

Feck zufolge muss der Kaufvertrag zusätzlich folgende Angaben enthalten: Den Preis der Immobilie und des Grundstückes, außerdem die Fristen, innerhalb derer Zahlungen fällig werden. In der Regel gebe es eine Klausel, die eine sofortige Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen des Käufers möglich macht, falls er nicht rechtzeitig zahlen kann, sagt Feck. Diese Klausel sei keine Pflicht, oft müssten Käufer sie aber akzeptieren.

Absicherung für Käufer und Verkäufer

Damit Käufer und Verkäufer sicher sein können, dass das Geschäft erfolgreich über die Bühne geht, gibt es einige Möglichkeiten der Absicherung: "Der Notar gestaltet den Vertrag so, dass der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen muss, wenn seine Erwerbsposition ausreichend abgesichert ist.

"Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn die erforderlichen Genehmigungen vorliegen", sagt Hüren. Also beispielsweise eine sogenannte Eigentumsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist und alle Unterlagen vorliegen, die für die Löschung nicht übernommener Grundschulden erforderlich sind. Zum Schutz des Verkäufers sehe der Notar vor, dass dieser sein Eigentum an dem Grundstück erst dann verliert, wenn er den Kaufpreis erhalten hat.

Termine und Zahlungsfristen

Auch der Übergabezeitpunkt der Immobilie sollte unbedingt Gegenstand des Vertragswerkes sein, rät Schick. "Ab diesem Zeitpunkt muss sich der Käufer gegen mögliche Gefahren versichern, wie beispielsweise gegen Schäden, die ein Baum verursacht, der von seinem Grundstück auf die Straße stürzt", erklärt Feck von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Mögliche Mängel

Damit Käufer keine böse Überraschung erleben, sollte eine Klausel für unsichtbare Mängel in den Vertrag aufgenommen werden. "Denn sanierungsbedürftige Bauteile, vorhandene Schwämme oder Asbest werden häufig erst später entdeckt", erklärt Schick. Bei manchen Verträgen können Käufer wegen eines vereinbarten Ausschlusses keine Gewährleistungsansprüche geltend machen, wenn später Mängel auftreten. Deshalb rät Feck: "Bestandsimmobilien sollte man vorher mit einem Gutachter oder Sachverständigen besichtigen".

Besonderheiten für Neubau

"Beim Neubau muss ein Vertrag alle Bauleistungen und Sonderleistungen transparent, genau und korrekt mit den dazugehörigen Kosten auflisten", rät Schick. Formulierungen wie "schlüsselfertig" oder "bezugsfertig" sollten überprüft werden. Denn im Preis für ein schlüsselfertiges Haus seien häufig noch nicht die Kosten für Garten, Zuwege, Garage und Terrasse enthalten. "Und bezugsfertig muss nicht bedeuten, dass tatsächlich alle Arbeiten im und am Haus abgeschlossen sind", sagt Schick. "Wenn die Immobilie beim Kauftermin noch nicht fertig gebaut ist, muss man sich Gewährleistungsrechte sichern", rät Feck. Am besten sei es, vorab im Vertrag den Kaufpreis zu stückeln und nur so viel zu bezahlen, wie die Immobilie zum jeweiligen Baustand wert sei.