Sanierungskosten: Überraschungspaket Altbau

Vor dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie sollten Käufer deshalb einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen, der das Haus auf Herz und Nieren prüft. Dann entscheidet sich, ob das Haus seinen Preis wert ist oder nicht, so Penningh.

Verzichtet der Käufer auf eine gründliche Untersuchung der Immobilie, muss er mit versteckten Schäden rechnen. Irgendwo liegt immer etwas im Argen, das dem Laien entgeht, das der Sachverständige aber als Hinweis auf mögliche Schäden zu deuten weiß. Seien es Putzverfärbungen, Ecken, in denen sich die Tapete wellt oder der Anstrich blättert, seltsame Gerüche, alte Heizungsanlagen, Feuchtigkeit am Fensterrahmen, Zugerscheinungen oder verräterisches Holzmehl unter den Dachsparren. Hinter solchen Details können sich ernste Bauschäden verbergen, wie etwa verrottete Außenabdichtungen, defekte Rohre, Schimmel, Schädlinge oder durchfeuchtete Dämmstoffe.

Eigentümerwechsel bringt Verpflichtungen mit sich

Schon das Alter des Gebäudes gibt Aufschluss über den Zustand. So könne man bei Häusern, die bis 1960 gebaut wurden, nicht damit rechnen, dass sie einen ausreichenden Wärmeschutz haben, so der Bauherren-Schutzbund (BSB). Bei ihnen ist mit erheblichen Zusatzkosten zu rechnen. Denn die Energiesparverordnung (EnEV) schreibt vor, bei einem Eigentümerwechsel im Haus die oberste Geschossdecke zu dämmen, sofern das Dach zugänglich ist. Kessel, die vor 1978 eingebaut wurden, müssen ausgebaut und durch moderne Heiztechnik ersetzt werden. Das kostet etwa 5.000 Euro. Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch nicht beheizte Räume führen, sind mit Isolierung zu versehen. Erst ab 1980 gebaute Häuser können in einem annähernd zeitgemäßen Energiezustand sein.

Bauherren, die ältere Häuser durch Modernisierung besonders energieeffizient gestalten wollen, können eine Förderung bei der KfW beantragen. Je besser der energetische Standard des Hauses nach der Sanierung ist, desto mehr Förderung können sie erwarten. Gefördert werden Häuser die dem Standard von KfW-Effizienzhäusern entsprechen. Auch die unabhängige Baubegleitung kann gefördert werden.

Der Zahn der Zeit

"Ist das Haus 30 oder 40 Jahre alt, sollte der Käufer auf alle Fälle die Erneuerung der kompletten Heizungsanlage einkalkulieren, auch Warmwasserboiler haben ihre beste Zeit dann hinter sich", sagt Thomas Penningh vom VPB." Nach drei Jahrzehnten müssen Schornsteinkronen häufig neu verfugt und gesichert werden. Nach vier Jahrzehnten geben die meisten Fenster auf der Wetterseite auf. Ihre Lebensdauer richtet sich nicht nur nach der Bauartklasse, sondern auch nach der geografischen Lage des Hauses und nach der Bewitterung. Zinkblecheindeckungen, Fallrohre und Regenrinnen aus Zink haben nach dieser Zeit die ersten Löcher und müssen erneuert werden.

Ein halbes Jahrhundert halten im Schnitt elektrische Leitungen den Anforderungen stand. Auch Sanitärobjekte und Sanitärleitungen aus Kupfer haben eine vergleichsweise lange Lebensdauer. Nach 50 Jahren brauchen die meisten Häuser einen komplett neuen Außenputz, auf der Wetterseite möglicherweise schon früher. Je nach Beanspruchung und Pflege hält auch das Betondach zwischen 50 und 60 Jahren. "Als besonders langlebig haben sich Ziegeldächer erwiesen.
Sie werden ohne Probleme 80 Jahre und älter", so Penningh. Gleiches gilt für Schieferdächer und andere Naturbaustoffe, wie Steinböden oder natursteinerne Treppenbeläge.

Gutachten vor Vertragsunterzeichnung

Damit neben den zu erwartenden Schönheits- und Altersreparaturen nicht noch weitere unvorhersehbare Kosten für versteckte Schäden auf den Immobilienkäufer zukommen, rät der Verband Privater Bauherren Käufern, ein Wert- und Modernisierungsgutachten erstellen zu lassen, und zwar am besten vor Unterzeichnung des Kaufvertrages. Damit bekommen sie einen guten Überblick über die notwendigen Sanierungen und die dafür anfallenden Kosten.