Nutzungsänderung

Die Rechtsgrundlage für eine Nutzungsänderung

Die Rechtsgrundlage für eine Nutzungsänderung findet sich in Paragraf 29 ff Baugesetzbuch (BauGB):

„Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften

(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30 bis 37.“

Da die ursprüngliche Baugenehmigung auch darauf abzielte, dass die Nutzung dem regionalen Umfeld entspricht, bedarf eine Nutzungsänderung meist einer neuen Baugenehmigung. Als sehr weitreichendes und vermutlich nicht genehmigungsfähiges Beispiel könnte gelten, wenn in einem Wohngebiet ein Wohnhaus in eine Lagerhalle umgewandelt werden soll.

Nutzungsänderungen in Bezug auf Wandlung von Wohnraum in Gewerbeflächen sind in Zeiten knapper Wohnungen sehr mit Vorsicht zu genießen und haben wenig Aussicht auf Erfolg.

Die Voraussetzungen für eine Nutzungsänderung

Bei dem Vorhaben einer Nutzungsänderung ist es nicht damit getan, dass der Eigentümer oder Bauherr dem Bauamt mitteilt, dass er eine Nutzungsänderung wünscht. Er muss vielmehr Auflagen erfüllen. Diese sind im Einzelnen:

• Es bedarf einer Genehmigung der Nutzungsänderung auf Antrag des Bauherrn
• Es besteht kein Widerspruch der Nutzungsänderung mit den vorliegenden Auflagen des Bebauungsplans.
• Die entsprechende Erschließung des Geländes ist sichergestellt.
• Es muss ein Entwurfverfasser bestellt werden, der über die notwendige Bauvorlageberechtigung verfügt.
• Die geänderte Nutzung muss den Vorschriften des Schall- und Wärmeschutzes entsprechen.

Die Nutzungsänderung von Gewerbefläche in Wohnraum

Ist Wohnraum knapp und sind Gewerbeflächen nur schwer zu vermieten, macht aus Sicht des Eigentümers eine Wandlung von Gewerbe- in Wohnraum Sinn. Eine Industriehalle zu wandeln wird schwierig. Ein Neubau wäre die einfachere Lösung. Ob dies allerdings aufgrund des Bebauungsplanes zulässig ist, bleibt fraglich.

Einfacher ist es in Mischgebieten. Das klassische Konstrukt eines Mietshauses sieht so aus, dass sich im Erdgeschoss ein Ladenlokal befindet und die oberen Stockwerke zu Wohnzwecken dienen. Der Einzelhandel vor Ort ist rückläufig, ein leerstehendes Ladenlokal keine Seltenheit. Eine Nutzungsänderung kann dem Leerstand entgegenwirken.

Einer der wesentlichen Aspekte, die zu beachten sind, sind die Energievorschriften. Mit großer Wahrscheinlichkeit sind energetische Vorgaben umzusetzen. Handelt es sich nur um einen Eigentümer der Immobilie, muss die Nutzungsänderung nur mit der Baubehörde abgestimmt werden.

Kritischer wird es, wenn es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt. Angenommen, einem Miteigentümer gehört eine Einheit im ersten Stock eines Hauses. In der Teilungserklärung ist ausgewiesen, dass diese Einheit nur als gewerblich genutzter Praxisraum, beispielsweise für eine Anwaltskanzlei genutzt werden darf.

Die Räumlichkeiten sind gewerblich aber nicht mehr zu vermieten. Der Eigentümer möchte sie gerne in Wohnraum umwandeln. Zum Problem kann es werden, wenn die übrigen Eigentümer dieser Wandlung nicht zustimmen. Dies kann so weit gehen, dass bereits begonnene Umbaumaßnahmen wieder rückgängig gemacht werden müssen. Die Wandlung in Wohnraum könne die Interessen der übrigen Eigentümer beeinträchtigen, so der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil (Az.: V ZR 307/16).

Trotz eines angespannten Wohnungsmarktes laufen Eigentümer von Gewerbeeinheiten, die eine Nutzungsänderung wünschen, nicht überall offene Türen ein.

Was kostet eine Nutzungsänderung?

Die Kosten hängen von mehreren Faktoren ab. Zum einen geht es um die Gebühren, die beim Bauamt zu entrichten sind. Diese variieren von Gemeinde zu Gemeinde. Die eigentlichen Baumaßnahmen schlagen je nach notwendigen Tätigkeiten mit rund 1.000 Euro pro Quadratmeter zugrunde. Es ist natürlich die Frage, ob die Einheit entkernt werden muss, oder ob eine oberflächliche Sanierung ausreicht. Wurden die Räumlichkeiten früher von einer Metzgerei genutzt, fallen die Umbaumaßnahmen wesentlich umfangreicher aus als bei Nutzung durch eine Arztpraxis.

Ein weiterer Punkt sind die Kfz-Stellplätze. Sind diese nach der Nutzungsänderung nicht mehr in ausreichender Zahl vorhanden, muss der Eigentümer dafür eine Ausgleichszahlung an die Gemeinde leisten. Die Höhe fällt ebenfalls von Kommune zu Kommune unterschiedlich aus.

Die verfahrensfreie Nutzungsänderung

Nutzungsänderungen unterliegen wie Neubauten den Bauvorschriften. Die Bauvorschriften wiederum sind in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. Diese können durchaus voneinander abweichen.

Nicht jedes Bauvorhaben muss den gesamten Prozess des Baugenehmigungsverfahrens durchlaufen. Dieser Sachverhalt orientiert sich in der Regel an der Grundfläche des Gebäudes oder an der Kubatur des umbauten Raumes. Bayern legt die Grundfläche für genehmigungsfreie Bauvorhaben wesentlich großzügiger aus als beispielsweise das Saarland.

Diese Regelung greift auch im Fall einer Nutzungsänderung. Allerdings bedeutet verfahrensfrei nicht rechtsfrei. Der Bauherr oder Eigentümer muss im Vorfeld mit der Baubehörde klären, welche Auflagen er auch bei einer verfahrensfreien Nutzungsänderung berücksichtigen muss.

Eine genehmigungsfreie Nutzungsänderung setzt allerdings auch voraus, dass an die neue Nutzungsart keine neuen Anforderungen gestellt werden. Nach wie vor bewegen sich Eigentümer immer dann auf der sicheren Seite, wenn sie nicht im guten Glauben Änderungen vornehmen, sondern sich von der Baubehörde, auch die verfahrensfreie Änderung, mit Brief und Siegel bestätigen lassen.